열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 79기 35조 썬]

열반스쿨 기초반 2강 인상 깊었던, 적용해보고 싶은 점

• 사와카미 아스토(일본의 워런버핏)의 투자원칙

1. 투자는 “농사꾼”의 마음으로 → 투자는 물고기가 안 잡히면 장소를 옮기는 “어부”처럼 하는 것이 아닌 “농사꾼”의 마음으로 씨앗부터 키우고 재배하듯 인내심을 갖고 해야 한다.
2. 호재/호황=매도, 악재/불황=매수 → 불황에서도 매수할 수 있는 강심장 가질 것. 

3. 5년, 10년 넘게 장기간 응원할 수 있는 것에 투자하라. 

   → 장기간 투자할 수 있는 방법은? 부동산의 “가치”를 파악하고, 그 가치를 “신뢰”하는 것.

• 내 수요와 타인의 수요의 교집합 → 내 집 마련

• 타인의 수요 → 투자

   

• 부동산의 가치를 판단하는 방법 (★ 내 수요보다 타인의 수요가 중요)

  1. 직장 - 강남의 집 값이 비싼 이유; 강남이 사업체 수(500명 이상), 종사자 수, 평균 월 급여가 높음.

              - 매출이 많은 1000개 기업 중 약 70%가 서울(513개), 경기도(155개), 인천(35개)

  2. 교통 - 직장이 많은 중심지와 연결되어 있는가? → 지하철 노선 체크

              - “월부”에서의 서울 = 강남에서 출퇴근 1시간 이내(서울시 전역, 성남(분당), 하남, 안양, 동탄, 광교)

  3. 학군 - 특목고, 영재고, 자사고 많이 보내는 중학교가 있는 지역

                 why? 특목고, 영재고, 자사고가 서울대에 많이 진학.

  4. 환경 - 편의시설(공원/백화점), 동네 분위기, 거주연령(30~50대)

  5. 호재/악재 - 입지를 개선시키는가? 확정된 것인가? 3년 이내의 것인가? 

   

• 지방은 인구, 학군이 중요함.         

   

• 입주 물량 부족한 지역이 전세가 오를 확률이 높음. (전세금을 올려서라도 기존 집에 있을 확률이 높기 때문.)

   부동산 지인, 호갱노노 사이트 → 과거 6개월~3년 후 조회 (투자 실패 사례; 창원 덕산타운)

   

• 부동산 투자의 원칙

  1. 저평가 여부(가치>가격)

  2. 환금성(매도가 가능한가?) - 아파트가 가장 환금성 높음.

  3. 수익률(수익률이 높아야 원금이 2배 되는 기간이 단축됨.)

  4. 원금 보존 (① 적정 전세가율, ② 입지 독점성 있거나 입주 물량이 적은 것)

  5. 리스크 관리

   ① 역전세: 적은 갭 X (전세금 욕심 X)

   ② 대량 공급: 입주 물량 3년 후까지 조회, 입지 독점성 있는가? 

   ③ 급격한 전세 상승: 전세금은 5%만 상승할 것, 전세보증금의 5~10%는 현금 보유할 것.

   ④ 불안정한 시장: 급여와 같은 고정적인 수입이 있어야 함.

   

  좋은 책 정독하고 필사, 정리하면서 투자 공부하기!