당산동 삼성래미안아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 92조 응교]

• 아파트명
  • 영등포구 당산동 삼성래미안아파트(2003.12/1391세대)

• 위치(지도)

  

   

   

• 입지평가

  1. 직장

     종사자수가 많은편에 속한다.

     시군구	등급	종사자수	사업체수
     영등포구	S	435,017	74,562

  2. 교통

     수도권 중심 업무지구까지 모두 1시간 이내로 이동 가능함.

     강남,신논현 20분 / 여의도 10분 / 시청 30분

  3. 학군

     주변 3개 중학교 학업성취도평가 평균 81.4% - 88.1% C 등급으로 학군이 거주지 선택요소가 아님

     • 당산중/당산서중/선유중

4. 환경

• 반경 1km 내 롯데마트가 있으며, 그 외 대형 마트나 백화점 없음

5. 공급

3년 내 수요 대비 공급이 적음

• 영등포구 인구수 374,961 명
• 적정수요: 374,961 * 0.5% = 1,874 세대 (1년)
• 3년 : 5,622 세대

• 연도별 입주 (부동산지인)

  • 2024: 548, 2025: 475, 2026: 707
  • 3년 총 합계 : 1,730 세대
  • 연평균 1,730 세대 / 3년 = 577세대

  적정수요 대비 공급수준	0.31	배 (적정수요 대비)
  공급평가	S등급

• 과거 시세 (매매/전세 그래프)

• 수익률 분석 (5년내 투자 타이밍)

   

  • 시세
    • 현재시세: 당산동5가 당산삼성래미안4차 33평 / 현재 매매 16.4억, 전세 8.67억
    • 5년 내 전고점 매입시: 2023년 1월 매매 17.3억 전세 7.1억
    • 5년 내 전저점 매입시: 2020년 4월 매매 13억 전세 7억
  • 수익률 계산기
    • 고점에 매수 시 수익률 : (16.4억 - 17.3억) / (17.3억- 7.1억) *100 = -9%
    • *저점에 매수 시 수익률 : (16.4억 - 13억) / (13억-7억) 100 = 57%

• 현장사진

   

• 투자결론

  가치	직장	종사자수 435,01사업체수 74,562
  	교통	강남,신논현 20분 / 여의도 10분 / 시청 30분
  	학군	당산중/당산서중/선유중80% 대
  	환경	롯데마트
  	공급	적정수요 1,874 세대 (1년)3년 평균평균 : 연 577세대
  가격	매매/전세	16.4억 / 8.67억
  	투자금	7.73억
  	전세가율	52.90%
  	전고점	17.3억

  잃지 않는 투자기준
  투자결론	저평가	아파트 1개만으로 판단할 수 없음
  	환금성	300세대 이상 아파트 저/탑층 아님	o
  	수익성	투자금 7.73억 100% 수익률 (연평균 10%) 위해서 10년동안 16.4+7.73 = 24.23억까지 올라줘야함.현재 전고점 가격보다 7억 이상 높으므로 싸게사는 것이 아님
  	원금보존	입지독점성?공급물량 대비 필요?전세가율 52.9%	x
  	리스크관리	역전세 대응 가능하다면