자본주의 위험. 속성. 온몸으로 그냥 받아들여라!!!!
- p23 : 물가라는 것이 내 소득의 증가 속도보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 더 여의치 않게 되는 것이다.
( 물가라는 것은 복리로 움직이고, 한번 올라가면 생활물가는 절대 떨어지지 않는 속성이기 때문에 복리를 기반으로 움직인다.
매년 물가가 5%씩 오르면/ 1억이 통장에 그대로 있다고 가정하면 13년후 사용가치는 5천만원이 된다)
그러면 왜 자본주의는 계속 신용으로 화폐를 보급하는 것일까?
- 자본주의 중심에는 은행으로 대표되는 '금융 시스템'이 있다.
-p23 통화량은 실제로 존재하는 돈보다 많다. - 신용화폐가 금융자본주의의 핵심이 아닐까? 신용으로 계속 화폐를 공급하는 것- 즉 빚을 지는 구조를 잘 만들어야... 자본주의가 잘 돌아간다.
후진국은 이것을 잘못한다. 은행이 신용으로 믿을 수 있는 근거와 문서를 가지고 큰 자본을 빌려주지 못하는 후진국 사회제도와 금융은 매우 밀접하게 관련되어 있다.
* 물가가 은행이자 보다 무섭다는 것을 사람들은 뼈속으로 체험하지 못한다. 그러니, 물가보다 훨씬 싼 장기 고정이자가 있다면 적극적으로 빌려야 한다.
이것을 사회초년생들이 인플레이션을 햇지하는 가장 바람직한 행동이지 않을까 합니다.
예를 들면/ 제가 대출로 2.3%로 2억 7천만정도 빌렸는데 30년 동안 총이자가 대략 1억정도 됩니다. 그러면 퉁쳐도 지금의 1억이 30년후 얼마나 가치가 떨어져 있을까요?
이 총 대출원금인 레버리지로 5년후 수익을 극대화 있다면... 자본주의 금융시스템을 잘 활용하는 것이 아닐까 합니다.
p26 :통화량 증가 = 돈이 흔해짐 = 돈의 가치 하락 // 돈이 가치가 하락하면 자연스럽게 예전과 같은 돈으로 할 수 있는것이 줄어든다.
* 자본주의 핵심의 근간은 신용으로 부채가 많아질수록 돈이 가치가 하락하는 선에서 수요와 공급이 만나 가격을 결정한다는 것이다.
* 이 핵심이 인플레이션 이다. 이 인플레이션(물가상승)을 이해하면 당신의 돈을 장기적으로 예금에 둘수 없다. 시간이 당신의 돈을 갉아 먹을 테니 말이다.
* 부동산 인플레이션은 ' 부동산 가격 우상향' 이다. 자본주의에서 아주 자연스러운 현상이다.
p33 : 인플레이션의 영향력을 알고 준비한 사람들은 자신의 자산을 늘리거나 최소한 지킬 테지만, 과소평가한 이들은 자산이 줄어드는 것을 결코 막을 수 없다.
* 자본주의 본질을 배워라. - 본질은 어떻게 하서든지 돈을 지속적으로 증가 시킬것이다.
( 부동산 투자는 고위험일까? 투투 전문가들은 보통 부동산 투자라를 중위험으로 분류한다. 저위험은 국채라고
한다. 부의 양극화는 이유는 갈수 록 떨어지는 노동가치 때문이다.)
p37 양극화란 가계, 기업, 정부라는 경제의 3주체가 각각 나누어 가지는 부의 비율이 이전과 다르게 큰 격차를 보인다는 것이다.
- 가계는 예전과 다름없이 열심히 일하고 있음에도, 과거에 비해 점점 더 적은 것을 가져가고 있다.
( 아~~격하게 내 시간을 무조건 직장에데 팔고 싶지 않다. - 좋은 대우를 해준다면 마약과 같지만. 그럼에도 불구하고 그 게임은 항상 나한테 불리하다.)
조직이 항상 많이 가져가고, 나한테는 생활하는데 최소한의 댓가만 준다. - 이것이 전세 레버리지와 도대체 무엇이 다른가?)
레버리지 당하는 사람은 항상 개인이고, 가계이지만, 레버리지를 일으키는 사람은 항상 조직이다. 그런데 우리나라 부동산의 소유권 싸움은 개인과 개인싸움이다.
