관련 강의
내집마련 중급반 - 한번의 선택으로 인생의 격차를 만드는 내집마련
용용맘맘맘, 너나위, 자음과모음
<수강 완료 소감>
내마중은 두 번 들어도 또 새로 배울 것이 있네요.
강사님들도 바뀌고, 시장도 계속 변화되고, 저도 생업에 매진하다보면, 계속 잊어버리니까요.
그래도 확실히 한 번 해봐서, 강의도 더 잘 이해가 되고, 과제도 예전보다 수월하게 했습니다!
저의 작은 성장이라고 생각합니다. 더운 여름 날, 땀 흘리며 임장하며 많이 배웠습니다.
그래서 이제는 임장보고서 쓸 준비가 되었어요.
다음에는 ‘열기 → 서투기’ 들으며 임장보고서도 쓰고 서울 지역에 대해서 더 많이 공부하고자 합니다.
<3주차 강의 요약 정리>
■거주 분리 매매 프로세스
1. 가진 돈으로 물건 찾기
이 물건이 더 좋은지, 저 물건이 더 좋은건지 헷갈리고, 나의 선택이 최선인지 확신이 없을때는
고민이 될 때는 ‘’시세정리 (엑셀파일)'의 단지 가격 따는 것을 더 많이 하면 된다!
단지를 잘 몰라서 고민이 되는 것이다. 더 많은 단지와 물건을 알게 되면, 내 결정에 확신이 생길 것이다.
2.부동산 방문 전 할 일
매수하려고 하는 단지의 모든 물건을 정리(네이버 매물)후, 현장에서 꼭 확인할 것 정리하기(자모님 엑셀파일)
(수리, 조건, 세입자 만기 날짜, 이사날짜, 잔금일, 층, 호수 등)
→ 수리해야할 곳을 찾아 가격 협상 카드로 쓰기
*59기준 수리비 2천만원, 84기준 전체 수리비 3천만원선, 매물 가격이 더 비싸더라도 큰 차이가 아니면 수리된 물건을 사는 게 좋음. 내가 수리하려면, 전세금 받기 전에 잔금 치르고 해야하고, 수리 과정 스트레스도 추가됨.
3.방문 중
수리 상태, 신축의 구조(A타입, B타입,C타입 중 인기 없는 타입 주의)
조건(전세 놓을 예정이므로 세입자 낀 물건이 아닌 경우, 집주인 태도와 만기 날짜 등 전세 협조 여부 확인! 집을 안 보여주는 세입자도 있음)
중간에서 잘 조율해줄 부동산 사장님으로 선택! (매매 거래만 해주고, 그 다음 세입자 맞추는거는 나몰라라 하는 부동산 사장님도 있으니, 전세까지 잘 맞춰줄 수 있는 사장님으로 선택)
4. 매물 임 장 후
카톡 나에게 보내기 → 집에 와서 엑셀에 업데이트
*입지가 떨어질수록 RR 따져서 사야 하지만, 입지가 좋은 곳은 꼭 RR 고집하지 말고 저층이라도 가격이 괜찮으면 그냥 사도 된다.
*다 사람이 하는 일이다. 집주인 관상을 보고 결정하는 임차인들도 있다. 임차인, 부동산사장님 등과 우호적 관계 만들기/ 부동산 사장님께 솔직하게 초보라서 잘 몰라서 그런다고 물어보면서 협의하면서 하면 돼.
5. 가격 조건 협의
-가격 먼저 : 살게요! 천만원 깎아주시면 바로 계약금 입금할게요. (산다고도 안 하고 깎아달라고만 하면X)
-협상 안되도 싸면 그냥 사!
-매수 할게요. 이 조건으로요(잔금 날짜, 전세 놓아주기 등)
-계좌는 나중에 받기, 계좌를 받으면 바로 가계약금 입금해주기 (늦어지면 빈정상해서 계약 엎을수도)
-가계약금 입금 후 통상 일주일 이내 계약서 작성
*가계약금 넣기 전에, 문자로 조건 협의, 반드시 문자로 부동산 사장님과 증거 남기며 협상(날짜, 전세 협조 등)
6. 계약서 작성 시
계약서 잔금일은 넉넉히 하고 “협의하여 당길 수 있다”를 꼭 써두기, 세입자가 먼저 구해질 수 있으니
전세승계를 계약서에 쓰기 “전세승계를 전제로 매수한다.” OR “전세를 놓을 계획으로 매수하는 것이니 전세 계약에 적극 협조한다.”
