안녕하세요! 방긋 방긋 웃으면서 투자생활을 해 나가고 있는 방긋웃어요 입니다.
어느 덧 2주차 강의 까지 완료하고, 튜터링 데이 까지 지났습니다.
지나가는 시간이 너무 빠르기만 하네요!!
2주차 강의는 줴러미 튜터님의 분위기 임장 부터 매매/전세 계약 프로세스까지
투자의 전 과정을 강의해 주셨다.
강의를 시작 하기 전 우리가 매월 앞마당을 만들기 위해서 진행 하는
분임, 단임, 매임에 대한 이야기를 짧게 해주셨다.
" 분임, 단임, 매물을 보고 월부인 들 말고는 하지 않는다. 그렇기 때문에
우리가 하고 있는 행동들이 가치가 있는 것이다"
-강의 중 / 줴러미 튜터님-
한 여름에도 한 겨울에도 비가 와도 새벽 같이 집을 나서서 임장지에서
분임>단임>매임 순으로 매월 한 개의 앞마당을 매월 만들어 가고 있다.
이 모든 행위는 변하지 않는 가치를 제대로 파악하고,
가격 및 주변 환경에 의해서 휘둘리지 않기 위해서 이다.
네이버 및 아실을 통해서 가격 및 가치를 파악하는 것이 아닌,
내 두 발로 현장을 다 밟고, 누비면서 직접 눈으로 보고,
귀로 듣으면서 가격이 변하더라도 헷갈리지 않기 위함이다.
그럼 이제 각 단계에서 내가 행동해야 할 부분을 정리해보고자 한다.
분임 : 환경 선호도 파악!
현장파 투자자 만이 할 수 있는 것이 바로 분임이라고
강의해서 말씀해 주셨다.
실제 월부에서 공부를 하기 전 누구든지 간에
투자를 위해서 이렇게 열심히 주변 환경 / 상권/ 학군등을
살펴 본다고 이야기를 들어 본 적이 없다.
이렇게 아무도 하지 않는 행동을 통해서
조금 더 버는 투자를 하기 위해서
기왕 하는 거 제대로 하기 위해
튜터님이 알려 주신 대로 앞으로 분임에
적용해보고 한다.
1. 환경 선호도 파악 집중 하기!
환경의 선호도에 따라서 상승장에서 가격 차이가 많이 난다.
실제 현장에서 내가 살고 싶고, 아이들을
키우기 좋은 환경이 어디인지 확인하고
투자시 우선 고려 할 수 있도록 하자!
2.단절감(6차선 이상 도로, 상권, 지상철) 을 주는 요인 파악하기
이번 임장지에서도 지역의 중심부에 메임 상권 / 지하철을
기점으로 생활권의 선호도가 나뉘는 것을 확인 할 수 있었다.
같은 동이라도 하더라도 단절감을 주는 요인을 파악하여,
디테일을 찾아서 투자에 우선순위를 정할 수 있도록 하자!
3. 군에서 편견 벗어나기
수도권은 급지에 따라서 1~5급지 까지 나누어서
생활권을 비교 평가를 한다.
2급지라고 해서 4급지 보다 무조건 적으로
좋은 생활권이라고 할 수 없다.
실제 2급지 외곽 생활권 보다 4급지 신축 역세권 생활권이
거주민들의 선호도가 높고, 전고점의 가격도 훨씬 높을 것을 알 수 있었다.
결국은 군보다는 각 생활권이 가지고 있는 선호도를
현장에서 파악하고, 끊임 없이 고민해서
군의 편견에서 벗어나 각 생활권의 가치를 파악하며 임장을
할 수 있도록 해야 겠다!
단임 : 단지 선호도 파악
" 현장에서 그래프가 아니라, 현장에서만 볼 수 있는 것에
집중하십시오!"
-강의 중 줴라미 튜터님-
단임시 봐야 하는 4가지
1.조경 2. 관리상태 3. 자동차(8,000만원 가량 되는 차량) 4. 사람
컴퓨터를 통해서 4가지를 확인 하기 어렵다.
현장파 투자자만이 현장에서 직접 보고 느낄 수 있는 부분들이다.
물론 단지 상태 및 거주민이 단지의 가격으로 연결이
되지 않는 경우도 있다. 하지만 기본적으로
우리가 현장에서 확인 할 수 있는 것을 확인하고,
입지 가치를 반영해서 가격을 확인한다면
조금 더 나은 투자를 진행 할 수 있을 것이라고
확신 한다.
작년에 임장을 했던 지역구는 180개가 넘었다. 심지어 90년대
초반이 지어진 단지가 밀집되어 있어서 단지가 비슷비슷하게 생겼다.
이런 단지륻 돌면서 이렇게 까지 모든 단지를 다 봐야 하는 가?
라는 생각을 해본적이 있다.
하지만, 모든 단지를 4일에 걸쳐서 다 봤다. 휴직중이라서
평일 시간을 활용해서 늦은시간 까지 활용해서
다 봤던 기억이 있다.
