1호기 매수 고려중에 질문드립니다!(계약갱신요구권 행사여부 확인서 실효와 책임질문)
- 부동산Q&A
- 24.08.29
월부 선배님들께 고견 구합니다!
저희는 거주분리로 1호기를 매수 목표로 하고 열심히 매물임장을 하다가 마음에 드는 집을 발견했습니다.
허나 상황이 좀 복잡하고 고민이 되어 질문드립니다.
1. 현재 세입자분께서 살고 계심..
보증금은 시세보다 8천만원정도 저렴함.
세입자분 갱신권 쓰기 전임.
세입자는 갱신권을 쓰고 계속 살고 싶어하심.
2. 집주인분은 매도를 원하심.
세입자분과 '집 매도에 협조하고 실거주자에게 매수하게 될 경우, 실거주매수자가 들어올 수 있도록 갱신권 안쓰고 이주하는 대신 이주비 5백만원을 지원'하기로 집주인과 세입자가 구두 합의한 상태.
3. 현세입자 보증금 승계로 매입하고 싶으나, 현세입자분 보증금이 시세보다 8천만원 정도 저렴하여 투자금이 예상보다 크게 들어감.
4. 부동산사장님께서 우선 매도인책임하에 현 세입자분을 퇴거하게하고, 저희가 다른 전세세입자를 구해서 더 큰 보증금을 받아 전매갭을 맞춰주시겠다고 함.
현 집주인분과 현세입자간에는 계약갱신요구를 안한다는 서류를 받아주시겠다고 하고, 만약 문제가 생긴다고 한들 매도인 책임이니 저희가 걱정할 필요는 없다는 것이 부동산 사장님의 설명.
5. 혹은 기존 세입자분이 증액해서 우리와 새계약을 맺게 해주시겠다고 함.
저희는 집을 매매해본 적이 없고 1호기를 앞둔 시점이라..이런 방향이 가능한지 모르겠습니다.
현금흐름도 모호하고요..
이런 거래가 있을 수도 있나요?
모르는 것 투성이라 뭐든지 걱정만 됩니다.
선배님들의 의견 여쭙습니다.
부디 조언을 부탁드립니다.
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댓글
보노입니다님 안녕하세요! 첫 거래를 앞두고 계시군요. 처음이다 보니 모르는 부분이 많은 것이 당연하실 것 같습니다. 세입자가 갱신계약권을 쓰고 싶어하신다고 하셨으나 매도인과 부동산 사장님께서는 세입자를 내보낼 수 있으니 걱정 말고 투자하라고 설득중이신 것 같습니다 ㅎㅎ 하지만 세입자가 나가기로 한다는 퇴거 확약을 서류로 작성한다 하더라도 세입자가 계약갱신권을 다시 쓰고자 한다면 이를 막을 방법은 없을 걸로 보입니다. 따라서 이에 대해 추가로 투자금이 발생할 경우 리스크는 보노입니다님 책임일텐데요. 이 부분을 방지할 수 있는 방법은 보노님과 매도인 간 매매계약서에 특약-세입자 퇴거 불가시 매매거래 무효-을 추가하는 것인데요. 이 특약을 작성하는데에는 매도인의 동의도 필요할 것 같습니다. 매도인이 동의하지 않을 가능성도 높아서 추가로 투자금이 드는 리스크를 감당하기 어려우시다면 다른 물건을 찾아보거나 해당 물건의 매매가격을 더 많이 낮춰서 매수하시는 게 필요해 보입니다. 화이팅입니다!!
안녕하세요 보노입니다님! 마음에 드는 1호기를 찾으셨군요!! 너무 축하드립니다! 갱신권을 사용하지 않은 세입자가 세를 낮게 끼고 있는 것 같습니다. 매도자분이 세입자에게 갱신권을 사용안하고 이주하는 대신 이사비를 주신다는 것 같습니다. 부사님 말씀처럼 갱신권을 쓰지 않겠다는 서류를 받으시고 특약으로 퇴거를 안할시 계약은 해지한다는 특약을 작성하시면 조금은 더 안심할 수 있을것같습니다. 기존 세입자분이 다른 곳으로 이사가실때 날짜를 고정하지 말고 새로 들어온 세입자의 일정과 꼭 협의해서 정해야 새로운 세입자를 구하기 더 수월합니다! 더 높은 금액으로 나갈 수 있는 전세가인지 확인해볼 것 같습니다. 나와있는 경쟁매물이 얼마에 나와있고 실거래는 어떻게 되는지 확인해보시고 전임을 통해 자세히 확인해보시면 좋을 것 같습니다. 기존 세입자분과 협의만 잘 된다면 증액해서 계약을 할 수도 있을 것 같긴합니다. 부사님과 잘 이야기해보셨으면 좋겠습니다 궁금하신 상황이 조금은 해결되셨으면 좋겠습니다! 다시 한번 1호기 너무 축하드려요!