부동산 가격의 주요요소(물가)
부동산 투자의 기준(수요와 공급)
전세가 →아파트입주물량→ 수요입지를 보고 판단하는데 향후 3년까지 봐야한다.
수요입지 보는곳 → 부동산 지인, 호갱노노 : 과거 6개월 입주물량과 향후 3년까지의 입주물량 봐야 임대를 맞출수 있다. 입주물량이 많으면 임대빼기 어렵기 때문. 입주물량 1000세대 이상이면 많은것.
*이럴땐 30개월정도 이때를 피해서 전세계약을 늘려서 하는 방법이 있다.
<가치란> 매매가격이 적당한가? 매매가격이 같으면 어디가 더 가치있는가? 를 봐야한다.
- 저평가 : 비교평가하기 가치>가격, 가격이 싸지만 가치가 놓은것인지. 입지 등
- 환금성 : 매도가 가능한가? 매도가 안되는거면 결과적 힘듦 *나홀로,저층,탑층은 매도어려움
수익률 : 투자금 넣은 대비 얼마로 돌아오는가?
*수익률 = 수익금/투자금(매매가-전세가)/투자기간으로 계산한다
* 72의법칙: 72나누기 수익률=원금이 2배가 되는 시간(잘이해x)
*투자는 잃지 않는것이다.
*가치는? 수요와공급이다.
원금보존 : 적정전세가율(서울70프로,서울이란 강남1시간거리,경기도 80프로) , 입지독점성(입주물량이 적어야한다) *투자의 1원칙:잃지마라, 이것을 잊지마라.
*내가 물건을 통해 겪을수 있는 최악의 손실은 얼마일까? 최악을 예측!
10년 뒤면 100프로 수익이 될수 있나? 얘가 어디까지 떨어질까?
얼마까지 최악으로 떨어지나 - 이물건 전세가율은 얼마?
이물건 안전마지은 얼마? - 적정전세가율은 얼마일까?
혹시 전세가가 빠질수없을까? - 이물건 단기 입주물량은 적정한가?'
리스크 관리 → 원금보존, 환금성, 잔금
적정 전세가율을 가지고 있나? 입주물량 잘되나? (호갱노노 3년치 입주물량 보기)
- 투자의 리스크는 ? 원금손실/ 작은 수익/ 환금성/ 리스크 보는거
- 무조건 된다. 할수 있다! 부자가 된다. 마인드 부자의 마인드를 가져라. 책과 칼럼과 공부.
# 많은 사람들의 수요*가 많은 곳 : 사람들이 좋아하는 곳은 어디인가? 필요한 곳은?
- 전통강자 → 종로,중구 / 강남/ 영등포,여의도
- 위에서 퍼져서 상암수색마곡 / 가산대림구디,가산디지털 / 잠실판교로 퍼지는중 (직장수요가 있어서)
- 떠오른 지역 : 가산,대림,잠실,상암,수색
떠오를지역: 용산, 청량리, 왕십리, 창동, 상계
# 서울시 홈페이지 - 공급자체 나와있으니 참고해도 됨
# 서울이란 > 강남 1시간 이내*여야한다. 기준은 강남
- 부동산 입지 1. 직장, 2.교통, 3.학군, 4.환경
지방은 직장보다 인구가 중요하고 학군중요 그리고 부자들이 사는곳이 입지를 보는데 도움이된다.
# 미래 가격이 올라갈 곳! *저평가 물건 사기
#직장 : 강남역에 몇분만에 가나? 핵심질문 / 입지독점성 이란 → 대체할게 많이 있나? 보라.
- 부동산의 장기적 영향 : 통화량, 물가, 그나라 경제상황, 입지독점성
- 부동산의 단기적 영향 : 금리, 입주물량, 경기, 심리
- 항상 위기때 큰부자가 나오듯이 공부하며 때를 놓지지 않아야한다.
