[열중 39기 1일 3독으로 30억 달성하조 미니곤듀] 9월 칼럼필사 #3 (새벽보기님-투자자가 시장에 존재하면서 남겨야 할 것)

1. 본 것

[102] 투자자가 시장에 존재하면서 남겨야할 것 : 네이버 블로그 (naver.com)

투자를 처음 공부했을 땐

서울 대부분의 아파트가 비쌌다.

처음 월부 강의를 듣고 임보를 쓰겠다고

마포구를 갔을 때 이 아파트를 보고

이거 뭔데 이렇게 비싼가 이해가 안갔던 기억이 난다.

서울 마포구 중동 월드컵참누리 32평

13년~18년 (매매+50%/전세 +69.18%)

매매가 5억대에서 7억대 정도로 상승한 상황임

사실 비싼지 어쩐지도 모르긴했지만

내가 가진 돈으로 살 수 없었던 것이 분명했다.

당시 분위기는 매매가도 어느정도 올랐고 전세가는 계속 올랐었다.

수도권에 큰 입주가 있었기 때문에 사장님들이 전세엔 자신 없어 했지만

매매가는 꾸준히 올랐기 때문에 재건축 등 각종 호재 있고

(어느 지역에나 있음. 성산시영은 당시 낼모레 될 것처럼 말씀하셨는데 지금 6년 지났는데 그대로)

앞으로도 오를거라는? 이상한 이야길 하셨다.

물론 당시엔 이것이 이상한지 아닌지

똥인지 된장인지 전혀 구분하지 못했고

그저 내가 가기로 선정한 아파트 5개 단지를 언제 다보나 했던 기억이 난다.

하루 2개 부동산은 에너지 털려서 못가고 하루에 1개씩 총 5일을 갔다.

첫번째 임보, 아파트 단지 선정 사유 보소. 먼소리냐 대체. 전세가율은 조인스 왜 가져온거지. 그냥 계산하면 되지.

아파트/매매/전세/총 투자금

중동 청구 84 6.35/4.5/1.98

성산시영 50 5.65/2.6/3.14

참누리84 7.5/5.2/2.68

월드타운대림59 5.35/3.6/1.84

중동현대59 4.8/3.55/1.43

2018년 5월 가격이다.

다른 사람들이 보면 가격이 보이겠지만

나는 당시 상황으로 보인다.

투자자는 그 때 상황을 잘 기억해야 한다.

시장 상황, 단지 상황 등 말이다.

현장엔 수많은 사인들이 존재한다.

초보 땐 현장에 나가면 물건만을 보기 바쁘지만

지금의 나는 상황을 보며 보이지 않은 사인들을 캐치하고

이것들이 의미하는 것이 무엇이고

앞으로 어떻게 흘러갈 수 있다는 힌트를 얻는다.

처음엔 아무 사인도 보이지 않겠지만

이런 것들을 시장에서 수없이 만나면서

현장에서 불현듯 찾아오는 기시감을 통해

투자자로 성장함을 느끼게 된다.

가격에 대한 이야길 하자면,

성산시영은 당시에도 재건축으로 가격이 어느정도 있었다.

전세가가 낮았는데 내가 봤던 물건은 올수리를 했어서 살만했다고

생각했는데 주변 단지들과 비교해 전세가 눈에 띄게 낮아서

초보의 눈엔 신기했던 기억이 난다.

마포구 중동이라는 곳을 사실 난 전혀 몰랐다.

태어나서 거의 처음으로 밟아본 땅인 것 같은데

그래도 부동산 기사 같은거 보면 성산시영은 들었던 것 같은데

월드타운대림은 1도 모르는 아파트였다.

살짝 언덕에 있고 외져서 이 아파트는 어딨는거지하며

올라갔다가 아이들이 많았고 학원 셔틀이 들락날락 거려서

이 아파트는 사람들이 좋아하는건가? 놀랐던 기억이 난다.

지금의 눈엔 투자금 대비

중동청구이 가치, 투자금 측면에서 가장 좋고

중동현대도 절대가가 싸고 투자금 측면에서 괜찮아보인다.

지금 가격을 붙여볼까

아파트/매매/전세/총 투자금/현재 매매/현재 전세(호갱노노 기준)

중동 청구 84 6.35/4.5/1.98 /9.6/5.4

성산시영 50 5.65/2.6/3.14 /9.5/2.9

참누리84 7.5/5.2/2.68 /10.5/6.4

월드타운대림59 5.35/3.6/1.84 /8.0/4.8

중동현대59 4.8/3.55/1.43 /7.7/5.2

중동 청구는 역세권 선호도 바탕으로 견조한 가격을 보여준다.

투자했으면 괜찮을 것 같다.

성산시영의 재건축 기대감이 더 올라왔다.

하지만 난 여전히 저런 투자는 안할 것 같다.

초기 투자금도 높고 분담금까지 생각한다면

수익률이 좋지 않아 나같은 월급쟁이 투자자들에게 효율적이지 않다.

참누리는 현재 전세가를 감안하면 매매가는 아주 조금은 싸보인다.

월드타운 대림과 중동 현대는 연식, 위치의 장단이 있어서 비슷할텐데

주우동현대 전세가가 눈에 띄게 비싼건 뭔가 잘못된 것 같다 ㅎ

호갱노노는 실거래 베이스네 거래가 업석나 그랬을 것 같다.

그러면 여기서 배울 것은 무엇일까

1. 신축이 투자금이 크게 많이 들지 않으면 투자해야 한다. 수리비가 들지 않아 순도가 높고 선호도가 높기에 전세 운용 난이도가 낮아서 보유하기 쉽다. 보유하기 쉬우면 오래 가져가기 쉽고 오래 가져가기 쉬우면 돈을 벌기 쉽다.
2. 구축도 투자금이 적고 절대가격이 싸면 준신축만큼 수익률은 괜찮다.
3. 재건축은 역시 쉽지 않다.
4. 이래나 저래나 가격이 싼 것이 최고이고, 투자금과 가치를 고려하는 것도 중요하다.

투자자로 시장에 존재한다는 것은

기사 보고 랜드마크 시세 보면서

올랐네 떨어졌네 하는 것이 아니다.

내가 시장에 투자자로써 꾸준히 성장하고 싶다면

직접 땅을 밟고 물건을 보면서

생각들을 정리하여 나만의 정답을 만들고

시간이 지나며 시장의 정답에 의해 채점받아야한다.

그 생각들이 많건 적건 관계없다.

열심히 할 땐 많게, 적게 할 땐 적게 ‘남기는’ 것이 중요하다.

임장보고서여도 좋고 나같이 블로그 글 형태로도 좋다.

형식은 중요하지 않다.

이런 의식적인 노력을 하지 않으면

나는 투자자라고 생각했고 시간, 돈, 에너지 들여서 공부한다고 하는데

시간이 흘러남는 것은 무너진 모래성과 같이

무의미한 행동들의 잔해만 남겨지게 된다는 것을

꼭 기억했으면 좋겠다.

2. 깨달은 것

1)투자자라면 랜드마크 가격의 오고내림을 기사로 확인하는 것이 아니라, 현장 속에서 사인을 캐치하고 앞으로 흐름을 예측해볼 수 있어야 함.

2)중요한 것은 현장 속에서 느끼는 바를 글로 정리하는 것임.

3)가격이 싼 것과 투자금과 가치를 고려하자