서울, 땅의 가치 vs 건물 가치 헷갈릴 때 해보는 몇가지 방법 [쇼요]



안녕하세요,

빈쓰 튜터님 반의 쇼요입니다.

최근 서울 임장지를 임장하며 땅의 가치와 건물 가치에 대해 느낀점이 있어 글로 써보려 합니다 :)

서울 앞마당을 만들어가면서 서울은 정말 지방과 다르게 입지독점성이 매우 중요한 땅이라는 것을 느끼고 있습니다.

잠실주공5단지와 같이 건물 가치는 거의 사라져간다고 볼 수 있는 아파트단지가 20억이 훌쩍 넘어가는 것을 보면서요.





땅의 가치가 기본적으로 다른 도시와 달리 매우 중요하지만, 또 한편으로는 사람들이 좋아하는 신축, 신도시, 뉴타운과 같은 요소를 무시할 수는 없다는 생각도 했습니다.

입지가 조금 떨어지더라도 연식이 좋은 단지들이 전세가가 월등히 높은 모습도 보았기 때문입니다.





무조건적으로 땅의 가치 혹은 건물 가치가 우선이라고 판단할 수 없는 다소 어려운(?) 서울의 단지들을 보면서 저 또한 헷갈리는 부분이 많았습니다.

튜터님께 많은 질문을 드리고, 또 반원들과 임장을 하면서 아래와 같은 로직들로 점검을 해보니 그래도 가닥을 잡아갈 수 있었는데요. 그 내용을 정리해보고자 합니다.



1. 연식이 같다면 어디를 선택할까? 고민해보기



교통이 좋고 중심지와 가깝지만 연식이 낡은 단지(가락금호 97년 입주)와

연식은 좋지만 중심부에서 멀고 교통이 불편한 단지(송파시그니처롯데캐슬 22년 입주)를 가져왔습니다







전고점마저 비슷하기에

당장의 전세가나 투자금만 본다면 신축인 송파시그니처롯데캐슬이 더 좋아보일 수 있겠습니다.

하지만 이때 단순히 가격과 투자금만 놓고 판단하기보다는 만약 연식이 같다면? 어디를 먼저 선택할 것인가 고민해보라는 튜터님의 말씀이 있었는데요,

두 단지 중에 정답을 고른다기보다는,

각각이 가진 땅의 가치와 건물의 가치를 명확히 해볼 수 있는 질문이기에

각 단지의 가치가 어떤 상태인지를 정확히 이해하고 내가 어떤 가치에 투자하는지 따져볼 수 있는 질문이었습니다.







2. 장기보유한다면 어디가 나을지 고민해보기



둘 다 각각이 가진 장점이 있고, 가진 가치가 다른 단지입니다.

월부학교 4강 강의에서 빈쓰 튜터님께서 서울 단지들은 평균적으로 지난 상승장을 거치면서 2배 이상 올랐다고 말씀해주셨는데요.

둘 다 서울 전체에서

평균 이상의 선호도를 가진 단지라고 생각이 되기에,

두 단지 중 어떤 단지도 투자로서 '돈'을 벌 수 있는 단지로서의 가치는 충분하다고 생각이 듭니다.

가치 대비 싸다는 판단이 들면

둘 다 매수해도 좋겠지만,

상승장이 왔을 때 가장 반응이 먼저 오고 규제로 묶일 가능성이 큰 송파구(2급지)에 위치한 두 단지를 생각해본다면

내 의지대로 매도할 수 없는 상황이 도래했을 때를 대비해 장기 보유 관점에서도 생각해볼 필요가 있다는 생각도 듭니다.

서울/수도권에 위치한 특성이 다른 두 단지를 가져와봤습니다.









위 두 단지 중 <래미안수지이스트파크>은 경기도 용인 수지구에 위치한 2015년에 입주한 아파트입니다.

2017년까지는 초신축이었고

서울 서대문구에 98년에 입주한 <독립문극동>보다 연식이 좋고 건물 가치가 좋은 단지였기에,

땅의 가치는 떨어지지만 서울 도심 접근성이 매우 좋은 구축 단지와 비슷한 가격으로 거래됨을 알 수 있습니다.

하지만 7년 정도의 시간이 지나자 두 단지의 가격은 완전히 달라지는 모습을 보이는데요.









연식은 떨어지지만 땅의 가치가 월등히 좋은

<독립문 극동>이 더 높은 가격으로 거래되었습니다.

이런 사례들을 보면서 장기 보유한다면, 어떤 단지가 더 수익을 가져다줄 것인가을 고민해보는 것도 의사결정에서 필요한 과정이라는 생각이 듭니다.







4. 그러나 투자 전략에 따라 다를 수 있음을 생각하기

서울/수도권에서 땅의 가치가 가지는 힘이 중요하다는 것을 알더라도,

돈의 효율을 추구해야하는 투자자의 입장으로서

가진 투자금에 맞게 입지 가치가 떨어지더라도 투자금이 적게 들어가는 단지를 우선으로 선택할 수도 있다고 생각합니다.

어떤 단지를 선택하던 그 선택에 따른 기회비용을 고려하고 향후 운영/보유 전략을 달리 가져간다면 모두 좋은 투자가 될 수 있다는 생각이 드는데요,

독립문 극동과 수지 래미안수지이스트파크의 과거 가격 흐름에서 볼 수 있듯 두 단지는 모두 5억 이상의 차익을 보여주었기에

투자에 있어 무조건적인 정답을 찾기보다는

내 상황, 투자금, 단지의 가치, 보유, 운영, 매도까지 입체적으로 고민해보는 것이 중요하지 않을까 하는 생각이 들었습니다.





'서울은 무조건 땅의 가치지'

'무슨소리야, 요즘은 무조건 얼어 죽어도 신축이지'

이분법적으로 바라보기보다는 유연하게

그러면서도 투자의 본질과 원칙에 맞게 선택해 나가야겠습니다.



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열린 사고로 투자를 바라볼 수 있게 해주신 빈쓰 튜터님과 러빈쓰

항상 감사합니다.

부족한 글 읽어주셔서 감사합니다!