광주광역시 서구 상무sk뷰 아파트 [열반스쿨 기초반 80기 25조 두잇]

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

수익률 보고서

▶ 아파트명

광주 광역시 서구 상무 sk뷰 (16년도, 536세대)

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장
   서구 종사자 167,123 / 사업체39,773 => B 등급

서구 500명이상 일자리는 기아자동차 (6000명),광주교통공사(600명)

2. 교통 =>S등급

• 기아자동차 자차 9분

• 광주교통공사 자차 3분 (도보11분) 

• 광주 시청 자차 6분 

    

3. 학군

• 전남중 성취도 평가 81%/ 특목고 진학률 2.6% =>B등급

• 특목고 진학률은 높은편이지만 성취도 평가는 낮음, 학원수 83개

4. 환경(편의시설) =>B등급

• 반경 1km내 대형마트 1개 (롯데마트 맥스), 세정아울렛, 공원6개, 종합병원 ,cgv/메가박스, 스타벅스7개 

•  대학병원, 백화점은 없음 

• 
   

5. 공급
-  서구 적정수요 1,402 세대  (3년 적정 수요량 = 4206세대) 

=> 3년 합계 공급량 총 2,653세대  / 연 평균 공급량 833세대 

적정수요 대비 공급수준 0.594배  A등급

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 치평동 상무 sk뷰 현재 매매 6.8억/ 전세 3.55억

5년 내 전고점 매입시: 2021년 11월 매매 8.18억 전세 5.3억 

5년 내 전저점 매입시: 2020년 8월 매매 5.76억 전세 3.6억 

전저점 매입시 4년동안 수익률 합계 48% 연 10.2% 수익률 /  전세가는 -500만원 

▶ 현장 사진 

아파트 바로 앞은 상권X 

도로를 건너면 상권 

지하철2호선 공사중 

▶ 투자 결론 

1) 저평가 - : 현재 전고대비 -17% 인 상태 

 :  비슷한 연식,세대수,환경에 있는 아파트가 더 낮은 매매가라 비교분석이 필요함

2) 환금성 O :  536세대, 저층X

3) 수익률  - 

: 100% 수익률를 위해 10년간 10%수익률 6.8억 +3.25억 => 10.05억 

  전고점이 8.18억이고, 투자금이 3.2억이나 들어감 수익률 달성미지수 

4) 원금보존 X 

: 적정전세가율 52.2 % 투자비용이 많다

: 입지독점성  X

 ->25년에 입주하는 상무자이아파트가 주요 상권과 주 직장과 더 가깝고, 같은 거리에 지하철역있음

5) 리스크 대비 -

: 3년간 공급물량은 1배이하 A등급이지만,  

26년도에 공급량이 수요량 이상이며 전세가가 하락하고 있음