[지방투자 기초반 21기 47조 앞마당부자] 다음 성장을 위한 강사와의 만남 후기(24.09.03)

안녕하세요

닉네임처럼 앞마당을 넓혀가는 앞마당부자입니다!

이번 지기에서 과제를 진짜 열심히 했는데(선택 과제까지 ㅋㅋ)

제 노력을 알아주신건지….

감사하게도 강사와의 만남에 선정되었습니다!

(지금 생각해도 꿈 같은 시간이네요 ㅠㅠ)

그동안 이런 이벤트에 선정되는 분들을 볼 때마다

부러워하기만 했었는데 ㅠㅠ 드디어 제게도 이런 기회가 오다니

감사하면서도 두려웠습니다 ㅠㅠ

이 기회를 제대로 활용하지 못하면 어쩌나..

어떤 질문을 준비해가야 할까 등등 고민이 많았지만

용기 내서 다녀왔습니다!!

월부의 유니콘이라는 빈쓰님과 라즈베리님,

그리고 게리롱님과 제주바다님 이렇게 4분께서

저희를 위해 귀중한 시간 내주셨습니다ㅠㅠㅠ흑흑..

튜터님, 멘토님들 실물 영접이라니…

(제주바다님 제외하고는 얼굴 공개 하면 안 될 것 같아서

아쉽지만 가렸습니당..ㅎㅎ)

저는 3번 방을 배정받았습니다

지금까지 강사와의 만남 후기 작성해주신 분들 꺼 참고해서

사인 받을 A4용지, 노트북, 충전기, 핸드폰 보조배터리를 챙겨갔습니다 ㅋㅋㅋ

(책상에 충전기 꽂을 코드 있으니 걱정 마시고 가져가세요~)

책이나 비전보드를 챙겨오신 분들도 많더라구요~

저도 책을 준비할까 하다가 무거워서 포기했습니다ㅠㅠㅠ

어떤 책들이 있는지도 찍어봤어요 ㅋㅋ

함께 하게 된 월부인들 모두 반가웠습니다!

@쩡스뎅님 @보톡스님 @투데이님 @여븨님 @우동규동님

(함께 가게 된 조장님 @광광쓰님,

저번 실준 때 함께 했던 @별빛처럼님 진짜 반가웠어요ㅠ)

처음 뵙는 분들이 많아 어색하기도 했지만

짧은 대화를 나눈 후..

첫 번째 타임에는 빈쓰 튜터님께서 들어오셨습니다

👏👏👏👏👏👏👏👏

저희가 어려워하는 부분들에 대해

자신의 초보 시절 경험담을 공유해주시면서 공감도 해주시고,

그럼에도 어떻게 성장할 수 있는지도 말씀해주셨던 빈쓰님..

그저 빛,,,🥹🥹

돌아가면서 질문 1개씩 했는데

1시간이 금방 지나갔어요~!

1. 지방은 멀다보니 매임할 수 있는 날이 토요일 하루밖에 없어 시간이 한정적인데, 

효과적으로 할 수 있는 방법이 있을까요?

빈쓰님도 첫 매임 때 부동산 1곳 예약해서 4개 단지 보기로 했었는데,

부사님이 보여주기로 한 매물 중 일부만 보여주고

빈쓰님 보내버림..ㅠㅠ (너무해요ㅠ)

나중에 복기해보니, 초보자 티를 너무 냈기 때문..

그치만 빈쓰님은 굴하지 않고, 그 지역에서 물건 100개 보고 투자!!

초보는 원래 어렵다. 부사님은 기가막히게 안다.

너무 초보 티를 내고 안절부절 못하는 모습을 보이면 안 된다.

초보 때는 효율을 따질 수 없다.

이미 가격이 상승하기 시작하나 곳은 물건 보기 어려운데,

그럼에도 매임까지 한 나 자신을 칭찬해주기.

투자 범위 들어오는 매물만 보지 말고

좋은 단지~안 좋은 단지까지 다양하게 매물 예약 후 그 안에서 우선순위 잡아보기.

비싼 매물도 봐야 나중에 그런 물건에도 투자할 수 있다.

