아파트분석

서울 마포구 염리동 염리삼성래미안아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 79기 결부]

  • 24.09.22

조원분들과 다녀온 임장지역 중 1곳을 잡아서 한번 해봤습니다!

이렇게 해보다보니 다시 생각해볼 수 있는 기회라 좋았는데요. 방법이 맞는지는 헷갈리네요ㅎㅎ

계속해보면서 방법을 찾아가야할것같습니다~!

 

 

▶ 아파트명

염리동 삼성래미안

 

▶ 위치(지도)


 

▶ 입지평가

  1. 직장 (A)
    마포구 종사자수 279,473명


 

  1. 교통  (A)

강남 55분 / 여의도 22분 / 을지로 20분 




 

  1. 학군 (A)
    서울여자중 91% , 숭문중 85% , 동도중 83%













 

  1. 환경(편의시설) (B)
    반경 1km 내 이마트 공덕점 1개 위치



 

  1. 공급(S)

적정수요 362,819 x 0.005 = 1814세대/ 1년

3년 합계 746세대 

= 적정수요 1/2이하

25년 빌리브디에이블 299세대 /신공덕아이파크 140세대

26년 마포하늘채더리버 68세대

27년 마포푸르지오 어반피스 239세대

 (25~27년까지 746세대)


 


 




 

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)


 

고매수 시 수익률 -24% (- 1.6억)

저점 매수 시 수익률 136% ( 4.1억 수익)


 

일단 투자금 자체가 5억 정도 선이기 때문에 들어가는 것 자체가 어려움.

전세가율도 마포지역 40~60선이라서 적은 종잣돈으로는 불가능함.


 

만약 투자금 5.5억이 있다 가정(전세가율 50%)

200%수익률 (연20%)을 기대하려면?  10년간 1.1억올라주면됨 10.9억 + 1.1억 = 12억

100%수익률 (연10%)을기대하려면? 10년간 5500만원 올라주면됨 10.9억 + 0.55 = 11.45억

     



 

▶ 현장 사진 

*직접 가서 촬영하면 좋지만, 시간이 없다면 카카오맵-로드뷰로 캡처하세요 ^^ 


 






 

▶ 투자 결론 

직장 / 교통 / 학군 / 환경 / 공급

A / A / A / B / S


 

항목

내용

평가(O/X)

저평가

비교평가

단지하나라 어려움

환금성

수시 매도 가능전

O

수익률

투자금 대비 수익률

우선 큰 금액(약 5.5억원)의 투자금 필요(현재는어려움)

5,5억 있다고 가정하고
200%수익률 (연20%)을 기대하려면?  
10년간 1.1억올라주면됨 10.9억 + 1.1억 = 12억

100%수익률 (연10%)을기대하려면? 
10년간 5500만원 올라주면됨 10.9억 + 0.55 = 11.45억

200%수익률이라 해도 23년전고점에 닿지않는 정도.

시간과 돈이 있으면 충분히 전고점 이상의 결과를 낼 수 있을듯하지만(공급S) 투자금 대비 유의미한 결과라고 보기는 어렵지않을까 싶음

원금보존

적정전세가율,

입지독점성

전세가율낮음(40~50%)

입지독점성도 낮음 - 주변신축으로 유입될 가능성높음( 마래푸, 퍼스티지, 센트리지 등 다수)

리스크대비

역전세 대

투자금, 갭이 커서 역전세 나면 무조건 손해볼 듯함

*투자 결론은 투자원칙인 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크대비 항목을 직접 검토해보면서, 투자자의 시각에서 바라보는 연습을 해보는 것입니다. 처음 해보는 부분이라 어렵겠지만 잃지 않는 투자를 위해 꼭 필요한 과정이에요. 정답을 맞추려고 하기보다는 너바나님의 레시피로 내가 관심있는 아파트가 투자에 적합한지 스스로 고민해보세요 ^^


 


댓글


너나연
24. 09. 22. 19:05

아파트 수익률 보고서 작성 고생 많으셨습니다 :) 멋진 투자를 위해 화이팅!