**** 당신은 우리나라 자본주의 시스템에서 현재 무엇이 가장 싼것인가? 집값, 버스비, 지하절비, 렌트비, 주차장비 ... 시간을 레버리지하 하라!!! 가장 싸다.
**** 시간을 벌어라. 돈을 벌어라 . 당신을 무엇을 먼저 하겠는가? 나는 먼저 시간을 사겠다. 시간을 레버리지 할 수있는 모든 것을 사겠다.
그래야 . 진정한 부자가 될수 있다. 단 감당할 수 있는 선에서.. 만....
p39 회사 밖에서라도 내 힘으로 얻을 수 있는 것을 찾아 나서기로 결심한 것이다.
**** 43p ' 당신은 지금의 소득 수준을 자녀가 성인이 되는 시점까지 계속해서 유지할 수 있는가?
p59 투자의 이유 : 지금 행동하지 않으면 미래의 위기를 피할 수 없다고 보는 것이 현실적이다.
돈을 벌고 굴려서 부자가 되기 위해서가 아니라, 이대로 살면 나와 내 가족에게 경제적 위협이 닥칠 수도 있기에 투자해야 한다.
- 한마디로 말해 내 가족의 안녕과 나의 노후준비를 바탕으로 투자 목표를 확실히 해야 한다.
2장 당신과 돈이 가야할 방향 -Direction
01. 직장인의 투자 전략
- 돈을 버는 방식을 구분할 때는 시간의 직접 투입여부로,
돈을 쓰는 방식을 구분할 때는 나중에 더 가격이 오를 수 있는 것을 사는지 아닌지를 기준으로 삼는다.
돈을 버는 방식 2가지 - 1) 시간을 직접 투입해서 돈을 버는 노동 소득, 즉 직장인이 시간과 돈을 교환하는 것. 시간이 곧 돈이라, 시간을 투입해서 돈을 버는 사람들..
- 만약에 혹시 어쩌다 노동시간을 투입할 수 없는 상황이 되면, 그 순간부터 교환할 돈이 없어진다. 근로소득 마이너스.
* 2)재테크 : 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다. '시간과 무관하게 돈을 버는 사람들...
p77 중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이라는 사실이다. 어떻게 버느냐보다 어디에 쓰느냐에 집중해야 한다.
(평범한 직장인이 왜 돈을 버는 것보다 어떻게 쓰는 것에 훨씬 중요하다는 이유는 ' 직장인이 돈을 버는 것은 어느 정도 한계가 있기 때문이다.
돈을 벌어서, 정말 쓰기 위해서 모으는 것을 실천했을때, 부자 될 기회는 분명히 있다.)
직장인들이여 돈을 잘 쓰는 방법과 노하우를 빨리 터득해서, 실천해라. 시간을 결코 기다려주지 않는다.)
돈을 쓰는 방식 2가지 - 1) 생산 자산을 사는것 2) 소비 자산을 사는것,,, 충격- 2019년 저금리 환경에서는 은행의 예금도 '소비자산'이다.
(왜? 쓰는 자산이 물가상승을 상쇄하지 못하기 때문에 소비자산 이다.) 주식과, 부동산은 '생산 자산'이다.
(왜? 마르크스의 자본론에서 핵심요소는 생산수단이다. 토지, 기계, 노동력을 자본으로 구입한 사람이 승자이다.)
* 시간이 흘러도 가치와 가격이 증대될 가능성이 있는 생산 자산은 감각상각 외에는 기대할 것이 없는 소비 자산과 정확한 대척점에 있다.
(자본주의 핵심은 생산 자산을 얼마나 빨리 많이 취득하냐의 싸움이다. 당신은 생계유지에 필요한 소비 자산을 사는 동시에
생산 자산을 마련하는 데도 돈을 얼마나 쓰고 있나? 이것이 투자의 첫걸음이자, 투자의 본질이지 않는가?)
- 빨리 중산층의 함정에서 벗어나야 한다. 순자산 10억까지는 가난한사람과 중산층의 삶은 본질적으로 같다. 왜냐하면 '소비자산이 생산자보다 더 많기 때문에..
- 투자는 장기전이다. 무엇보다도 끈기가 필요하다.
p83 생산 자산 시스템을 만들라. -*** 그저 적은 돈으로 투자가 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고, 동시에 투자 횟수를 늘려 자산을 확대해나갈 수 있는 꾸준함이다.
그래서 나는 이 방식을 택했다.
p89 부동산 투자의 속성- 1. 정보대칭(개인-개인), 2. 레버러지( 타인의 자본을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것으로 지렛대 효과)
- 부동산 투자의 대부분은 서로 정보가 대칭을 이룬다. 왜. '세력'이 없기 때문이다. 주식은 동업을 하는 파트너쉽 관계이다. 그러니 서로 잘 알아야 하고, 정보가 비대칭 인 경우가 많다.
