[지투 18기 소도쿠튜터님과 도쿠가 되어 2젠 4보자구!! 앞으로5년] 비교평가! 이거였어??? 게리롱님 2강 후기♡

안녕하세요!

지속적으로 성장하는 투자자 앞으로5년입니다.

이번 2강은 카페에서 시세트레킹 양식으로

유명한 게리롱 튜터님의 강의입니다.

저도 사용하고 있는 양식이어서

닉네임과 강의에서 나오는

양식들이 익숙했습니다.

그런데 게리롱 튜터님

강의 정말 잘 하시네요~

중간중간 유쾌한 농담도 하셔서

4시간이 어떻게 지났는지도 모르게

퇴근하는 것도 잊은채...

사무실에서 앉은 자리에서 4시간!

완강을 했습니다.

제가 비교평가를 하면서 헷갈렸던

내용들!

또 내가 그런 궁금증이 들었던

지역의 단지들을 예시로

똭!!!!!!

들어주셨습니다.

그 동안 튜터링을 하시면서

비교평가에 대해서 정말 많은

질문 빅데이터가 쌓이셨구나...라는

생각이 들었습니다.

나오는 질문마다 다 저도 궁금했던 거!

강의에서 비교평가 예시로 들어준

단지 또한 정말 저같은 초보들이

헷갈릴 수 있는 질문들로

구성이 되었습니다.

강의 듣고난 뒤,

- 나 지난달 앞마당 1등 안 뽑았구나...

- 한 달 넘게 앞마당 시세트래킹 안했다...

엄청난 후회가 들었고,

이번달 원씽은 앞마당 내에서

1등 제대로 뽑아보자! 는

대단치는 않은

결심을 해보았습니다.

1. 비교평가 잘 하고 있을까???

어떻게 보면 그래도 막연히 비교평가에

대한 개념 정도는 알고 있었던 것 같습니다.

하지만 강의를 통해

- 어떻게 가치를 파악하고

- 비교평가를 통해서

- 1등을 뽑아

- 투자까지 하는지!

명쾌하게 이해할 수 있었습니다.

비교 평가의 기본 원칙은?

가치대비 가격이 싼것을 선택하는 것!

그러려면 가치와 가격을 알아야 합니다.

가치는?

입지와 상품성을 정확하게 아는 것이고,

가치는 손품과 발품을 통해 알 수 있습니다.

가격은?

네이버 부동산에 매매가로 확인 가능합니다.

가격은 네이버 부동산 보면 되니까 알기가 쉽죠?

어려운 건 가치입니다.

우리가 임장을 하고 임보를 쓰면서

가치를 알기 위해 노력해야 하는 이유입니다.

비교평가의 전제가

가치를 제대로 아는 것이므로

가치 파악이 제대로 되지 않았다면

제대로 된 비교평가가 될 수 없습니다.

2. 비교 평가를 하는 방법

- 가격을 '고정'하고 가치를 비교하는 것!

여기서는 같은 가격이면 더 좋은 게 저평가가 됩니다.

- 가치를 '고정'하고 가격을 비교하는 것!

여기서는 비슷한 가치면 더 싼게 저평가가 됩니다.

결국 1등 뽑기는,

가치가 있는 것 중에서

가격(투자금 NO, 매매가 기준)이 저평가 되어 있고

투자금이 적게 들고

리스크 감당이 가능한 것을

선택하는 과정입니다.

저도 많이 헤맸던게

가치(매매가)를 먼저 보기 전에

매매 전세 차이를 먼저 보고

이미 마음속에서 투자 가능한

물건들 중에서

일등을 정하고 있었습니다.

투자금은 일단 배제하고,

가치를 먼저 봐야겠습니다.

강의에서 여러 지역의

단지들을 예시로 들어주셔서

이해가 쏙쏙 되었습니다.

3. 수도권과 지방의 가치는 다르다???

수도권은 교통이 중요하다!

강의에서 정말 많이 들었습니다.

수도권과 지방의 가치는

어떻게 결정이 될까요?

수도권?

입지 독점성이 높다. (업무지구 접근성이 중요)

그렇기 때문에 입지가 연식보다 중요

업무지구로의 교통이 킬포지!!

지방?

입지독점성이 낮다.

연식이 입지보다 중요

학군, 환경, 커뮤니티가 중요!!!

수도권과 지방에서 중요시 되는

가치가 다르다는건

이미 강의를 통해서 잘 알고 있는데요,

실제 비교평가에서 그런 부분들을

잘 담아내고 있나요?

1등 생활권에서 꼴찌 선호도인데도

3등 생활권의 1등 선호도보다

높다고 정한건 아닌지?

광역시 꼴등 선호도 구에

좋지 않은 선호도의 단지를

중소도시 2등 생활권의

1등 선호도 단지보다

높게 가치를 평가한건 아닌지?

수도권과 지방에서의

선호도를 잘 파악해서

비교평가를 잘 하고 있나요?

이번 강의에서 저도 많이

실수하고 그러면서 헷갈렸던

부분들에 대해서 명확히

정.리를 해주셨습니다.

이번 지투 때 비교평가

잘 해볼 수 있겠다는

자신감이 생겼습니다.

4. 아실 그래프 맞게 쓰고 계신가요?

저를 포함해서 많은 임장보고서의

단지분석과 결론 부분에 들어가는

아실 그래프...

맞게 쓰고 계신가요?

체급이 다른 도시들의

평형도 다르게 해서

10개씩 비교하고 있지는 않나요?

그래프는,

흐름이 같은 지역 내 단지끼리 비교할 때,

입주한지 5년이 지난 단지로,

비교단지 개수는 3개 이하로 비교해서

실제 그 단지의 가치를 검증하는데

사용해야 합니다.

5. 비교평가를 잘 하려면?

지름길은 없는 것 같습니다.

결국 앞마당을 늘려서,

계속 비교를 해보고,

1등을 뽑아보는

과정이 반복되면서

자연스럽게

비교평가가 될 수 있는

실력을 키워야 합니다.

결국은 비교 평가의 원리를 알고,

여러 지역과 단지들을 계속 쌓으면서,

비교평가와 1등 뽑기를 반복하는 것!

밖에 없는 것 같습니다.

그러면 자연스럽게 할 수 있게

되는 날이 온다고 하셨으니

1달에 1개!

꾸준히 앞마당을 늘리면서

비교평가와 1등 뽑기를

반복해 보려고 합니다.

게리롱 튜터님이 23년도 지금

강의도 하시고

투자도 잘 할 수 있게 된 것은?

21년도 22년도에 열심히

임장하시던

게리롱님이 있었기 때문입니다.

BM.

- 매월 시세트래킹 정말...

- 앞마당 1page 정리! 왜 하다가 안하니...

(20평, 30평대에서 1등 뽑기)

- 시세 감 익히기

- 투자 결론에 일등으로 뽑은 이유 써보기

- 일등은 아니지만 고민한 단지가 있다면 이유 적어보기

- 시세트래킹은 500세대 이상의 단지로 선정

- 매달 앞마당 5순위 시세표 임보에 추가하기

- 나쁜 것은 버리고 내가 할 수 있는 좋은 것들에 집중하기!

치열하게 대가를 치루고 있는 지금 이 시간들이

여러분 모두의 꿈을 완성하는

한 조각이 될거에요!

게리롱