[오엪씨] 2호기 복기글 - 일 잘하는 부사님의 중요성을 느낀 투자 경험담

안녕하세요 오엪씨입니다 :)

오늘은 2월말에 가계약을 진행하고, 최종적으로 7월에 매매잔금을 완료한 2호기 복기글을 작성해보려고 합니다.

• Part 1. 투자단지 매임 - 투자지역 선정과 매물임장 단계

 저는 '21년 11월부터 월부생활을 하고 있고, 강의 수강 경험은 기초강의 및 실전반 2회 수강 경험이 있습니다.

월부에서 전세 레버리지 다주택 투자를 목표로 하고 있기 때문에 '1년에 1채씩 투자'를 진행하고자 했었고,

22년 9월 1호기 투자 이후 23년도에도 지방 투자를 목표로 앞마당을 늘려가고 있는 상황이었습니다.

(23년 앞마당 -> 서울 2개, 광역시 2개, 중소도시 6개 / 앞마당 없는 기간은 열중 및 중복임장지, 결혼 등^^;)

 23년 초 전국적인 빅세일의 기회는 미처 잡지 못했고ㅠㅠ

23년 8월에 결혼을 하면서 양가의 도움으로 예상 외로 투자금이 늘어나는 상황이 생겼지만,

당시 서울은 전세가가 회복의 조짐이 아직 보이지 않았기에 가진 투자금으로는 하급지만 노려볼 수 있는 애매한 상황이었고 앞마당도 계속 지방 위주로 만들었기 때문에 광역시나 중소도시에 2호기의 방점을 찍고, 서울로 넘어가자라는 계획을 세우게 되었습니다.

 가지고 있는 광역시 앞마당은 1호기 투자지역 외에는 공급이 많은 상황이었기 때문에 선뜻 접근하기가 어려웠고,

가격, 공급물량 및 전세가율을 고려했을 때 중소도시에 더 투자기회가 있다고 판단하여 중소도시 앞마당에서 투자물건을 찾기로 결심합니다.

 23년 12월 실전반을 수강하며 서울 임장을 마친 뒤에 24년 1월 한 달 간 중소도시 앞마당을 꾸준하게 시세 전수조사 및 매임을 진행했습니다.

(매임하는 과정에서 A시에 대해 조언해주신 젊은우리 튜터님, 녹두보리님 감사합니다)

<중소도시 주차별 시세 트래킹>

그 결과

A시는 전세가가 높으나 시세가 이미 약간 반등한 느낌이었고(->이후 매물임장을 통해 파악하니 겉으로 보기에는 전세 물건이 없고 전세가율도 높아 적은 투자금으로 투자가 가능하고 전세세팅도 수월할 것으로 예상 됐으나, 가격 자체가 이미 많이 오른 상황. 리스크가 적으면 기대수익도 적다!)

B시는 공급으로 인해 가격이 싸지만 리스크가 큰 시장으로 우선순위에서 제외

C시는 공급으로 인해 투자 리스크가 크고, C시의 상급지를 임장하지 않았기 때문에 가격에 대한 확신이 생기지 않아 우선순위에서 제외

그리고 투자 지역인 D시는 전세가도 높고 가격이 일부 상승했으나 아직 기회가 있겠다라는

는 판단을 하였습니다.

 D시에 대한 단지를 집중적으로 털었고 최종적으로 투자 후보에 오른 단지가 3개 있었습니다

그 중 2개 단지는 하급지 신축 단지였고, 1개 단지는 외곽의 신축 단지였습니다. 하급지 및 외곽이긴 하나 해당 지역 인구 규모를 감안했을 때 신축단지의 가격이 그 정도라면 충분히 싸다는 판단이 들었습니다. 같은 D시 신축들과 비교해서도, 다른 중소도시들과 비교해서도 앞자리수가 다른 가격이기 때문에 싼 건 확실하다는 생각이 들었습니다. 또한 하급지의 신축단지 2개는 21년식으로 전고점이 충분히 형성 되지 않아 전고점으로 단지의 가치를 판단할 수는 없다고 생각했습니다.

 리스크의 경우에도 24년 6월에 전세 세팅할 경우 25년 9월, 26년 2월에 있는 주변 공급을 피할 수 있기 때문에 리스크 헷지도 가능하다는 판단이 들었습니다. D시 내 신축들의 가격을 분석했을 때 20평대에서 30평대로 갈수록 상승폭이 커 84형에 투자하고 싶었지만 적절한 매물이 없었기 때문에 가능하면 84형을, 아니라면 상승률도 낮지 않고 가격도 가벼운 편인 낀평형에 투자를 진행하려고 했습니다.

