[서울투자 기초반 16기 78조 열공투자] 2강 강의후기

안녕하세요. 열공투자 입니다 :)

주우이님 2강을 다 듣고,

말씀하신 대로 완강한 당일! 바로 후기를 작성해 보려고 합니다^^

이번 강의에서는 4급지 중 

특히 강서구와 관악구에 대해 설명해 주셔서

아직 두 군데 모두 앞마당이 아니기 때문에 미리 예습해 볼 수 있어서 좋았습니다.

특히, 강서구는 직장에 대한 규모가 나날이 증가하고 있어 곧 30만 초과를 앞두고 있고

코엑스까지 입주 예정이라는 호재를 알 수 있었고

뭐니 뭐니 해도 9호선 강남과의 접근성이 가장 중요한 선호 요소라는 점이 인상 깊었습니다.

그리고 관악구는 뭐니 뭐니 해도 위치! 땅의 가치가 중요하다는 것이 인상 깊었습니다.

언덕이 많고 균질성이 다소 부족해 위치 대비 급지가 낮은 편이지만

그중에서도 신림선이 추가로 개통되면서 호재를 받은 지역이 인상 깊었고,

이렇게 결국 가격에 반영되는 호재는 완공 후 가격에 반영되지만

투자자는 착공이 된 후라면 투자로 볼 줄 알아야 한다는 것이 중요하게 느껴졌습니다.

적용할 점) 호재는 “착공 후”를 기준으로

                  향후 어떻게 영향을 미칠지 예상해 보고 해당 생활권/단지를 주의 깊게 살펴볼 것

그리고 평균 전세가율이 60%이었을 때, 매매가가 최저점이었으며,

현재 평균 전세가율이 52% 정도라는 점이 인상 깊게 느껴졌습니다.

결국 전세가율이 60%가 되는 때 내가 잘 준비되어 있어야 하는지를 생각해 볼 수 있었고

지금 한 달 한 달 꾸준히 계속 앞마당을 늘려나가는 것이 얼마나 중요한지 느낄 수 있었습니다.

그리고 매매가/전세가가 붙으면 바로 매매가가 튀어버리는

즉, 매매가가 오래 기다려주지 않는 지역은 빨리 앞마당으로 미리 만들어두어야 한다는 점도

이번 강의를 통해 배울 수 있어서 좋았고, 어떤 “구”를 먼저 앞마당으로 만들어놓아야 하는지도 

생각해 볼 수 있었습니다.

그리고, 주우이님께서 강의 때 알려주신 몇 가지 내용은

현재 작성하고 있는 임보에 적용해서 보완해야겠다는 생각이 들었습니다.

현재 임보에 머물지 않고, 꾸준히 개선할 점을 찾아 적용해 나가며 

다양한 인사이트들을 생각해 볼 줄 알아야겠다고 생각했습니다.

적용할 점) 임보 보완하기 (인구구조: 강남 3구와 같이 놓고 비교해보기, 선호: 40~50대&10대 가정)

그리고, 비슷한 가격이라면 20평보다는 30평이 낫다는 것은  공감하고 있었지만,

사실 30평과 40평대 가격이 비슷하다면, 40평을 고르는 것이 맞을까? 수요층이 더 적지 않을까? 하는

의문이 계속 들었었는데요.

이번 강의때 같은 가격이라면 당연히 큰 평수가 좋다는 것을 알려주셔서,

즉, 큰 평수가 상승장때 더 많이 오름, 30평과 40평 가격이 같다면 40평대를 선택하는 것이 맞다는 것을.

선입견을 깨고 깨달을 수 있었던 것 같습니다.

적용할 점) 매매가가 비슷하다면 무조건 큰 평수를 고르는 것이 대부분 옳음 ( 20평대 < 30평대 < 40평대)

그리고 알려주신 엑셀 시세 기반 비교평가 작성 방법에 대해 배울 수 있어서 좋았습니다.

매매 최대가 기준을 어떻게 산정해야 하는지, 그리고 나서 어떤 절차로 비교평가를 해야하는지 알려주셔서

기존에 배운 방법과 더불어 임보 마지막 결론 파트 작성할때 주우이님께서 알려주신 방법도 같이

적용해서, 가치대비 저평가된 단지 중 놓치고 있었던 것이 없는지 확인해봐야겠다고 생각했습니다.

또한, 20평대와 30평대 중 어떤 것을 골라야 하는지, 어떤 특징들이 있는지 알려주셔서 좋았고,

특히 시장이 좋지 않을때는 20평대가 먼저 오르고, 시장이 좋을 때는 30평대가 더 높게 올라간다는 것을

설명을 들으니 와닿았던 것 같습니다.

그리고, 또하나 선입견을 없앨 수 있는 내용이 있었는데요.

입지 좋은 구축 vs 입지 덜 좋은 신축에 있어

지금까지는 막연하지만 당연하게 입지 좋은 구축이 더 좋다고 생각했었으나,

이번 강의를 통해, 오히려 두가지 모두 괜찮은 선택이 될 수 있다는걸 배울 수 있었습니다.

아무래도 신축이 전세금이 더 잘, 더 많이 오르기 때문에

전세금 상승분을 통한 추가 투자를 고려한다면 입지 덜 좋은 신축도 괜찮을 수 있다는 점을 깨달을 수 있었고

어떤 전략을 가지고 있냐에 따라 두가지 방법 모두 괜찮을 수 있다는 것을 느낄 수 있어 좋았습니다.

적용할 점) 입지 좋은 구축 vs 입지 덜 좋은 신축 ==> 무조건 입지 좋은 구축이 정답이 아니라

                 전략에 따라 두가지 모두 괜찮은 방법이 될 수 있음

마지막으로, 내가 투자할 수 있을 법한 급지에 대해 앞마당을 늘려가야 한다고 생각하고 있었는데요.

꼭 그것만이 방법은 아니라는 것을 또한 배울 수 있고 생각을 넓힐 수 있어 좋았습니다.

시장이 또 갑자기 주춤하게 되면 언제 기회가 올지 모르는 것이고,

내 투자금 보다 한단계 높은 급지를 앞마당으로 만든다고, 여기는 내가 투자할 수 없겠구나 싶을 수 있을지라도

거기서, 그 중에서 하나만 찾으면 되기 때문에, 언제 기회가 올지 모르니 미리 준비해 놓을 필요성에 대해

간과하지 말아야 한다는 것을 배울 수 있었습니다.

적용할 점) 내 투자금보다 한단계 높은 급지 앞마당을 만들 때, 투자할 수 없는데 본다는 생각하지 말고

                  급변하는 시장에서 기회가 언제 올지 모르기 때문에 미리 준비한다 생각하고,

                  그 중에서 많이도 아니고 하나만 찾으면 된다는 생각으로 접근하기 

지금 하는 투자 공부, 그리고 앞으로 할 투자 실행 전 과정에 대해

즐겁고 행복하게 이어나가야 여러가지 성장통이 찾아오더라도 버틸 수 있다는 것

꼭 기억하고 꾸준히 실천해 나가도록 하겠습니다.

감사합니다 :)