[지투18기 ♡내꿈찾♡아 1등뽑기! 3박하게 매물사조 공일공] 지투실전 2강 후기

2강은 들었던 강의 중에서 가장 좋았던 강의 중 하나였습니다.

예시를 너무 잘 보여주시는 것 같습니다.(비교평가에 투자금을 포함해서 판단하려는 수강생, 스페인 리그vs베트남 리그, 음식고르기)

인상 깊었던 점 두가지를 정리해보려고 합니다.

1.비교평가≠1등 뽑기

그냥 다 같은 말인줄 알았습니다.

"저평가를 먼저 봐야 한다. 투자금보다 가격과 가치를 우선 판단해야 한다."

너무 자주 들어보았지만 실제로 1등 뽑기에서는 가격, 가치, 투자금, 수익률이 모두 섞이면서 너무 어려웠습니다.

아주 싸지만 투자금이 많이 드는 것, 덜 싸지만 투자금이 덜 드는것 이런 것들이 전부 섞이면서 1등 뽑기가 어려웠던 것 같습니다.

강의에서 확실히 구분해 주셨습니다.

제가 이해한 비교평가~1등 뽑기 과정은 이렇습니다.

가격과 가치만 보고 아주 저평가 된 것, 덜 저평가된 것들을 전부 추린다 여기서 전세가격, 투자금, 리스크(조건)을 고려하지 않는다.(비교평가),

투자금과 수익률을 비교하며 1등을 뽑는다. 여기서 1등이 되는 매물은 가장 저평가 된 물건일수도 있지만 덜 저평가일 수도 있다. 하지만 이미 어느 정도 저평가 된 물건이기 때문에 1등이 될 수 있다.(1등 뽑기).

잔금이 가능한지, 역전세 대응이 가능한지 판단하여 투자한다.

2. 지역간 비교

지역간 비교에 대한 설명도 너무 좋았고 들으면서 이해되는듯 했는데 점검을 위해 어렵지만 실습을 해보고자 합니다. 도전!

부산 북구 롯데캐슬 카이저(12년)vs울산 중구 동원로얄듀크2(14년)

1)도시

부산340만vs울산116만

도시 규모 두배 이상 차이나며 같은 권역 내에서 격차가 확실해 부산 승

2) 생활권

울산은 크게 옥동, 야음, 삼산(남구), 우정, 약사(중구), 화봉, 송정, 매곡(북구), 전하, 서부(동구) 10개 생활권으로 나눌 수 있습니다.

이 중 동원로얄듀크가 있는 우정 생활권은 옥동, 약사, 야음 다음정도 되는 것 같습니다. 혹은 야음과 비슷할 수도 있어 보입니다.

울산 전체에서 중간은 확실이 넘는 것 같습니다.

그림으로는 중간에 가까우나 더 위에 있을 것 같습니다. 울산 중심지 근처에서 찾기 어려운 준신축 택지이기 때문에요+직장

부산은 북구 밖에 몰라 정확한 판단이 어렵습니다.

일단 평당가로 판단하면 부산에서 북구의 위상은 부산 중하위권으로 보입니다.

하지만 화명은 북구에서 압도적으로 좋습니다.

여기까지 생활권 위상을 비교하면 아마도 그림이 이런식으로?

한 칸에 10만으로 계산했는데 생각보다 도시 인구규모의 영향이 큰 것 같습니다.

우정을 조금 더 위로 올려보고 화명을 좀 더 내려봤는데 여전히 화명이 우위에 있습니다.

3) 단지

비교를 쉽게 하기 위해 각 생활권 랜드마크로 비교했습니다.

롯데캐슬 가이저는 화명의 랜드마크, 동원로얄듀크는 우정의 랜드마크?입니다.

생활권 내에서 가장 선호도가 높은 단지들 입니다.

차이라면 카이져는 생활권 내에서 확실히 우위에 있고 동원로얄듀크는 그 아래 약간 떨어지는 단지들이 꽤 많아 카이저 만큼 뚜렷한 랜드마크는 아닌 것 같습니다.

4) 결론

울산 우정 생활권이 도시 내에서 상위, 화명은 부산 중위~중하위 정도의 생활권이다.

인구 규모 차이에 따라 화명이 우정보다 상위에 있다.

각 단지는 각 생활권 내 1순위다.

생활권 우위에 따라 부산 북구 롯데캐슬카이저가 더 좋다.

가격이 같다.

롯데캐슬카이저가 더 싸다