 2월 1일에 해당 단지들을 매임하고 주변 모든 부동산을 방문한 뒤에, 2호기 단지와 외곽의 단지 총 2개를 가지고 매물코칭을 신청합니다.

 2호기 단지 물건은 세입자 만기가 6월이고 매도자도 6월이 돼야 매수 후 2년이 되기 때문에 잔금일을 6월로 맞추면 전세세팅 기간도 확보하고 보유세 부담도 줄어드는 상황이었지만, 전세를 새로 세팅해야 하고 결정적으로 분양 당시 상승장이었기 때문에 매수자들이 비싼 가격에 매수하여 네고가 어려운 상황이었습니다. 500만원 네고를 진행하면 목표 매수가가 될텐데 1~2백만원 정도만 네고가 가능해 보였습니다.

 외곽 단지는 신혼부부가 이사가면서 내놓은 물건으로 네고도 가능하고 옵션이 좋아서 전세세팅도 유리(다만 5월에 주변에 600세대 입주 예정)한 물건이었습니다.

잘한 점

1. 지방 투자를 목표로 지방 앞마당을 늘려간 점

2. 혹시 모를 기회를 놓치지 않기 위해 매물임장에 집중하지 않는 앞마당도 시세트래킹을 지속한 점

3. 당연한 얘기지만 결혼할 때 헛 돈 많이 안 쓴 점. 소중한 종잣돈. 부모님의 지원은 그대로 투자금으로.

아쉬운 점

1. 이 때가 사실 서울 투자의 기회가 아니었을까...? 하는 아쉬움. 당장은 전세가율이 낮았더라도 전세가가 오를 것으로 예상 되는 상황이었기에.

• Part 2. 매매 가계약 - 매물코칭과 협상실패, 그러나 부사님의 지속 물건알람

 매물코칭은 센쓰있게쓰자 튜터님과 진행하였습니다. 튜터님께서는 해당 물건 천만원 네고 시도와 함께 다른 투자후보로 보았던 신축 단지가 더 가치가 높은 단지로 투자기회가 있으면 먼저 보라고 말씀해주셨습니다(두 단지가 한 단계 가격 차이가 나는 단지이고 하락장과 상승장에 전세 빠지는 거나 회복 속도로 봤을 때의 차이점 등 두 단지의 가치와 가격비교가 정말 인상깊었습니다). 그리고 함께 제출한 외곽 단지는 선호도가 낮은 단지로 추후 매도까지 고려했을 때 어려움이 예상 돼 우선순위에서 제외시키라고 해주셨습니다.

 매물코칭의 결과로 선호도 높은 단지 부동산에 연락을 돌리며 동시에 2호기 단지 협상을 진행했는데, 목표한 천만원 네고는 커녕 매수자들이 유입되며 매도자가 처음 협상을 진행한 저에게는 x.x억(네고 안 된 금액)에 해주고 이후 매수자들에게는 +1천만원으로 브리핑을 하라고 회신이 옵니다.

 조급한 마음이 올라오고 살까? 아 그냥 살까? 하는 고민이 듭니다. 혹시나 하는 마음에 해당 물건을 광고하고 있는 8군데 부동산에 전화를 돌려 네고가 되면 매수하겠다고 말씀드리지만, 역시나 네고가 안 됩니다. 그냥 살까...하는 마음이 계속 들었지만 이럴거면 매물코칭을 왜 받았나 싶어 매수를 포기하게 됩니다.

 아쉬운 마음을 갖고 다음 투자 목표인 서울지역 임장을 진행하며, 중소도시 시세트래킹과 전임, 매임을 계속 이어갔습니다.

 이 과정에서 2호기 단지의 부사님이 지속 물건 연락을 해주셨는데, 당시 부사님을 통해 동이나 옵션 등 RR물건이 어떤건지 파악하였고, 목표 매수가를 제시해드리며 해당하는 물건이 나오면 연락을 달라고 한 상황이었습니다.

 그러던 2월 25일 밤에 좋은 조건의 물건이 있다는 연락이 왔습니다. 투자 후보로 보았던 낀 평형에 좋은 동, 13층, 에어컨3대. 500만원을 깎으면 목표 매수가가 되어 바로 부사님께 500만원 네고가 되면 바로 계약하겠다고 문자를 남깁니다. 부사님은 1~2백 정도 네고가 될 거 같다고 하시고 오전에 연락을 준다고 하십니다.

