서울 구로구 항동 하버라인3단지 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 9조 여름]

▶ 아파트명

항동 하버라인 3단지

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.     직장 (A등급)
구로구 종사자수 240,689명 (약 24만 명)

→ 가산디지털단지 출퇴근자 많을 것 같다. 배드타운, 출근길 매우 혼잡할 것.

2.     교통
강남 57분(환승2번) / 여의도 53분(환승1번) / 시청 45분(환승1번)  

→ 지하철이 멀다는 단점이 있다. 역곡역까지 도보 28분(1.7키로), 버스 16분

3.    학군
천왕중학교 69%

항동중학교 (20년에 설립되어 자료X, 특목고 진학률: 16.7%, 특성화고15명,자사고2명)

4.     환경(편의시설)
수목원, 홈플러스 부천소사점(2.3km/차로9분), 스타필드시티 부천(2.6km/차로11분)

5.     공급

호반써밋개봉 2024년 12월/507세대

→수요가 어느 정도인지 모르겠으나, 공급은 매우 부족한 것으로 보임. 수요도 그만큼 적은게 아닌지?

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 항동하버라인3단지 25평 현재 매매 6.5억 전세 4.4억

▶ 현장 사진

경사가 없고 깔끔한 신도시 느낌. (공공주택지구)수목원 바로 옆 단지라 산책하기 매우 좋음. 근처에 단지가 여러 개라 상가도 많이 들어와 있음. BUT 대형마트나 음식점, 편의시설이 많은 편은 아님.

▶ 투자 결론

→ 투자금 2억 3천 정도 있으면 투자 가능. 다만 부동산의 가장 중요한 요소인 교통에 한계가 있어, 더 오를지 모르겠음. 실거주 목적으로 대출끼고 구매시, 여의도 출퇴근 가능. 다만 대출에 3억이상..영끌이라 부담스럽다. 매매를 대출 끼고 월세로 놓는 방법도? 근데 얼마나 오를지 미지수다. 최근 5년간 상승률이 거의 없음. 전세는 잘나가지만, 매매는 잘 안나감.

→ 은퇴하는 베이비부머 세대의 사람들이 살기 좋은 동네인데, 이게 수요의 요소로 작용하진 않을지?