서울 영등포구 문래자이 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 9조 여름]

▶ 아파트명

문래동3가 문래자이

▶ 위치(지도)

->문래역 405m 도보6분, 영등포구청(5호선), 영등포역(1호선) 각각 도보22분(1.3km)

->근처 APT: 문래공원한신(367세대/88년식), 문래힐스테이트(776세대/03년식), 당산진로(461세대/97년식) // 오래된 연식의 아파트 많음.

▶ 입지평가

1.     직장 S등급
영등포구 종사자수 435,017명 (약 43만 명)

→추후 500인 이상 사업체수(대기업)과 급여약 등으로 직장의 질 같이 보기

→ 일자리가 새로 생기는 곳 주시하기

→일자리를 찾아 이 지역에 들어올까? YES

2.     교통 A등급
강남 38분(환승X) / 여의도 18분(환승1회) / 시청 30분(환승X)

->단지에서 2호선 매우 가까움. 강남/시청 한번에 갈 수 있고, 입지 매우 우수함.

→CHECK POINT: 강남 접근성이 얼마나 좋은가?

3.     학군 B등급
양화중 84% (4/11위), 문래중 82% (6/11위)

->학원가 많지 않음. 근처 목동으로 학원 보낼 듯.

→ 학군 때문에 이사 오는 지역일까? NO

4.     환경(편의시설) A등급
신세계백화점, 타임스퀘어, 홈플러스 반경 1km이내. 1.5km 이내에 현대백화점과 홈플러스도 있음(현대백화점은 내년에 사라질 예 정), 양평역 방면으로 롯데마트도 있음.

5.     공급 S등급

영등포자이디그니티 2026년 3월 539세대

→ 지금은 구단위로 보지만 나중에는 시단위로. 이동을 많이하는 지역 범위의 공급까지 살펴봐야 한다

→투자 당시, 2년 뒤 전세만기 시 전세 셋팅 걱정 없는지?

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 문래자이 34평 현재 매매 14.6억, 전세 7.9억

5년 내 전고점 매입시: 2021년 7월 매매 16.4억 전세 9억

5년 내 전저점 매입시: 2019년 9월 매매 9.5억 전세 5.3억

->고점 매수시 수익률: 투자금 7.4억 투자. 매매가 16.4억->14.6억으로 -1.8억 하락. 투자금은 7.4억, 수익은 -1.8억 =>수익률 -24%, 1억 8천 손해!!

->저점 매수시 수익률: 투자금 4.2억 투자. 매매가 9.5억->14.6억으로 5.1억 상승. 투자금은 4.2억, 수익은 5.1억 => 수익률 121%, 5.1억 번다!

▶ 현장 사진  

단지가 잘 조성되어 있고, 앞에 공원이 잘 조성되어 있음. 문래역과 가깝고 입지도 좋으나, 주변 상권이 아직 정리되지 않은점이 조금 걸림.

▶ 투자 결론