 다음날 출근해서 일이 몰려서 '연락 준다고 했으니까 기다리면 되겠지? 문자도 남겨놓았으니까 내가 우선순위일거야'하는 안일한 생각을 하다가 점심쯤 확인전화를 드리니 벌써 계약이 됐다고 합니다 ㅠㅠ CEO 마인드 부족... 너무 안일했습니다

 그리고 다시 2월 27일 오전에 문자가 왔습니다. 이틀 전 연락온 물건보다 조금 더 좋은 동에 6층이지만 에어컨4대에 줄눈,중문,탄성까지. 500만원 네고가 되면 좋고 네고가 안 되어도 충분히 좋은 조건이기에 이번에는 문자를 보자마자 바로 전화를 드립니다. 그리고 계약을 하게 됩니다. 200만원 네고한 금액으로요.

 1호기를 투자했을 때는 매물털기를 한 현장에서 발견한 물건에 투자를 진행했기 때문에, 이렇게 집을 보고나서 한참이 지나서 투자를 할 수 있을 거라고는 생각하지 않았습니다. 투자할 수 있는 다양한 방법이 있다는 걸 다시 느끼게 되었고 부사님들과 파트너십을 유지하는 게 얼마나 중요한지도 깨달을 수 있었습니다.

잘한 점

1. 조급한 마음에 네고 없이 바로 매수하지 않은 점

2. 부사님이 지속 연락을 하도록 진짜 살 사람처럼 어필한 점

아쉬운 점

1. 매물코칭 때 먼저 보라고 했던 선호단지를 끈질기게 파지 못한 점. 2호기 단지를 네고하는 데 '선호단지도 함께 협상하고 있다'는 협상카드를 썼지만 정작 선호단지에는 반대의 협상을 하진 않았음

• Part 3. 매매 본계약 ~ 전세빼기 - 첫 전세빼기

 가계약금 송부 및 특약작성 등을 무리 없이 마치고 본 계약을 진행하러 내려가게 됩니다. 계약서를 작성하고 계약금을 보내드립니다. 마지막으로 집 상태를 확인하기 위해 집을 방문해 현 세입자에게 인사하고, 돌아오는 길에는 새로운 전세입자에게 협조적으로 집을 보여주시라고 기프티콘으로 과일박스도 보내드립니다.

 2호기는 전세를 빼야하는 물건으로 전세빼기의 교과서같은 칼럼인 먀먀둥이님의 칼럼을 보며 시기별 액션플랜을 세웁니다.

(먀먀둥이님 칼럼 : https://cafe.naver.com/wecando7/10663467)

 현 세입자가 7월 초~중에 나가기로 한 상황으로 데드라인을 7월 초로 잡고 계획을 세웠습니다.

3/9 매매 본계약

3/10~4/25 적극 홍보시기 : 3주는 전세를 뿌려야 할듯 하여 4/5 부터는 전세 뿌리기

4/26~5/9 골든타임

5/10~7/10 마음의 준비

7/10 잔금일

 강의나 칼럼에서는 부사님께 1주일만 단독으로 전세를 뺄 기간을 드리고 바로 전세를 뿌리라고 하였는데, 부사님께서는 본인을 믿고 맡겨주라고 하십니다. 고민이 되지만 매매잔금을 4개월 정도 확보한 상황으로 계획을 수정하여 3월까지는 부사님에게 단독으로 진행하도록 합니다.

 그리고 종종 오는 연락... 전세기간을 2년이 아닌 2년반으로 해줄 수 있는지? 가격 조정을 (많이)해줄 수 있는지? 등 몇 번의 전세 문의가 있었고 전세가 나가지 않자 불안해지기 시작합니다.

 4월 5일 전세를 뿌리기로 결심했던 날짜가 찾아와 부사님께 연락을 드리는 데 부사님이 아직 5~6월 손님이 오는 중이라 조금만 더 기다려달라고 하십니다. 하아......어떡하지...... 복비 정도는 네고를 해줄 수 있으니 적극 홍보해주시라고 하고 4월 15일까지 말미를 드리며 그때는 진짜 뿌리기로 합니다.

