안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.
길을 걷다보면 빨간색과 초록색으로 된 장식이 눈에 띄면서 25년도 정말 마무리가 되어가는 것을 느끼게 됩니다. 연말을 맞이하여 1년간 보낸 시간들을 돌아보고 다가오는 26년의 목표도 세워보셨으면 합니다.
25년을 시작하면서 기필코 올해는 내 이름으로 된 집 한채는 마련하겠다는 목표를 세웠지만 규제와 같은 정책이나 개인적인 상황 등의 이유로 주저하고 망설이다가 잠시 멈추게 된 분들이 많으실 것 같습니다.
이와 관련하여 26년에 예정된 서울의 주요 분양 단지와 공공 분양에 대해서 정리해 보겠습니다.
내집 마련 대신 부동산 투자를 준비하고 계신 분들도 분양 결과를 통해 시장의 분위기를 간접적으로 알 수 있기에 주요 단지의 분양 일정을 알아두시면 도움이 될 거라 생각됩니다.
분양에 대한 정리에 앞서 현재 분양 시장 상황과 분양가의 변화를 살펴보고 넘어가 보겠습니다. 어디에 분양을 하는가? 도 중요하지만 현재 상황을 알고 만약 내가 분양을 받기 어렵다면 그 다음으로 어떻게 해야할지 계획을 세우는데 도움이 되기 때문입니다.
현재 분양 시장 상황과 분양가
최근에 관심이 뜨거웠던 분양 단지가 있었습니다.
그 주인공은 바로 반포 트리니원
당첨이 되면 30억이라는 시세차익을 얻게 되어서 로또 청약이라는 이름으로 많은 사람들이 몰렸습니다.
이외에도 서울 뿐 아니라 경기도내 주요 지역 에서 분양한 대부분의 단지들은 많은 사람들의 관심 속에서 꺼지지 않은 관심과 열기를 이어가고 있습니다.
하지만 떨어질 줄 모르고 계속 올라가는 분양 가격에 너무 과하다는 논란도 항상 따라다니는데 실제 분양 가격을 살펴보면 25년 11월 기준으로 전국의 평균 분양 가격은 2,000만원을 넘어갔습니다.
떨어질지 모르는 분양가
서울의 경우 지난 약 10년간의 제곱미터당 서울 평균 분양 가격을 살펴보면 15년 12월 605만원 정도에서 25년 11월의 경우는 1,422만원으로 두배 이상 상승한 것을 확인할 수 있습니다.
원자재 가격과 인건비 상승 등이 가장 큰 원인이며 대내외적으로 계속해서 늘어나는 통화량의 영향으로 앞으로도 가격은 계속 올라가는 상황은 지속될 예정입니다.
갈수록 귀해지는 신축
여기에 4분기 실적이 반영되지 않았지만 현저하게 부족한 인허가 및 착공 물량은 앞으로 신축에 대한 희소성을 더욱 커지게 되고 건설사 입장에서 가격을 낮출 이유가 없음을 의미합니다. (착공+3년 = 입주시기)
그리고 이런 분양 가격의 상승은 인근 기축들의 상승까지 이어질 가능성이 매우 높습니다.
2026년 서울 주요 분양 예정 단지
2026년부터 급격하게 공급이 줄어들지만 서울 핵심 입지에서 브랜드와 규모를 갖춘 단지들이 분양을 앞두고 있다는 특징이 있습니다. 다만, 개별 단지의 상황에 따라 일정이 변동될 가능성이 있다는 점에 유의하셔서 관심이 있으신 분들은 계속 살펴보시는 것은 필요합니다.
