아파트 투자자 새벽보기 : 네이버 블로그 (naver.com)
지난 3월에 쓴 글이 있다.
당시 수도권과 지방 어디로 가야할지
투자지역에 대한 고민이 많았다.
투자지역을 정한다는 것은
어느 지역이 좀 더 저평가되어있냐
즉, 내가 어딜 사면 좀 더 돈을 벌 수 있을지에 대한 의사결정이기에
언제나 쉬운 결정은 아니다.
그때 나는 투자 지역 선택 시 고려해야 할 기준으로
수도권 전세가격과 지방 매매가격 중에
어느 것이 더 오를지 생각해보라고 하였다.
수도권 전세 vs 지방 매매의 이유
왜 수도권 전세 가격?
당시 수도권(=서울) 전세가율이 낮은 수준이었고,
매매가는 조금 올랐지만 여전히 비싸지 않은 구간에 있었다.
전세가가 절대적으로 쌌고 가격이 오를 환경(공급 부족 및 금리 피봇(상승→하락 방향 전환) 예정)이
조성되었기에 현 투자금은 크지만 안전마진이 확보된 매매가(평균 전고점 대비 -15%)에 장기보유가가능하고 향후 전세금 올려받는 것까지 생각해서 투자를 고민해보라고 했다.
왜 지방 매매가격?
지방, 특히 광역시는 3월에 많이 쌌다. 도시별로 최선호 단지들이 반등했을 뿐
많은 단지들에서 기회가 보였다. 지방은 수도권 대비 리스크는 크지만 도시가 작아서
쉽게 대세상승장이 올 수 있다는 것에서 현재 아주 싼 최선호단지들을 확보할 수 있다면
좋은 기회라고 생각했다.
Behind 스토리
부작용이 있을 수 있어 글에 직접적으로 쓸 수 없었지만
나는 지방 초신축들의 가격이 막대한 공급으로 인해 눌렸다고 판단했고
서울은 이미 조금 올랐지만 지방 최선호 초신축은 아직 오른 것이 없어서
기회가 있을 것 같아 수도권vs지방이 4:6로 지방이 조금은 유리하다고 생각했다.
지금은 어떻게 되었을까?
수도권
6개월 동안 수도권은 매매 전세 모두 올랐다.
특히 상급지는 최선호 신축을 중심으로 거래량이 폭발하면서 신축은 가격이 많이 올랐다.
가격이 상대적으로 싼 24평을 중심으로 가격이 먼저 움직인 것도 특징이었다.
신축은 매매와 전세 모두 올랐지만 매매가 많이 올랐고
구축은 매매와 전세 모두 올랐지만 전세가 많이 올랐다.
하급지로 갈수록 매매 상승의 비율보다 전세 상승의 비율이 높은 것을 볼 수 있다.
24.03-24.09 6개월 시세
성동구 금호동2가 신금호파크자이 24평(+16.86%/+6.54%)
성동구 응봉동 신동아 24평(+11.04%/22.45%)
동대문구 전농동 래미안크래시티 25평(+19.54%/13.15%)
동대문구 휘경동 주공2단지(-0.23%/+9.59%)
지방
지방은 대구, 부산이 가장 우량주로 살펴보면 좋은데 대구와 부산의 양상이 다르다.
대구는 꽤나 올랐다. 수성구는 전고점을 회복했고,
2급지인 중구 청라언덕부터는 주변 입주가 원가 많기에 현재 상승 진행 중이다.
부산은 대구에 비해 아직 회복이 더디다.
분명 좋은 아파트 중심으로 매매 상승을 이뤄지고 있으나
매매 상승률도 적고 전고점 회복은 아직 먼 이야기다.
현장에 가보면 부산은 전세물건이 많이 없다.
그것이 전세 그래프에서도 보여지는데 가격 상승이 매매보다 더 눈에 듼다.
24.03-24.09 6개월 시세
수성구 범어동 힐스테이트범어 33평(+16.92%/+3.82%)
청라힐스자이 32평(+23.46%/0%))
해운대구 재송동 더샵센텀파크1차 34평(+11.53%/-1.96%)
남구 대연동 대연힐스테이트푸르지오(+8.24%/+35.63%)
앞으로는 어떻게 될까?
(뇌피셜 주의)
이전에 지방이 6이고 수도권이 4였다면
그 사이 수도권 시장이 바귀고 강력한 대출 규제(대출 총량제) 등이 나오면서 생각이 바뀌었다.
지방 매매보다 수도권 전세가 보다 안전하게 올라갈 환경이 조성되었기 때문이다.
과거 수도권이 떨어질 때 지방이 오른 경우에는
(지방의 가격이 싼 것은 가장 기본) 지방에 정책 혜택이 있거나 수도권에 규제가 남아있을 때였다.
지난달 대출 규제가 강하게 들어가면서
수도권에 좀 더 강한 규제가 있긴 해도 지방에도 똑같이 DSR은 적용되었다.
이는 지방의 매매에 좋지 못한 영향을 줄 수 있다.
+ 지난 6개월동안 최선호 단지들은 꾸준히 거래되면서 오르긴 했다.
앞으로도 지방 매매는 선호도가 높고 싼 매물들을 중심으로 거래될 것이다.
가격이 싸다면 지방도 부산과 같이 매매 뿐 아니라 전세도 충분히 올라갈 수 있다. 여태까지 투자자로
조냊하며 싼 가격을 가진 물건이 제 가치를 찾지 않은 경우는 보지 못했다. 속도의 문제일 뿐이다. [93]번 글을 다시 한번 참고할 것
다만 매매 상승 속도가 전세보단 늦을 수 있을 것 같다.
수도권 전세는 상승 요소가 6개월 전엔 공급이 없다는 요소만 있었는데
지금은 5가지가 되었다.
- 전세 가격 상승 요인 : 공급X, 금리 인하(대출 금리 인하 = 이자 부담 적어짐 = 가격 올라가기 쉬움)
- 전세 물건 감소 요인(=전세 가격 상승) : 다주택 시장참여X(전세 나오지 않음), 조건부 전세대출(투자자 감소=전세 나오지 않음), 수도권 매매수요 전세 전환
++ 수도권은 지난 6개월간 선호지역, 단지들의 모두 올랐다.
이미 상방이 뚫렸다는 것은 아직 상대적으로 가격이 싼 단지들은
상방이 뚫린 안전마진이 확보되었음을 의미한다.
투자관점에서 더 내려가기 쉽지 않은 매매가+상방이 뚫린 안전마진+가장 중요한 전세금 상승이 되면 수도권 전세 상승은 보다 안전해 보인다. 따라서 6개월 전엔 지방 vs 수도권이 6:4이었는데 지금은 4:6로 수도권 전세가 좀 더 나은 것 같다.
지금은 서울의 오르지 않은 단지들을 봐야 할 시기라고 생각한다.
(뇌피셜 주의2)
노파심에 이야기하면 지금 당장 서울 전세가 폭등한다는 것은 아니다.
그럴만한 환경이 조성되었기 때문에 앞으로 유심히 잘 봐야 할 시기라는 것이다.
서울 매매도 마찬가지다. 계속 오르는 자산은 없다.
2군 지역 트래킹하시는 분들은 알겠지만
최근 2-3주는 더 높은 호가를 받아주지 않아
거래가 일어나고 있다.
게다가 올해 말, 서울 입주도 있다. 비싼 가격에 의한 잠깐의 조정장 가능성은 충분하다.
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