 그리고 4월 17일 오전, 부사님께 이제 안 되겠다고 전세를 뿌리겠다고 연락을 드립니다. 그러니 점심쯤 바로 전세 계약자를 구했다고 연락이 옵니다(ㅋㅋㅋ?!) 전세 물건은 계속 트래킹하고 있었기에 제 물건이 공동 1등 정도는 된다는 걸 알고 있었지만, 전세를 뿌리겠다고 하니 바로 구해지는 전세입자에 조금은 허탈합니다 ㅎㅎㅎ 하지만 지금까지 부사님이 말씀하신 건 다 지켜오셨다보니 뭐라할 수는 없고요^^;;; 그래도 전세빼기의 피마름을 겪기 전에 뺄 수 있는 것 만으로도 너무 다행이다 싶었습니다(곧 1호기 전세빼기 피마름이 다가올 거라는 건 모른채...)

 그리고 전세 특약, 매매 잔금까지 수월하게 마무리 하여 매수 과정을 모두 마무리하게 되었습니다.

잘한 점

1. 세입자와 관계 유지를 위해 선물을 한 것

2. 감정적으로 대응하지 않고 전세빼기 계획을 세우고 대응한 점

3. 매도인이 계약 과정에서 참 무례했지만 잘 넘긴 점

아쉬운 점

1. 결과가 좋아서 그렇지 전세 빼기에 더 적극적이었어야 한다는 생각이 듬.

2. 부사님과의 관계를 좋게 유지하면서도 할말은 하는 법. 어렵다!

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2호기를 매수하는 과정을 복기해보면서 깨달은 점들이 많습니다.

1. 신축 투자는 편하다. 일단 수리에 대한 부담이 없음. 1호기를 지방 구축에 하고 전세빼기, 수리 스트레스를 받고 있는 상황에서 신축 투자의 편의성이 큰 것이 더 느껴졌음. 세입자를 비교적 수월하게 맞출 수 있었고 신혼부부로 구할 수 있었음.

2. 상황마다 강의나 칼럼에서 배운대로 행동하는 게 정말 힘들다는 걸 느꼈다. 예를 들면 전세 뿌리기에서 부사님을 설득하는 과정, 매매 전세 계약서에 특약 넣기, 세입자에게 집 보여주는 협조 구하기, 매도인이 매매 잔금일에 잔금을 하루 일찍 달라고 하는 무리한 요구를 했는데 부사님도 동조하는 분위기여서 이를 쳐내는 데 힘들었던 점 등. 부동산은 정말 사람이 하는 일이라는 걸 다시 한 번 느꼈음.

3. 전세빼기는 생각보다 스트레스가 심한 일이다. 희망 전세가 +a로 전세가를 홍보하고 네고해주는 방식으로 해야할까? 진짜 전세는 빨리 빼는 게 최고라는 말을 이해하게 되었음... 우리가 매수할 때 매매가를 깎는 것은 전세가를 낮게 세팅할 수 있게하는 힘이 된다.

4. 가격 네고를 더 하지 못한 것(또 좋은 물건을 더 찾지 못한 것)이 아쉬움. 매물코칭에서도 코칭해주신 더 좋은 단지를 지속적으로 접근하지 않았다. 2호기 매수 후에 바로 매매가나 전세가가 상승하지 않았다. 투자자 유입되며 전세 세팅이 더 어려워졌을 수는 있겠으나...가격만 보면 그렇다.

투자를 대할 때 자산을 쌓고 그때그때 할 수 있는 투자를 하는 게 낫다는 관점으로 투자에 접근하고 있다. 이런 관점은 악착같이 물건을 찾고 네고를 하는 데 방해가 되며 수익률 적으로는 마이너스 요소다. 1호기 물건 시세 변화를 보며 지방 물건에 대한 기대 수익이 낮아지는 상황에서 투자 한 건을 할 때마다 급하지 않게 더 좋은 가격에 매수하는 게 정말 필요하다는 생각

5. 낀 평형도 놓치지 말자. 2호기 투자한 물건도 낀 평형이 59, 84 대비 상대적으로 저렴했다. 낀 평형에 대해서 가격 기준 세우고(84대비 -x천만원이라던지, 하위 단지 84 가격이라던지 상위단지 59 가격이라던지) 관심 가질 것

여기까지 긴 2호기 투자 복기글을 글 읽어주셔서 감사합니다.

투자를 계획하고 계신 모든 월부 분들을 이 글을 통해서 진심으로 응원합니다!