튜터링데이 후기
✏️ 본 것
XX대기업: 지도에서 본 것 보다 규모가 굉장히 컸고, 주변으로 계열사로 보이는 회사들도 여러 있었음. 또한, 이 직장인들을 대상으로 하는 음식점과 카페 그리고 원룸이나 빌라촌도 이루어져 있었으나, 규모가 크거나 균질 해 보이지 않아 이곳에 다니는 직장인이라면 직주근접이 되는 인근 택지에 거주할 것 같다고 생각함. 이곳이 들어 오기 이전에 이미 구축택지가 있었고, 이후 신축축택지가 개발됨.
인접지역의의 신축단지의 위용: ‘내가 여기를 어디서 봤었지?’ 동대문의 래미안미드카운티와 래미안 위브를 지날 때 느꼈던 대단지와 큰 대로가 보여주는 균질함이 비슷하다고 생각함. XX재건축이 완성 되면 이런 모습일까? 상상 해보기.
✏️ 깨달은 것
교통호재: XX역에 XX선 뚫리면 XX역에서 XX선 환승이 가능하기에 파급력 클 수 있다. 개통예정지역 위치 기억할 것
XX대학교 주변 재건축 단지들을 보며 세울 수 있는 가설: XX대와 ㄱㄱ가 물리적 거리 가깝다. 그런데 ㄱㄱ 못 들어가는 사람들이면 어디에 살까? ㄱㄱ 못가는 사람들 여기 들어갈까? 위치적으로는 ㄱㄱ랑 가까운데 생활권이 연결될지는 모르는데 병원전문직들이 선택할까? ’ㅇㄷㅁㄹㄷㅇ’ 주변 별로 인데 지금 가격이 어떻지?? xx 호재에 영향을 받고 있나?
호재(공원, 교통, 신축대단지)에 따른 가격 변동이 어땠는지 보는 것이 중요: 예를 들어, 지금은 ㅇㅎ공원이 ㅎㅅ공원보다 별로 이지만, 개발 당시 이 지역사람들은 ㅇㅎ공원 이야기만 했다. 일부단지에 XX선 호재가격이 반영된 듯 보이는 것처럼 호재에 따른 가격 변동을 지켜보고 과거에 영향이 있었다면 지금 현재 진행되는 것들에도 영향이 있을 수 있겠다라는 가설세우는 연습해보자.
✏️ 적용할 것
튜터님의 임보 피드백 중에서 내 임보에 적용할 것 3가지
1. BM 적용리스트 임보에 넣고 적용한 것 지워 나가기
지적편집도 & 위성지도 같이
택지정보시스템 (어디가 더 균질 할까 가설세우기)
2. 궁금한 사항을 가설세우고 풀어내는 것 but 사임에서는 섣부른 결론 내지 말기 (가설: 용인플랫폼시티 들어오면 집값에 영향을 줄까?>>실제 들어 온 지역 확인 작업)
키워드를 지도에 올리면서 다시 한번 내 머릿속에 입력 시키는 점.
공급 단지 경쟁률 찾아본 것 좋은듯 (직방)
생활권의 입지분석을 했다면, 이 입지요소를 가장 많이 갖은 단지가 어디일지 가설을 세우고(임보) >>단임하면서 검증(임장)
시세그룹핑 괜찮음 >> 이 정도 가격이면 내 투자금 어디 투자하고 싶은지 & 나래비 세운것과 그룹핑에 나온 것과 비교해서 다르다면 (임보) >>매임 하면서 검증(임장)
목표를 잡고 이번임보에서 어떤것을 하겠다라고 설정하고 결론까지 내면 너무 좋을듯
ZOOM OUT & ZOOM IN 하는 방법 GOOD
이 지역이 교통이 부족한데 미래에 교통 연결이 되었을 때 어떤 파급력이 있는지 생각해보기
개별적으로 확인하고 합쳐서 보는 방법 좋음 (초등,중등,고등,학원가 따로, 지도 한판에 다 올려서 어디가 좋은지 그리고 수지,평촌 같은 다른지역과도 비교한 점)
숨은공급 (수도권 외곽일 수록) 봐야함.
생활권 분임전, 후, 단임후 생각정리하는 것 중요 그러면서 임장하면서 내가 생각한 것이 맞는지 아닌지 확인해보는 프로세스 좋음
사임하고 나면 각 생활권별 상중하 또는 특징 별 단지그룹핑이 나와야 한다 (다른앞마당 단지와 비교)
지역을 이해하려는 노력, 신문기사 이런것들이 가설을 세울 수 있다.
3. 전국>>수도권으로 좁히는 것 이 지역의 가치에 확신을 줄 수 있음.
생활권별 인구계획>개발방향>호재까지 이어지는 것 좋음
공급 체크도 인접 지역 뿐 아니라 서울까지 확대해서 보는 것 좋음. 왜냐하면 올파포의 입주가 타고 타고 영통까지도 올 수도 있기 때문.
✏️ Q n A
독서
: 가설 기반 (목차 보며 무슨 이야기 할까? 내가 이 책에서 얻을 건 뭐지?) : 의미있는 책들을 나한테 적용할 부분들을 정리하고 자주 본다. : 목차에 순서에 따라 읽는 것이 아니라 나를 기준으로 책을 읽는다.
단지임장
: 입지를 미리 파악하고 가설을 세우고 감 : ‘e편한 노빌리티’는 초역세권이야 104동은 뻥뷰야 통근하려면 어느 동 선호할까?
매물임장
: 단지선호도(비중 낮음, 타단지선호도, RR) +매물상황(제일중요, 가격 협상포인트, 세입자 정보, 집 잘보여주려나) +가격(이번주올라올거없어요?XX단지 이번주6억올라올거야5.5억일때사) +전세(제일 중요, 수리비내역 물어보기, 나올전세 없는지, 어느정도면빠지는지)
매물털기
: ‘XX단지’ 5.5억 봤는데 이것보다 조건좋은거 없어요? 나올거 없어요? 세낀거중에 없어요?
가설 및 검증방법
: Key Question 1) XX시는 수도권에서 어떤 위상인가? 2) 향후 공급이 가치에 어떤 영향을 줄까? : 특징잡고, : 내가 생각한 가치와 다른 가격, 상대적 저평가, 매임할 때 뭘하면 좋겠다 디테일하게>>>매임한다 : 단지분석 전에 앞 내용 다시 한번 정리하고 (생활권우선순위) >> 생활권 내 단지 선택 요소 적고 >> 각각 단지 분석 입지 요소 넣고 넘버링~ : 단지 한개씩 다시 분석 (모두 다 말고 대표 단지) : 생활권 선호요소 ?? 단지선호순위>>투자범위 : 투자의사결정 가치를 상중하로 나눠서 다시 (신축,준신축,준구축,구축)
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