2. 지방 학군지는 어떻게 판단해야 할까요?

(feat.특목고 진학 학생 수가 많은 학교가 있는 지역)

A지역은 학군이 별로다. 그 지역으로 학교를 보내려고

주변 지역 뿐만 아니라 아예 다른 지역에서 이사를 오는지를 봐야 한다.

내가 보는 지역이 학군 수요를 어디까지 커버하는지를 보자.

학군의 힘이 크지 않다면, 학군에 너무 꽂히지 마세요.

“학군 때문에 여기로 이사를 올까? 프리미엄을 주고서라도 올까?”

고민하면 답이 나올 겁니다.

3. 지방의 1등 생활권 뽑아봤는데요..

지방은 1등이 계속 바뀐다.

생활권 1, 2등 안에서 투자하면 좋은데,

1등을 잘못 뽑으면 엉뚱한 결과가 나온다. 잘 뽑아야 한다.

지방은 입지보다 건물가치가 중요하다! 외곽 신축>중심 구축

이런 걸 단지분석으로 알아내야 함.

땅의 가치가 궁금하다면 30년 된 구축 아파트 가격 보기 → 그게 2억대면 땅의 가치 없는 것.

구축이 주변에 신축이랑 같이 가거나, 비슷하거나 더 비싸면 땅의 가치가 있는 것임.

지방은 단지 대 단지로 면밀하게 봐야 함.

4. 직장인 투자자가 되고 싶은데, 

투자 시간을 얼마나 가져가야 할까요?

열기 LED 기억하세요.

길게 일해라, 빨리 시작해라, 더블 인컴.

빈쓰님은 프리랜서였기 때문에

일 하는 시간을 제외한 모든 시간을 투자 공부로 몰입.

일주일에 100시간 공부 → 빠르게 10억 달성.

그치만, 일반 직장인이라면 이렇게 안 해도 된다.

월부에서 열심히만 하면 10년 하면 10억 달성 당연히 할 수 있다.

된다고 생각하면 된다.

돈은 그냥 떠다니는 것이다. 실력 있는 사람이 잡는다.

실력만 갖추면 돈은 나에게로 온다.

그 돈이 내게 머물게 하려면 돈그릇을 키워야 한다(덕을 쌓아야 한다)

1만 시간 채우면 전문가 될 수 있다. 

허영만 선생님 <부자사전> 추천!

지금 못 하는 건 괜찮다. 대신 진짜 열심히 해야 한다.

빈쓰님 루틴 : 일어나자마자 독서, 시세따기, 그리도 임장도 여전히 한다!

*다른 질문들은 개인적인 내용도 있어서 생략했습니다^^

잠시 쉬는 시간을 가진 후

두 번째 타임에는 제주바다 멘토님께서 들어오셨습니다

👏👏👏👏👏👏👏👏

실물도 넘나 예쁘셨던 제주바다님…!!!

저희의 질문에 하나하나 차분히 답변해주셔서 정말 감사했습니다!

1. 매임할 때 어떻게 해야 협상에 유리할까요?

협상 포인트 많이 알아가야 함 → 질문 많이 해라

그 물건 말고도 더 싸게 나올 게 있을까요? 등

세입자가 대기하고 있다면 동시에

잔금이 되는지 먼저 알아보고 협상 들어가기

~~하니 x.x억까지는 얘기해봐주세요.

부사님이 어려울 것 같다고 하면

잠시 고민하는 척 하거나 아 그래요? 그럼 제가 좀더 생각해보고 알게요.

그리고나서 다시한번만 더 얘기해봐달라 부탁!

진짜 이게 싼 건지 확인 후 x.x억까지 된다고 했다면,

그 이하로 나올 수 있는 물건 있는지 다른 부동산에도 연락해보기

매도자는 어떤 사람인지 등기부등본도 그 자리에서 떼보면서

매도자에 대한 질문도 많이 해보기

2. 안전한 준신축(투자금 1억 정도) vs 구축 리모델링(적은 투자금)

전세 세팅은 준신축이냐, 구축보다는 

생활권과 단지 안에 전세가 몇 개 있느냐가 중요.