그때만 해도 이렇게 까지 해야 하나..라는 생각과
다 똑같이 생긴 단지들은 그냥 지나쳐도 되지 않읗까 생각을 하면서
단지 임장을 했었던 것 같다.
하지만 지금 그때를 돌이켜 보면 해당 지역의 모든 단지를
두 발로 다 밟았기 때문에 생활권 순위와
단지의 순위를 정할 수 있었고, 투자의 기회가 온다면
어디 생활권에 어느 단지를 해야 하는지 알 수 있게 되었다.
이 처럼 우리가 단지임장을 하는 이유는
수 많은 단지 중에서
우선순위를 정하고, 투자의 순위를 정하는
행위라고 생각한다.
그러니깐 단지 하나라도 허투루 단지임장을 하지 말고,
투자와 연결시켜서 생각 할 수 있도록 하자!
매물임장 : 단지 선호도 검증 / 1등 물건 찾고 투자 하기!
앞마당 만드는 과정중에서 가장 어려우면서
반드시 투자를 하기 위하여 진행 되어야지
하는 과정이라고 생각한다.
분임/단임을 통하여 생활권과 단지의 우선순위를 정했다면,
매물 임장을 통하여 내가 정한 우선순위가 맞는지
재확인하고, 거주민의 삶을 확인을 통하여
선명한 지역의 만들 수가 있다.
현재 실전반에서 배정 받은 지역도
분임>단임>매임을 하면서
더욱 더 앞마당이 선명해지고, 과정을 거칠 때마다
투자의 우선순위 단지가 계속 변화하고 있다.
만약 매물 임장을 하지 않았다면, 절대로
지역민들의 선호도를 제대로 파악하지 못하고,
투자를 진행해서 더 버는 투자를 하지 못 했을 것이다.
1호기를 할 때를 떠올려 보면,
거주민들의 삶을 확인하고, 구매력을
집 안에 있는 안마의자, 골프채를 통해서 확인 할 수 있었고,
비슷한 소득 수준의 다른 지역의 집과 비교 평가를 통해서
싸다라는 확신을 가지고 투자를 할 수 있었다.
분명히 이전 과정인 분임/단임 보다 어렵다.
사람과 사람의 대화 , 매물 예약, 거주민의 집 방문..
하지만 이렇게 어려운 과정을 통해서
더욱 선명한 앞마당을 통해서
더 버는 투자를 진행 할 수 있다라는 확신을
이번 강의를 통해서 다시 한번 확인 할 수 있었다.
협상 및 프로세스
협상을 유리하게 이끌기 위한 방법
1.내손안에 물건을 최대한 많이 가지고 있는가?
2.투자 물건 확보하면서, 동시 협상진행
3.협상에 끌려 다니지 않고, 가격 기준을 가지고
내 상황에 맞는 물건을 찾아 내기!
협상은 조급한 사람이 지는 게임이라고 생각한다.
회사 생활을 10년 넘게 진행하면서,
50번이 넘는 계약을 진행하면서 느낀 것이
대안이 없으면 끌려 다닐 수 밖에 없다 라는 것이다.
결국 대안이 없으면 내가 줄 수 있는 것을 다 주고
계약을 진행 할 수 밖에 없었다.
하지만 내가 대안이 있으면 이야기가 달랐다.
부동산도 마찬가지라는 것을 강의를 통해서 알 수 있었다.
결국은 내가 a가 아니면 b를 할 수 있어야 하고,
b가 안되면 c를 할 수 있도록 준비가 되어 있어야 한다.
쫒기는 협상이 아닌, 대안이 있는
투자를 할 수 있도록 강의에서 알려준 5가지 방법을 통해서
준비를 해 나가겠다.
1.물건상황 파악하기
2. 네고 범위 (매도 상황 파악)
3.목표 매수가 (수도권 전고점 20% 수준 , 지방은 비교평가)
4. 내 손안에 투자 물건 늘려가면 1~3단계 반복
5. 매물문의 진행하기
알려 준대로 이번달 부터 적용해서
금액대별 투자 할 수 있는 물건을 늘려가겠다!
" 이전과 다른 삶을 살기로 결정했다면, 주변의 모든 것, 심지어 본인 스스로도 자신을 뒤로 잡아 끌지도 모릅니다. 그럼에도 불구하고, 이 모든 것을 뚫고 앞으로 나아가는 것은 오직 나 자신에게 달렸습니다.
튜터님, 동료들과 함께 앞으로 나아가시기 바랍니다. "
- 강의 중 줴러미 튜터님-
마지막 강의를 정리하면서 해주신 말이다.
지금 이 순간이 힘들고 어려워도
함께하는 튜터님 동료들과 함께 비전보드에 작성한
나의 목표를 달성하기 위하여 나아가겠습니다!!
오늘도 홧팅!!웃자~~
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