“현재 융자 없고 계약까지 이를 유지한다. 유지하지 않는 경우 계약금을 돌려주고 계약을 해지한다.”
*막상 계약할때 시간 없고 정신없고 긴장돼서 실수할 수 있으니, 계약서 미리 어디에 써 두기
*등기부 등본 확인(근저당) 전세 놓아 소유권 이전 시, 근저당 말소 조건 계약서에 써야함.
7. 전세 놓기
전세 승계 OR 새 입차인 구하기 (계약서 쓴 날부터)
주말마다 부동산에 전화해서 손님이 집 보고 갔는지 확인
안 팔리면 가격을 조금 싸게 내놓기
전세입자 버전으로 전화해서 전세가 요즘 얼마인지 물어보기
감정적으로 받아들이지 말자
■갈아타기
-전세가 오르지 않았는데 매매가 혼자 올라갈 수는 없다.
전세가가 흔들리면 → 매매가도 흔들린다.
-떨어지길 마냥 기다린다는 것은, 내려 올 수도 있는 거에 베팅하는 거다.
-주변 신축과 같은 인프라를 누리는데 단지 낡았을 뿐인 GOOD
-외곽에 상승이 오면 이미 서울은 날아갈 거야.
-손해를 보더라도 이동할 수 있으면 이동하기! 내꺼를 싸게 팔아도 서울로 갈 수 있으면 가야돼(고점에 잡았고 손절하더라도, 새로운 물건에서 더 많이 벌면 돼)
-더 좋은 자산을 얻는 게 더 편익이 크기 때문이다!
-매도해서남는 게 적은 것을 먼저 보기 보다 < 갈아탈 수 있는 비용의 격차가 줄어듬을 먼저 보기
-비용을 줄이려는 방향이 아닌 ‘편익’을 키우는 방향으로 나아가기
-보유하고 있는 자산의 가치 < 더 좋은 단지 라면 갈아타기
*비수기: 한여름, 주변 신축 입주장 → 전세가 잘 안 나감
*성수기 : 1~2월→ 새학기 전세 잘 나감
■대출
-잔금 대비 못 모아 놓으면, 전세 못 맞추면 내가 잔금 내야 돼. (주담대 받아서)
-전세 낀 물건을 사거나 OR 매매/전세 동시 계약하면 돼(부동산에 미리 말해서 이 조건으로 매수한다고)
-주변에 공급이 많을 경우, 전세 안 나가면 내가 잔금 내야 하니까 조심하기
대출+현금+전세 → 이런 식으로 갭투에 대출을 끼면 X (너무 위험해짐)
-신한은행 전세대출 규제하니까 다른 은행을 알아보고, 다른은행도 다 이렇게 규제하게 바뀌면
그때는 전세 낀 물건으로 매수하면 돼! (매매와 전세대출을 동시에 진행하는 전세대출만 안 해줌)
-신용대출은 1년 단위 연장이라, 언제든 축소시키거나 갑자기 갚으라고 할 수 있다.
(회사 잘리면, 바로 신용대출 상환하라고 함)
-신용대출 끌면 바로 이거부터 갚아야돼.
-신용대출은 1년~1년반 안에 내가 다 갚을 수 있는 정도로만 빌려야돼
■세금
-취득세 : 주민등록상 함께 기재된 가족(부모, 자녀 등) 가족이 집이 있으면 취득세 중과
-보유세 : 개인이 기준, 개인이 보유하고 있는 주택 수에 따라 과세
-양도세 : 세대 합산 기준, 주민등록 분리 돼 있어도 실제 살고 있으면 찾아내서 양도세 중과될 수 도 있음
(양도할 당시 기준)
*3채 이상 취득세 중과 : 8%, 중과 맞아도 가치가 있으면 GO
2채 까지는 취득세 중과X , 규제 풀릴때까지 2채로 운여하는 것도 방법
■앞으로 월부 강의 수강
-내집 마련으로 충분하면 내마중까지 (서울 2채만 잘해도 10억 가능)
-그 이상 다주택자가 되려면 열반기초 → 서울투자기초 들어야 됨.
-투자와 내 집 마련은 다름(수익률 VS 거주안정성)
-투자를 하려면 서울투자기초를 들어야 지역과 단지를 알 수 있다.
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