서투기 16기 65조 EB 2주차 강의후기

2주차 강의 내용은 서울 2개구의 입지분석과 주우이님의 비교평가 프로세스가 주된 내용이었다.

중간중간 얘기를 하다가 생각 나는 부분을 모두 풀어주어 입지부터 인테리어까지 전과정을 다 아울러주셔서 참 유용했다.

내가 알고 싶은 내용

1. 현재 서울 시장의 상황과 어떤 곳들을 봐야하는지 
   1. => 상급지와 하급지의 매매가 차이가 크고, 하급지의 경우 매물이 쌓여가고, 대출규제로 주춤하기에 기회가 될 수 있다. 즉, 서울 3급지 가치 낮은 곳~4급지는 투자금만 된다면 기회를 가질 수 있다. 
   2. => 매매값이 유지되고 전세가 오르는 곳들이 있기에 전화로도 물어보면서 시세파악이 필요하고, 시세트레킹을 하면서 저가 전세가 소진되는지 확인 필요. 소진 되고 얼마 지나지 않아 매매값이 날아가니까
   3. => 전세가가 안정되려면? 공급이 많아아햐는데, 서울은 공급이 많지 않다. 
2. high/middle/low return이 어느정도인지
   1. => 대략 high: 3억이상, middle 3억~1억, low: 1억이하. 서울투자로 2~3억 정도의 수익을 기대하고, 이 수익은 현재가 대비 전고점 차이로 우선 예상을 해보자.
3. 각 생활권을 볼 때, 어떤 가치를 중점으로 볼 지, 고려할 다른 사항들은 없는지
   1. => a지역의 경우, 자체내에서 양질의 직장을 낼 수 있고, 주요 업무지구로의 교통 접근성이 좋다. 두가지 관점에서 보고, 생활권을 기준으로 우선순위를 나누고, 투자하도록 한다.
   2. => b지역의 경우, 가장 중요한건 물리적 위치, 교통이다. 교통+생활권 별 우선순위를 나눈 후 가격을 보고 비교를 해 투자를 하도록 한다.
4. 비교 평가 프로세스
   1. 전세가율 70%를 기준으로 내가 살 수 있는 매물의 매매가를 계산한다. ex. 1억의 투자금을 마련할 수 있다면, 내가 살 매물의 매매가는 3.3억으로 계산한다. (대충 4억까지 어떻게 할 수 있다고 치고)
   2. 내 앞마당의 시세를 따고, 매매가를 기준으로 4억 이하의 매물들을 오름차순으로 정렬한다.
   3. 이 중 생활권이 후순위인 애들을 거른다.
   4. 몇몇 괜찮은 매물들이 남아 있는 상태에서 전세가율, 매전차를 보며 내 투자금으로 할 수 있는 곳을 확인한다.
   5. 지역에 따른 차이가 있다면, 지역의 급수를 먼저 따져보고, 직장, 교통 등에 더 좋은 가치를 갖는 단지가 무엇인지 확인해 1등 단지를 찾는다.
5. 입지 좋은 구축 vs 입지 덜 좋은 신축
   1. 서울은 결국 건물보다 땅의 가치가 더 중요한 곳이기에 장기적으로 보유할 수 있고, 종잣돈을 꾸준히 마련할 수 있다면 입지 좋은 구축을 투자하는 것이 좋고, 종잣돈을 구할 수 없는 경우, 전세상승분으로 투자를 이어나갈 수 밖에 없다면, 아파트 가격이 빠르게 오르는 입지 덜 좋은 신축을 투자하는 것이 좋다.
6. 올해 11월 둔촌주공 입주 어디까지 영향을 미치나? 과거의 비슷한 지역, 사건과 비교를 해본다. 
   1. => 2007~8년도 잠실의 대규모 입주와 비교를 해보자. 그리고 해당 지역보다 입지가 낮은 지역을 위주로 영향을 받을 것이기 때문에 주변 입지가 낮은 지역을 순차적으로 보자. 
   2. => 전세: 송파(-4.26%) → 강동(-4.37%) → 관악(-3.82%) → 영등포(-2.33%) → 강서구 (-1.41%)
   3. 공급은 국소지역에 영향을 끼치지만,  금리,정책등의 영향은 전국적으로 영향을 끼친다. 하지만 금리, 정책은 어떻게 될지 예상 하기 힘들기에 이런 것들에 대비해 무리한 투자를 하지 않아야겠다.
7. 인테리어 어디까지 해야하나?
   1. 2010년대 이상 : 부분수리, 도배, 장판, LED 등 (선택사항)
   2. 2000~2010 : 화장실(300), 싱크대(250), 타일(누수될 우려) 등 수리 필요한 지 확인 후 수리진행. 도배, 장판, LED는 필수사항
   3. 1990년대: 올수리 진행 20평대: 1500~1700전후, 30평대: 2000~2300전후
   4. 업체 선정법? 인근 인테리어집 10군데 이상 가서 물어보기, 임대형으로 진행하기.

BM할 사항

1. 비교평가 프로세스 고대로 따라해 이번달 1등 찾기에 써먹자!
2. 임장전 최소 인구 구성 보고 가기. 인구 구성 확인시, 강남 3구에 있는 인구 구성을 함께 넣어 상대적으로 어떤지 보고 어떤 분위기일지 예상해보기.
3. 투자 단지를 찾았다면 부동산 방문시 투자순위 1,2를 정하고 → 1번 최저가 가진 부동산 부터 간다음 그 주변부동산에 가서 그것보다 좋은게 있는지 확인 → 2순위 최저가 부동산 돌고 주변 돌면서 그것보다 좋은게 있는지 확인 → +숨겨진 매물이 발견된다면 3개를 두고 가격, 잔금시기, 주전, 전세 끼고 사는 건지등 나에게 유리한 걸 맞추면서 투자를 진행할 것.