[열기 77기 123조 방긋웃어요] 대전 서구 둔산동 수정타운 수익율 분석 보고서

지난 달 임장을 하면서 1등으로 뽑은 단지에 대해서 수익율 분석 보고서를 해보고자 합니다!

1.아파트명 : 수정타운 / 1993.05.21 / 87m2 ~ 103m2 / 2,010세대

-87A : 방3개 / 화1개 / 450세대 / 계단식, - 87B : 방3개 / 화1개 / 420세대 / 계단식

-103 : 방3개 / 화2대 / 1,140세대 / 계단식

-구조 : 87A / 87B / 103

-87A- -87B- -103-

: 87타입은 A,B 타입의 차이는 방향 밖에 없는 듯 / 거의 똑같음

2.위치

-둔산 학원가 : 도보 10분

-각종 일자리(대전 정부청사, 시청, 법원) : 도보 10분

3.입지평가

1) 직장 : 192,724명으로 B등급!

-전체 등급은 B등급이지만 대전 내 가장 많은 종사자 수가 있으며, 행정기관이 밀질되어 있어서 일자리 수요가 높음

2) 교통 : S등급

1. 정부청사 : 6분
2. 연구단지 : 11분

3) 학군 : S등급

1. 삼척중학교 : 91.8% / 6.9%
2. 학원가 : 대전 최대 학원가 도보 10분

4) 환경 : S등급

- 생활권 내 백화점 2개 / 대형마트 1개

5) 공급 : B등급

1. 적정 물량 : 2,391세대
2. 24년 : 0세대 / 25년 : 6,539세대 / 26년 : 2,207세대
3. 3년 평균 적정 물량 100% 초과 150% 미만

4.수익율 분석

26평 기준 (24.06.23 / 네이버 호가 기준)

1. 매매 : 3.25억 ( 5층 / 남향 / b타입)
2. 전세 : 2.5억 (10층 / 남향 / b타입)

가치는 변함이 없지만, 시장의 상황에 따라서 가격 및 수익율의 차이는 크다라는 것을 확인 할 수 있다.

전고점 대비 33%하락 하였으며, 아직 크게 반등을 보이고 있지 않다.

연식이 오래 되기는 했지만, 땅의 가치가 있는 곳에 위치하고 있으면, 사람들이 좋아 하는 곳이다.

19년 저점에 매수 했다면 2억이 넘는 수익이 났지만, 현재 가격이 조정 되어서 1억이 정도의 수익을 유지 하고 있다. 충분이 가치 있는 단지이기 때문에 버티기만 하면 다시 가격은 상승하지 않을 까 생각한다.

5.투자 결론

저평가 : O

대전 둔산 생활권 단지들과 비교해도 가격은 저렴하다고 생각 된다. 심지어 창원에 있는 반림현대 26평도 가격이 3.6억이나 한다. 하지만 입지적으로 훨씬 좋은 수정타운이 3.25억이면 충분히 저평가 되어 있다고 생각한다. 그리고 전고점 대비 33% 하락이면 싸다고 생각 된다.

환금성 : O

2,000세대가 넘는 대단지이면, 기준층이상으로 선호하는 생활권의 단지이다. 환금성은 충분하다고 생각 된다.

수익율 : O

전고점을 기준으로 7,000만원을 투자 한다면 200% 달성 가능하다!

원금보전 : 세모

전세가율 77%이다. 하지만 충분히 협의 또는 조금만 더 기다린다면 충분히 투자금 범위 내 투자가 가능하지 않을 까 생각 된다.

리스크 : O

25년 공급이 많다. 하지만 지금 매수해서 2년 전세를 준다면 충분히 대응이 가능하다.

그리고 절대 가격도 크지 않아서 잔금에 대한 부분도 대응이 가능하다!

최종 : 대전 서구 둔산동 수정타운은 저환수원리에 부합하는 단지라고 최종적으로 생각 된다. 다만 조금 아쉬운 것은 원금보전 부분... 전세가율이 조금만 더 올라 온다면 투자로서 가치가 있지 않을 까 생각 한다!!