열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 79기 5조 78조 녹각림]

너나위님의 ‘월급쟁이부자들로 은퇴하라’ 라는 책을 이미 정독한 상태라서 그런지,

이번 차수 강의는 책속에 있던 내용들에 대한 심화 학습이자 복습이 되었던 강의라고 생각한다.

이번 강의를 통해, 부동산 가치판단에 있어서 가장 중요한 요소들,

직장, 교통, 학군, 환경 그리고 부가적으로 호재, 브랜드, 입지독점성 등에 대해 어떻게 판단하고 등급을 매겨야할 지 배웠다.

또한 중심지체계 변화요인에 대해서 배우면서, 서울시에서 제공하는 도시기본계획, 현 2030서울플랜 같은 서울시도시기본계획을

읽어볼 필요성에 대해 느꼈고, 현재 모두 프린트하여 틈 날때마다 독서하듯 읽고 있다.

최근 나이도 어린데, 자녀까지 생겨버리면서 종잣돈을 1억 이상 모으지 못했고, 부동산 시장이 정부 규제로 인해 갭투자 하기에

좋지 못한 시장이라는 판단이 들어, 타이밍을 잴 동안 미국주식으로 종잣돈을 만들기 위해 주식 공부에 전념을 했더니,

부동산  투자에 소홀했던 것이 사실이다. 그러나, 2주차 조모임, 그리고 2주차 강의를 들어보면서 결국 최종장에는 부동산 투자를

할 수 밖에 없고, 이 또한 미리미리 소홀히 해서는 안되겠다는 생각이 들었다. 다시한번 의지를 불태워 더 열심히 임할 것을 각오해야겠다.

이번 강의를 통해 새롭게 배운 개념들

*택지지구 : 본래 주거가능지역이 아니거나 낙후한 토지를 활용하여 주거 생활이 가능한 택지를 조성하여 주택난을 해결하기 위해 조성, 신도시, 뉴타운 등을 말하는 것임
cf) 분당신도시,송산그린시티,수원호매실지구,남양뉴타운,인천경제자유구역,경북드림밸리,행정중심복합도시

*경상수지 : 국가 간의 거래, 즉 국가의 대외상거래를 나타내는 지표
*입주물량 : 아파트 단지가 새로 지어져서 입주할 수 있는 세대수를 말함, 공급물량과는 시차가 있음

*수익률 구하는 방법

 ㄴ수익률이란 : 투자금 대비 내돈이 얼마로 돌아오는가?

 ㄴ수익률 = 수익금 / 투자금(매매가-전세가)

*72의 법칙 : 72/수익률 = 원금이 2배가 되는 기간 ex) 72/3% = 24년

*너바나님의 투자원칙

1. 저평가여부(가치>가격)를 판단하기 위해서는 비교평가를 할 줄 알아야 한다
2. 환금성(나홀로아파트, 저층, 지식산업센터, 빌라, 오피, 도시형생활주택 등)이 없는 것은 부동산의 상장폐지와 동일함

*입주물량 체크방법 : 부동산지인, 호갱노노 등을 통해 -6M~2Y정도 기간을 설정하여 1000세대가 넘는 입주물량이 있을 경우, 해당 시기는 조심

ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ 강의 중 필기 내용 전문 ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ

2주차 3강(가치판단)ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ

부동산 가치판단에 있어서 가장 중요한 요소는? (1,2번이 50%로 중요)
1. 직장
ㄴ전통의 강자(한양도성=종로구/중구, 영등포/여의도, 강남)
ㄴ떠오른 지역(마곡, 가산대림, 상암수색, 잠실, 판교)
ㄴ떠오를 지역
2. 교통
3. 학군
ㄴ학군이 좋은 지역은 전세가 잘 나간다
ㄴ상승장에서는 학군지가 많이 올라간다(서울:강남,서초,양천,노원,송파/경기:성남,화성,수원,용인,고양)
4. 환경(백화점, 택지지구
5. 호재/악재 : 호재는 휘발유
ㄴ진짜 호재 구별법
  ㄴ입지를 개선시키는가?
  ㄴ확정된 것인가? ex) 병점 인덕원선, 20년이 지난 지금에도 신설되지 않음
  ㄴ3년 이내의 것인가?
  ㄴ불황>호재(불황일 때는, 호재도 소용이 없다)
6. 브랜드
7. 입지독점성 : 특정 물건을 대체할 물건이 많이 있냐 없냐? > 없을수록 독점성이 높음
*택지지구 : 본래 주거가능지역이 아니거나 낙후한 토지를 활용하여 주거 생활이 가능한 택지를 조성하여
주택난을 해결하기 위해 조성, 신도시, 뉴타운 등을 말하는 것임
cf) 분당신도시,송산그린시티,수원호매실지구,남양뉴타운,인천경제자유구역,경북드림밸리,행정중심복합도시
-투자에서 가장 중요한 것은 타인의 수요다
-내집마련 시에도 타인의 수요와 나의 수요의 교집합에서 내집마련을 시행해야 한다

중심지체계의 변화요인은 무엇일까?
-2020도시기본계획
-2030서울플랜
ㄴ덕분에 2030서울플랜을 서울시청 홈페이지에서 다운받아서 200여장의 ppt파일을 책처럼 읽고 있다

가격과 가치는 같지 않다, 차이가 있는 시기가 있다

투자물건을 볼 때 가장 중요한 것은?
ㄴ매매가격이 적정한가? > 비교평가를 통해 산출

*서울,경기,인천까지를 수도권이라고 부름

2주차 4강(부동산 가격에 영향을 미치는 요소)ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
부동산 투자의 숲과 나무
거시적요소(숲) : 물가/통화량/경기/수요(입지)/입지독점성
미시적요소(나무) : 가격저평가여부/심리/단기공급/투자기준

부동산 가격 결정의 요소(물가)
-통화량은 왜 늘까?
ㄴ한국 경상수지가 매년 흑자였음(전세계 4위) = 외국에서 돈이 들어옴 > 통화량이 늘 수밖에 없음

★입주물량 보는방법
부동산지인 : 웹에서 보기 편함, 지역별, 평형별 상세하게 잘 나와있음
호갱노노 : -6M~2Y 설정하여 입주물량 파악해서 1000세대 넘는 입주물량이 있을 경우, 해당 시기는 조심해야 함

너바나의 투자원칙
1. 저평가 여부(가치>가격) : 비교평가를 할 줄 알아야 함
2. 환금성(나홀로아파트, 저층, 지식산업센터, 빌라, 오피, 도시형생활주택) = 부동산의 상장폐지

*경상수지 : 국가 간의 거래, 즉 국가의 대외상거래를 나타내는 지표
*입주물량 : 아파트 단지가 새로 지어져서 입주할 수 있는 세대수를 말함, 공급물량과는 시차가 있음

2주차 5강(너바나 레시피)ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
3. 수익률 : 투자금 대비 내돈이 얼마로 돌아오는가?
ㄴ수익률 = 수익금 / 투자금(매매가-전세가)
72의 법칙 > 72/수익률 = 원금이 2배가 되는 기간 ex) 72/3% = 24년