1. 강남/서초
- 디에이치 클래스트(반포주공 1단지 1·2·4주구)
- 명실상부한 재건축의 '대장주'. 압구정 재건축 완료 전까지 대한민국 아파트의 기준이 될 단지
- 2017년 수주 당시 현대건설이 "평당 분양가 5,100만 원을 못 받으면 책임지겠다"고 공언했던 곳
- 압도적인 입지와 커뮤니티 시설 등 상상하는 모든 것을 갖춘 단지로 평가받는 중
- 포스코 더샵(신반포 21차)
- 메이플자이와 반포자이 사이에 위치한 소규모 재건축 단지
- 단지 규모가 작아 커뮤니티가 아쉬울 수 있지만, 신세계백화점 등 압도적인 입지를 갖춘 곳
- 아크로 드 서초(서초 신동아)
- 조합원들이 사업비를 많이 부담하여 일반 분양 물량이 매우 적을 것으로 예상
- 방배 포레스트 자이(방배 13구역) & 방배 르엘(14구역)
- 래미안 원페를라, 디에이치 방배와 함께 방배동의 신축 라인에 위치한 단지
- 언덕이라는 단점이 있지만, 대규모 브랜드 타운이 형성될 곳
2. 용산/강북
- 르엘 이촌(이촌 현대맨션 리모델링)
- 재건축 대신 리모델링을 선택한 단지
- 교통은 다소 불편할 수 있으나, 조용하고 쾌적한 주거 환경
- 드파인 연희(연희 1구역)
- SK에코플랜트의 프리미엄 브랜드 '드파인'이 건설
- 가재울 뉴타운과 가깝긴 하지만 위치나 규모가 아쉬움
3. 동작/성북
- 디에이치 켄트로(흑석 9구역)
- '준강남'으로 불리는 흑석 뉴타운 내에서 평지에 가까운 지형 + 중심부에 위치한 압도적인 입지
- 노량진 2구역 & 6구역
- 주요 업무 지구 접근성이 뛰어난 입지.
- 해당 구역 이외에도 전체적으로 비슷하게 진행되고 있어 향후 주거 환경 개선 효과가 가장 클 곳
- 장위 10구역
- 사랑제일교회 알박기 논란으로 계속 지연되었던 곳
- 일반 분양 물량이 많아 청약 당첨 확률을 높이고 싶은 수요자들에게는 기회가 될 수 있는 곳
2026년 공공 분양
이외에도 공공 분양을 살펴보면 최근 정부의 발표에 따르면 내년 수도권 공공 택지에서 공공 분양주택 2만 9000호를 분양한다고 합니다.
주요 공급지는 3기 신도시의 고양창릉(3881호), 남양주왕숙(1868호), 인천계양(1290호), 2기 신도시의 광교(600호), 평택고덕(5134호), 화성동탄2(473호) 등이다. 고덕강일(1305호), 구리갈매역세권(287호), 검암역세권(1190호) 으로 내년 3월부터 예정 되어 있습니다.
다만, 대부분 경기/인천 지역에 몰려있어 아쉽게 느껴지는 것 같습니다. 공공 분양 역시도 내집 마련을 위한 좋은 기회가 될 수 있지만 조건과 위치 등을 반드시 고려하여 선택하는 것이 필요합니다.
![[서울=뉴시스]](https://cdn.weolbu.com/data_file/be0b12ef-ecb3-4b92-8822-f9de6082c564.jpg)
2026년 내집 마련 전략
주요 분양 단지와 공공 분양에 대해서 살펴봤는데, 그렇다면 26년 내집 마련을 하기 위해서는 어떻게 해야할까요? 막연하게 기다렸다가 당첨이 안되면 어떻게 하나 이런 생각도 들고, 그래도 뭔가 분양이라는 기회를 버리기에는 아깝고 고민이 많이 되실텐데요. 아래 내용을 참고하셔서 어떤 전략으로 가실지 고민을 해보셨으면 좋겠습니다.
1) 청약
가격적으로 강남권의 경우 20억 전후의 가격, 비강남권이라도 입지가 좋은 지역은 10억 이상의 가격으로 분양가가 예상되는만큼 부담이 되는 가격대이지만 향후 2~3년간 공급이 부족하다는 점에 있어 분명 인기는 높을 것으로 생각됩니다.
다만, 시장 분위기에 따라서 사람들의 관심이 낮아지거나 부담스럽게 느끼게 되는 상황이 올 수도 있으니 이런 상황이 온다면 기회로 생각하셔서 접근해보셨으면 좋겠습니다.