- 부동산 환금성이 떨어진다는 것은, 단점이자 장점이다. 환금성이 좋다는 말은 자신만의 철저한 투자 철학이 없다면, 손쉬운 소비 자산 마련의 수단이 될 뿐이다.
******* 부동산 투자의 핵심 -> '레버리지' : 종잣돈의 크기가 작을때 레버리지를 적극 이용해라. 즉. 총 투자금을 극대화 할 수 있다. 이것이 바로 '눈덩이 효과'이다.
- 눈덩이의 크기가 크면 클수록 한번만 굴려도 더 많은 눈이 달라붙어 쉽게 더 큰 눈덩이가 된다는 의미다.
- 곧 남의 자본, 곧 전세금이 레버리지로 , 지렛대 효과를 봐서 ..전체 눈덩이 싸이즈를 크게 할 수 있다. 순수 투입 비용을 줄여줘서 수익률을 높아질 수 밖에 없다.
- 전세금이란, 집을 잠시 빌려주는 것으로 많은 사람이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목이 필요하다. 마차 내가 살집처럼....
- 또 물건의 약점을 보완하고, 강점을 드러낼 수 있도록 보수를 할 줄도 알아야 한다. 그 물건을 중개해줄 수 있는 사업 파트너와 관계도 잘 형성해야 한다.
- 필요한 경우엔 직접 임대 홍보도 해야 한다. 이 모든 것은 무이자 전세 레버리지의 꼭 필요하고, 충분한 댓가이다. - 이 작은 노력에 비해 얻을 수 있는 가치가 굉장히 크다.
- 가진 돈이 많지 않아도 더 비싼 생산 자산으로 부터 얻을 수 있는 과실이 온전히 내 것이 될 수 있다. - 이게 옳든, 말든, 이것이 냉혹한 우리나라의 자본주의 본질이다.
- ( 이것은 마치 내가 조직을 위해서 시간을 파는 행위는 , 즉 근로시간은 내가 조직을 위해서 레버리지 당하는 것이다. - 이것이 마치 내가 너나위 한테 내가 전세금 맡기고, 주거서비스를 이용하는 것이다.
즉, 내가 너나위한테 레버리지 당하는 꼴이지 않을까? 한다. 자본주의 문제의 핵심은 레버리지를 당하는 사람이 아닌 꼭 해야 하는 사람이 되어야 한다는 것이다. / 금융자본주의 핵심은 - 신용레버리지 적극 이용하는 것이다.
그렇지 않으면 죽을 때까지 일해야 한다.
- 1, 투자사례 : 1. 의왕시 내손동 E아파트 - 입지중요성 / 행정구역이 결코 중요한 것이 아니다. 실제 생활환경구역이 중요하다. 임장을 다니는 실제 위치를 봐야 한다.
- 비교적 입지가 괜찮으며서 매매가와 전세가의 차이가 적은 신축이라면 투자처로 적합하다. / 무조건 신축은 안된다.... 항상 1입지2입지. 감당할수 있는 리스크이다.
-***** 입지란 사람들의 선호도/ 위치에 따라 선호도가 결정된다./ 이것은 부동의 불변의 법칙이다./ 그 위치에서만 가질 수 있는 특성을 갖게 되는 것 -> 입지, 가치 ( 일자리, 교통, 주변환경, 학군)
- 애초에 가격조정을 마친후 계약서를 써야지.매도자 면전에서 가격협상은 정말 어려운 것이다. 매우 조심해서 말을 해야 한다./ 매도자가 직접 살고 있다면 더욱 더 조심해야 한다.
- 전세시장이 불황일때, 투자자라면 전세가 잘 나가지 않는 상황를 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다. / 거래를 마칠때 마다 중개인의 고마움을 표시한다. 사소한 선물이라도,
- 특별한 일이 없을 때도 가급적 자주 전화를 해 안부를 묻는다. / 부동산 임대사업은 부업이 아니라, 인생을 바꾸는 데 필요한 수단이다./ 자주 보면 정이 든다고, 자주 연락하다 보면 자연스럽게 관계가 돈독해질 수밖에 없다.
- 투자도 모두 사람끼리 한다. 그 과정에서 당신이 상대에게 좋은 사람으로 기억된다면, 당신의 투자 성과도 더욱 빛나게 될것이다. / 초보일수록 한두번의 운 좋은 성과로 자만심이 생길경우 큰 화로 되돌아 올 수 있다.
- 미래에 호재는 투자가치 기준이 아니라, 그냥 투자의 보너스 이다./ 이미 가치 대비 저렴한 것을 샀다면 이후 발생하는 호재는 상승세를 더욱 강하게 만드는 역할이다.
