[지기 21기 11조 자이언츠] 지방투자 기초반 3주차_식빵파파님_수강 후기 작성

제가 월부에 처음 들어왔던 해는 21년도,

그 해 12월에 아이가 생기면서 월부생활을 어언 3년 가까이 중단했습니다 ㅜ

My One thing is family, ‘now’ 라는 핑계 아닌 핑계로.

3주차 지기반 강의를 해주신 식빵파파님도 21년도 부터 월부 생활을 하셨다고 하는데

어떻게 보면 길면 길고 짧으면 짧을 수 있는 시간동안

 축적하신 인사이트와 부동산을 얼마나 One thing으로 살아오셨는지 느낄 수 있는 강의였습니다.

주어진 환경에 포기하지 않고 남아 있으면,

식빵파파님처럼 성장 할 수 있을까? 

지방투자 라는 씨앗을 통해 내가 정말 열매를 맺을 수 있을까?

의문도 갖고

한편으로는 하루하루를, 매달을, 매해를 

바로 어제보다, 

지난 달보다,

지난 해보다,

더 낫게 산다면 

식빵파파님처럼 멋지게 성장할 수 있을 거라고,

또 현재 내 상황에 할 수 있는 것이 바로 지방 아파트 가치 투자라고

 희망도 품으며 강의를 수강했습니다.

할수 없다고 생각했던 지방 임장도 매주마다 하고 있고

그것이 바로 내가 3년전 세웠던 비전보드라는 목표로 향하는 한걸음이었기에

지방 투자반이 더 의미가 있는것 같습니다. 

그것을 향해 몸소 가고 있다고

함께 가보자고 힘을 주신 식빵 파파님께 진심으로 감사드립니다.

[Bench Marking Point]

1.  저평가+투자금+리스크 3박자가 맞는 지역을 투자할 것.
2. 인구: 생활권별 인구 가족 세대 비율 및 나이 파악 → 투자 의사 결정 x, 입지 분석을 위한 이해

3. 지역 분석(직장, 교통, 학군, 환경, 공급)은 투자와 연결 짓기 위한 자료를 찾는것

   3-1. 직장

   1) 전국 내 일자리 수준(미래) 

   2) 지역 내 업무지구 파악 → 생활권에서 접근성

    

   3-2.학군

   1) 전국 내 학군 수준 

   2) 해당 지역 내 좋은 학군 파악 → 학업성취도, 특목고 진학률, 학원가, 아파트 생활권

   3) 중소도시의 경우 학군이 좋아'질' 곳 이 있다. (바뀐다.) → 초등학교 학급당 학생수

      3-3. 교통

      1) 해당 도시의 가장 많은 교통 비율 (사회조사보고서)

      2) 생활권별 산단으로의 이동 시간 → 생활권 모두 비슷하다면, 교통은 큰 의미는 없는 입지 요소

      3-4. 환경 ★

      : 지방투자 중 중소도시의 경우 환경은 택지 그 자체이다!

          10~15년 내 세월이 흐른 상품성 있는 택지(생활권) 내 단지가, 환경이 안좋은 나홀로 신축보다는 힘이 있다.

          20년차 상품성이 떨어진 (생활권)택지는, 환경이 안좋은 홀로 신축과 비슷한 선호도를 보인다.

      3-5. 공급 

       1) 과거 공급 부족/초과/적정 시 가격(상승/하락)을 통해서, 향후 공급량에 따른 가격을 예측해라!

       2) 적정 공급시, 과거 공급이 있었던 생활권과 타 생활권을 비교해서 가격 상승/하락을 비교해라! 

       → 투자 검토시, 공급에 따른 전세기간 셋팅

       3) 주변 인구 유입/유출 도시의 물량도 확인해라! (공급량과 공급 질까지)

   4. 가격 분석: 기준을 가지고(전고점 대비 +- xx%) 비싼 단지, 싼 단지 판단

       1) 싸다고 판단되는 단지라면→ 투자금으로 가능한지 파악하고, 전세물량 감소시점이라면 꼼꼼히 매물털기

       2) 생활권중 단지마다 비슷한 투자금이 드는 곳이라면 가장 좋은 단지부터 검토

       3) 서로 다른 생활권 중 떨어지는 생활권 단지중 어느정도 좋은 단지가 좋은 생활권의 어느 단지 수준인지 파악

       4) 서로 다른 생활권이 투자금이 비슷하다면, 해당 도시 전체적으로 가격 비교를 할 필요.

→ 가격 정리를 통해서 선호의 상/중/하 중 생활권마다 싸다고 생각되는 단지가 어디인지 전수조사 해라~

    5. C지역 투자 전략 (생략)

    6. 투자와 연결되는 시세트래킹 : 부동산의 가치는 빠르게 바뀌지 않지만 가격은 변한다. 따라서 시세트레킹이 필요

        - When 월 1회 정기

        - What 앞마당 대표 단지들

        - How ★ 

          1) 3년 주기로 랜드마크 아파트 순위 추세 파악 → 생활권 순위 반영 OK?

          2) 생활권 연식별 시세트레킹 

          3) 저평가 생활권 전수조사

          4) 투자금에 맞는(내 상황에 맞는 단지 선별)

          5) 투자 결정 여부 판단