더불어 분양가가 떨어질 가능성이 낮다는 점 등으로 미루어보아 분양하는 시점의 가격을 절대적인 가격만 보고 비싸다고 판단하지는 않으셨으면 좋겠습니다. 인근 기축들과의 가격 수준을 비교해보시고 그와 비슷하거나 싼 가격대라면 장기적으로 좋은 선택이 될테니까요.
- 장점 : 괜찮은 가격에 새아파트를 살 수 있다는 점 / 신축에 대한 선호도가 매우 높은 지금 상황에서 굉장히 매력적인 수단 / 당첨이 된다면 계약금(통상 분양가의 10%)만 먼저 납부를 하고 나머지 금액에 대해서는 대출을 활용한 다음, 입주 시점까지 자금 마련 시간 확보 가능
- 단점 : 분양가가 적정한지에 대해서 따져보는 것이 필요 / 흔히 말해 좋은 지역의 청약이나 로또 청약은 경쟁률이 매우 높기에 실제로 당첨될 확률은 상대적으로 낮음 / 상승장에서는 이런 지역들은 거주 요건 등의 조건이 붙어 내가 원하는 곳에 청약이 어려울 수 있음 / 마지막으로 입주까지 기다리는 시간동안 어떤 시장 상황이 생길지 모름
2) 기축 단지 매매
기축을 통한 내집마련의 경우 입지 대비 가격이 싼 단지를 따져보고 매수를 하는 것입니다. 이를 기본적인 원칙으로 삼으시고 그 중에서도 인근의 대단지 신축 등의 입주로 인해 주변이 좋아질 지역내 위치한 단지라면 선호도가 더 높아질 가능성이 높습니다.
하지만 이때 주의해야 할 건 그냥 인근에 신축이 들어온다고 선택하는 것이 아니라 직접적인 변화가 있는지를 따져보아야 합니다. 직접적인 변화는 생활 편의 시설 등의 인프라가 확장되고 이를 함께 공유할 수 있는 것을 의미합니다.
그리고 이런 지역의 기축 단지들의 경우 일반 분양 아파트들의 분양가 상승 이후 신축 아파트들의 매매가 상승에 상응해 매매 가격이 움직일 가능성이 높다는 점도 있습니다.
- 장점 : 원하는 곳에 청약이 나올때까지 기다릴 필요없고, 현시점 기준으로 내가 원하는 조건과 기준을 세웠다면 후보지역을 정하고 그 지역내 단지들의 가치와 가격을 비교해서 싼지 비싼지를 판단할 수 있고 그에 맞춰 바로 매수가 가능 / 시장 상황이 맞물린다면 아파트 가격이 올라가며 자산이 상승하는 것을 온전히 느끼는 것도 가능 / 입지가 좋은 곳의 괜찮은 기축을 싸게 샀다면 실거주를 한다는 입장에서는 장기적으로 구축은 신축이 되고 신축도 구축이 되기에 자산 측면에서 더 좋은 선택
- 단점 : 신축을 괜찮은 가격에 살 수 있는 가능성이 청약보다는 낮음.
정리해보자면 청약을 우선할 경우
(1) 메타인지 : 현실적으로 내가 원하는 곳에 청약이 당첨 가능한지
(2) 저평가 : 분양 가격이 싼지 비싼지를
(3) 감당 가능한가 : 내게 적정한 수준인지
이렇게 3가지 단계로 스스로 판단을 해보고 혹여나 충족이 되지 않는다면 기축 매매를 고려하시는 것이 필요합니다. 청약 당첨만을 기다리다가 얻게 되는 기회 비용이 내가 생각하는 것보다 클 수 있으니까요. 다만, 그 방법에 대해서 잘 모르거나 어려움을 느끼신다면 방법과 과정들을 배우시면서 준비해가시는 것은 반드시 필요합니다.
내년에 예정된 서울의 주요 단지들 청약을 정리해보았습니다. 공급이 부족한 시기이지만 그럼에도 주요 지역들에 분양이 예정되어 있는 만큼 내 상황에 맞는 지역을 중심으로 미리 관심을 갖고 준비하시면서 상황에 따라 청약 이외에도 기축 단지를 매수하는 것도 같이 고려하셨으면 좋겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