- *****부동산에서 잃지 않는 투자를 하고 싶다면, ' 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.
- 좋은 결과를 얻기 위해서는 좋은 관계가 우선되어야 한다.
- 투자 협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 먼저 무엇을 줄 수 있어야 한다. 그래야 원하는 것을 얻을 수 있다.
- 초보 투자자들이 잃지 않는 선에서 경험 쌓기' 가 매우 중요하다. 적어도 10번은 매매 계약을 해야 한다.
- 가진 돈이 많지 않는 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 격어본 사람에게 유리할 수밖에 없다.
- 당신이 초보 투자자라면, 충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격 자체가 비싼 집은 투자처로서 조심할 필요가 있다.
- 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 투자처에 집중해라.-> 안전한 투자처에 집중해라.
- 임장후 모니터링 해라!.
P144 ; 2.용인시 수지 32평.
-입주 물량이 많으면 가장 먼저 아파트 전세가가 내려간다. 전세가는 매매가에 비해 가격이 쉽게 움직이는 편이다.
- 입주 물량이 감당하기 어려울 정도로 많고 장기간 지속되는 경우라면, 저평가 상태라도 투자 대상에서 제외한다. - 환금성 우려와 시세차익 실현에 너무 오래 시간이 걸린다.
- 그렇지만, 확실히 저평가 단지라면, 주변 입주 물량이 단기간에 소화된다면, 2년뒤 한차례 역전세를 각오하고, 매입하는 경우도 있다. 확실히 매입가격이 싸야 하는 저평가이다.
-
p198 : ' 절대로 돈을 잃지 않는 투작법 ' - 절대로 잃지 않는 시세차익형 투자법-
p199 : 투자 : 사는 순간 돈을 버는 것 ( 왜? 저평가 있는 것만 사니깐,) // 투기 : 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 행위....
- 고수는 잃지 않는 투자 방법을 가지고 있다.1) 자산 배분으로 시장이 요동치거나, 잔잔할때도 항상 무엇이든지 번다. 그리고 본인을 잘알고 그것을 감당할 수 있는 범위안에서 투자를 한다.
- 초보와 투기꾼은 막연하게 오를 것에 투자하고, 자산 배분하지 않고 한곳에 몰빵한다. 그리고 본인의 투자성향을 잘 알지도 못한다. 그것을 감당할 수 범위를 계속 벗어난다. 결국 다 잃는다.
- 투자하는 판단 근거도 없다. 그냥 막연하게 확신한다.
좋은 투자란 사는 순간 버는 것-> 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. - 안전마진을 확보한 상태라 부침은 있어도 잃지 않는 것이다.
저평가 된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건인 셈이다.'
저평가란, 가치 대비 가격이 싼 상태를 의미한다. 그러면 부동산의 가치는 무었인가? 바로 입지 이다. 둘째도 입지, 셋째도 입지 이다.. 움직일 수 없는 부동의 입지만을 생각해라.!!!!!
부동산은 주식과는 달리 투자재인 동시에, 필수재다. 아파트 확실한 거주 기능을 가지고 있는 사용가치를 가지고 있어서 .. 어느 정도 안전마진을 가지고 있다.
가치 = 입지 : 적정 /// 입지 > 가격 = 저평가 //// 입지< 가격 = 고평가.
아파트 선정 3가치 절대 법칙: // 1. 여러 지역의 물건과 비교해본 결과, 저평가된 것이 확실한가? 2. 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가는가? 3. 투자 선정 지역의 향후 공급량이 얼마나 되는가? (지역인구수 0.5% 미만)
*** 앞마당을 최소 5군데를 가지고 비교평가 해라.- 예) 서울시, 광역시의 경우 구 단위 5곳, 그 외 지역의 경우 시단위로 5개 이상을 선정해, 알아가라.
*** 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.
*** 아파트 가격이 하락하면 실수요자일 경우 매매가 아닌 전세로 거주하는 방식을 택할 것이다. 눈앞에서 가격이 뚝뚝 떨어지고 있는 아파트를 사지 않을 확률이 높으니깐,
*** 전세가/매매가*100 = 전세가율... /// 매매가가 떨어지면 거주는 해야 하지만, 소유는 하고 싶지 않다. 그래서 전세수요는 더 늘어난다.
*** 이 같은 상황에서 해당 아파트 주변에 주택 공급이 많지 않다면 어떻게 될까? 오히려 수요가 늘어난 아파트의 전세가는 떨어진 매매가와 상관없이 여전히 전세가는 그대로 이거나, 더 오를 가능성이 있다.
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