A지역은 전세가도 저평가 되어 있기 때문에 신축 전세 빨리 나가는 편.

물론 구축도 수리하고 전세가 낮추면 거래됨.

결국 ‘선호도’가 중요.

그렇기 때문에 신축을 먼저 봐야 함.

연식이 중요한 게 아니라, ‘사람들이 뭘 좋아하는지’를 알면 된다.

절대적으로 다 싼 시기에는 돈이 좀 더 들어도 가치 있는 것을 투자해야 함.

둘 다 선호도와 가치가 있다면 투자 해도 되지만,

1억 이상의 투자금으로는 광역시나 수도권 등

앞마당 더 만들고 투자하는 게 좋을 것 같다.

3. 오래 투자할 수 있는 노하우가 있을까요?

투자를 오래 한다는 것은,

겪을 일이 많다는 것. 즉 그만큼 유혹도 많다.

주변 사람 누가 청약 당첨되서 10억 벌더라도, 흔들리지 않아야 한다.

꾸준히 하는 사람이 되어야 한다.

확신이 있어야 하고, 내가 이걸 해야만 하는 이유도 있어야 함

그런 과정들을 겪을 거란 걸 알고 하자.

나는 지방 투자했는데 역전세 맞고 힘든데 친척 누가 청약 당첨됐을 경우.

그럼에도 불구하고 나를 믿고 꾸준히 하자.

30억 벌면 된다!

4. 공급 있는 지역 전세 세팅 시 주의할 점, 리스크 대응은 어떻게 할까요?

중소도시는 그 지역 내에 공급에 영향 받을 가능성 높다.

그렇다면, 이런 경우 의사 결정 기준은?

역전세를 감당할 수 있을까?

감당이 안 될 것 같거나, 그 정도로 가격이 싸지 않다면

투자 하지 않는다.

“전세 만기 시점에 맞물리는" 공급이 있는지 알아본다.

그 시기를 피할 수 있도록 만기를 길게 세팅하는 방법도 있다.

만기 시점에 완전히 맞물리면 전세가 하락으로 역전세 리스크 크다.

역전세 맞을 감당 하면서 투자하려면
“진짜 싸게” 사야 한다.

그래야 버틸 수 있다.

보수적으로 보고 투자 진행해야 한다.

5. 학군지 구축, 준구축 vs 비학군지 신축

같은 투자금으로 제일 선호하는 단지 먼저 봐야 함.

학군지인 단지를 먼저 하는 게 좋음. 

투자적으로 ‘수요’가 더 많은 곳을 선택하기

학군지는 그만큼 교육 시킬 정도로 경제력이 여유롭다는 뜻

= 집 살 여력이 있다

그만큼 수요를 받쳐주니 매매가, 전세가도 오르는 것.

학군지, 신축 모두 수요 있으므로

둘 중 수요가 더 많은 곳 선택하면 된다.

6. 낀 평형은 어떻게 투자로 접근해야 할까요?

투자금이 안 맞는다면 낀 평형도 괜찮다.

30평대와 낀 평형의 차이가 큰 경우, 이미 30평대가 올랐을 가능성 높음.

이 경우에는 낀 평형 투자해도 됨.

전세 물량도 체크해서 전세 매물이 부족하면 세팅 잘 될 수 있음.

다만 낀 평형 전세가는 20평대와 비슷한 가격으로 세팅해야 할 수도 있음.

내가 원하는 가격의 전세가로 세팅될 것인가 고민해보기.

*다른 질문들은 개인적인 내용도 있어서 생략했습니다^^

마지막으로 튜터님, 멘토님들과 함께 사진도 찍고

사인도 받을 수 있는 시간이 주어졌습니다!!

(사진/사인 택 1 ㅋㅋㅋㅋ 넘 인기 많으셔서ㅠㅠ)

정말 늦은 시간까지 저희를 위해 답변해주시고

싸인도 해주시고 사진까지 찍어주신

튜터님, 멘토님들…❤

감사합니다!

열심히 해서 또 뵙겠습니다^^

다들 강사님과의 만남이라는 좋은 기회 잡으셨으면 좋겠습니다!!

팟팅!!