화곡동 강서 힐스테이트 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 80기 64조 강남사구 6찌에 내집4조 오들러]
- 아파트분석
- 24.09.23
안녕하세요 ~!
조장 오들러입니다 ^^
오늘 저는 화곡동 강서 힐스테이트 아파트의 수익률 보고서를 가져왔습니다 !
▶ 아파트명
화곡동 강서 힐스테이트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
강서구 종사자수 290,473명 (약 29만 명) A등급
2. 교통
강남 59분 / 여의도 47분 / 시청 31분 A등급
3. 학군
화곡중87.3%(B등급) 명덕여자중91.9% C등급
4. 환경(편의시설) B등급
1km 내에 백화점,마트 x BUT-> 반경 2km 내에 이마트, NC백화점강서점
5. 공급 S등급
염창역 동문디이스트 2025.11 / 66세대
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
고점 2021년 9월 매매14.4억, 전세 7억
저점 2023년 3월 매매11.3억, 전세 6억
현재 2024년 8월(9월매물없음) 매매12.6억, 전세 7.1억
*5년 내 전고점 매입시 수익률 = -24%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 = 24%
▶ 현장 사진
▶ 비교 평가 - 인근 신정동 목동 힐스테이트와 비교해보았습니다.(사진첨부)
(조원들과 함께 분임했을때의 느낌점입니다.)
개인적인 느낌이지만, 강서 힐스테이트 주변은 아파트들이 밀집되어있고, 균질성이 좋아 쾌적하고, 편안한 느낌이었다면, 신정동 목동 힐스테이트 주변은 주변 시장과 분위기가 강서 힐스테이트보다 연령층이 있어보였고, 주변의 균질성이 떨어져 보였습니다.
항목 | 신정동 목동 힐스테이트 | 화곡동 강서 힐스테이트 |
직장 | B등급 - 양천구 종사자수 대략13만 | A등급 - 강서구 종사자수 대략 29만 명 |
교통 | A등급 강남45분/여의도 27분/시청39분 | A등급 강남 59분 /여의도 47분/시청31분 |
학군 | B등급 신서중 (86%) 신남중(67%) - (바로 옆이 목동학군이기때문에, 학원가와는 거리가 밀접함) | A등급 명덕여자중91.9% 화곡중87.3%(B등급) |
환경 | B등급 1KM 내 킴스클럽 (But 2km내 현대백화점+이마트) | C등급1km 내에 백화점,마트 x BUT-> 반경 2km 내에 이마트, NC백화점강서점 |
공급 | S등급 공급 예정없음 | S등급 공급 예정없음 |
현재가 |
33평형 매16.5억 전 8.6억 | 34평 현재 매12.6억, 전세 7.1억 |
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 |
비교평가 | O 신정동 목동힐스테이트와 비교 해봤을때 저평가되어있음 |
환금성 |
수시 매도 가능 | O 300세대 이상 2000세대 넘음 |
수익률 |
투자금 대비 수익률 |
O
투자금5.5억 100%수익률 위해서 (연평균10%) 10년동안 5.5억 올라 줘야 12.6억+5.2억 =17.8억 현재가격 고점대비 2억 정도 낮음 , 고점대비 싸게 사는것이고 , 인근 신정동 목동힐스테이트의 현 매매가 16억을 감안해봤을때 충분히 오를 수 있지 않을까 기대 해봄
|
원금보존 | 적정전세가율,입지독점성 | X- 적정전세가율은 아님59% →입지 독점성 O |
리스크대비 | 역전세 대비 | O 향후 입주물량 대비 0.11배 이므로 S등급 |
▶ 투자 결론 2
목동학군과 근접한 신정동의 목동힐스테이트는 강서힐스테이트보다, 꾸준히 비쌌지만, 입지평가를 종합하여 봤을때 강서힐스테이트는 저평가 되어있는게 아닐까하는결론이 나왔다.
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