- 아파트명
- 영등포구 당산동 삼성래미안아파트(2003.12/1391세대)
위치(지도)
- 입지평가
직장
종사자수가 많은편에 속한다.
시군구 등급 종사자수 사업체수 영등포구 S 435,017 74,562 교통
수도권 중심 업무지구까지 모두 1시간 이내로 이동 가능함.
강남,신논현 20분 / 여의도 10분 / 시청 30분
학군
주변 3개 중학교 학업성취도평가 평균 81.4% - 88.1% C 등급으로 학군이 거주지 선택요소가 아님
- 당산중/당산서중/선유중
4. 환경
- 반경 1km 내 롯데마트가 있으며, 그 외 대형 마트나 백화점 없음
5. 공급
3년 내 수요 대비 공급이 적음
- 영등포구 인구수 374,961 명
- 적정수요: 374,961 * 0.5% = 1,874 세대 (1년)
- 3년 : 5,622 세대
연도별 입주 (부동산지인)
- 2024: 548, 2025: 475, 2026: 707
- 3년 총 합계 : 1,730 세대
- 연평균 1,730 세대 / 3년 = 577세대
적정수요 대비 공급수준 0.31 배 (적정수요 대비) 공급평가 S등급
- 과거 시세 (매매/전세 그래프)
수익률 분석 (5년내 투자 타이밍)
- 시세
- 현재시세: 당산동5가 당산삼성래미안4차 33평 / 현재 매매 16.4억, 전세 8.67억
- 5년 내 전고점 매입시: 2023년 1월 매매 17.3억 전세 7.1억
- 5년 내 전저점 매입시: 2020년 4월 매매 13억 전세 7억
- 수익률 계산기
- 고점에 매수 시 수익률 : (16.4억 - 17.3억) / (17.3억- 7.1억) *100 = -9%
- *저점에 매수 시 수익률 : (16.4억 - 13억) / (13억-7억) 100 = 57%
- 시세
현장사진
투자결론
가치 직장 종사자수 435,01사업체수 74,562 교통 강남,신논현 20분 / 여의도 10분 / 시청 30분 학군 당산중/당산서중/선유중80% 대 환경 롯데마트 공급 적정수요 1,874 세대 (1년)3년 평균평균 : 연 577세대 가격 매매/전세 16.4억 / 8.67억 투자금 7.73억 전세가율 52.90% 전고점 17.3억 잃지 않는 투자기준 투자결론 저평가 아파트 1개만으로 판단할 수 없음 환금성 300세대 이상 아파트 저/탑층 아님 o 수익성 투자금 7.73억 100% 수익률 (연평균 10%) 위해서 10년동안 16.4+7.73 = 24.23억까지 올라줘야함.현재 전고점 가격보다 7억 이상 높으므로 싸게사는 것이 아님 원금보존 입지독점성?공급물량 대비 필요?전세가율 52.9% x 리스크관리 역전세 대응 가능하다면
