지투 4강 후기

지투 4강에서는 권유님께서 

지방A지역과 B지역을 함께 입지분석 해주셨습니다.

해당지역에만 국한된 내용이 아닌 

8월현재 지방의 상황을 진단해주셔서 지방시장의 흐름을 이해할 수 있어 좋았습니다.

• 본것

[A지역]

1. 직장

     : 해당지역의 직장위상확인( 종사자수 +종사자수 증가량 체크 )

       사람들이 어디로 출근하는지 확인(한국산업단지공단에서 누계생산량과 누계수출액체크)

       직주근접과 베드타운 확인(일자리 있는곳과 없는곳 체크)

2. 학군

   :학업성취도 평가 +학원가 →학군지

3. 환경

  :가장중요하게 봐야 할 것은 백화점,마트가아니라 거주지상권(학원가,생활상권) 과 택지환경.

4. 교통

   :주요일자리로의 접근성 확인(출퇴근길 상습교통정체여부 체크 +교통이 개선되는지역체크)

5. 공급

   :해당지역의 공급물량과 전세가격흐름 확인.(공급물량에 따른 매매,전세가 흐름체크)

   (인구수*0.5%로 계산시 흐름이 맞지않다면 인구수* 0.75로 확인해 보신다고함.)

인구수를 주고받는 주변지역 공급확인.

=>A지역은 25년1월까지 입주물량부족으로 전세 세팅하기 좋은시기이다.

   현재투자후 만기시점에는 입주물량이 없으므로 전세가 상승 환경이 마련되어 있다.

입지가 좋은 구는 연식이 좋은 단지부터 우선순위로 접근/ 투자금이 적다면 소액구축까지.

입지가 떨어지는 구는 연식이 좋은 아파트 위주로 접근/

[B지역]

 :주요일자리가 없어 베드타운의 기능을 하는지역으로 직주근접보다는 다른 요소가

거주지를 선택하는데 더 큰 영향을 미치는 지역이다.

택지+연식 좋은 곳이 선호도가 높다.

=>B지역은 현재 절대적 저평가 시기로 대부분의 단지들이 싸기 때문에 투자금이 아닌 단지선호도를

먼저 파악하는게 중요하다.25년이후 공급이 있으므로 전세 만기시점을 피할 수 있어야하며 전세금을 보수적으로 

계산하여 투자에 접근해야한다.

• 깨달은점.

   

지방은 수도권과 다른분석이 필요하다.

그지역의 특징을 파악한 뒤  투자에 접근하는 자세가 필요하겠다.

생활권은 퉁쳐서 보지않고 쪼개서 선호도를 파악하여 사람들이 좋아하는 지역과 단지를 찾아야 한다.

베드타운은 거주환경이 중요!

절대적 저평가 시장에서는 투자금이아닌 선호도를 우선순위로 선택한다.

• 적용할 점.

결론시 투자결정프로세스 활용하기

(이단지를 사람들이 좋아해? =>그래서 싸? =>내가 할수 있는 최선이야? )

비교지역 앞마당 추가하기.

잔금을 위한 대출가능금액 확인해놓기.

지방에서 자산을 이룰수 있다는 희망을

강의를 통해 전달해 주신 권유디님 감사합니다.!!