서울시 노원구 상계동 청암2단지아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 120조 럭키부린이]

항목

내용

평가(O/X)

저평가

비교평가

X

(다른 물건과 비교평가를 안해서(?) 저평가인지 아닌지 솔직히 정확히는 모르다. 입지평가 기준 5가지 중에서 3개가 B, 1개가 C이고, 단 1개 공급만 3년이내 공급물량이 없어서 S이지만 인근 지역 도봉,중랑구에 입주예정물량이 있어 저평가는 아니라고 판단했다.가격대 비슷한 서울 아파트를 추후에 비교해보면 저평가인지 알 수 있을까??

>>4강에서 너바나님이 알려주신 저평가 평가 요소:전고점 대비 가격이 많이 내려온 가격,가치가 있는건 전고점을 넘는다고 이야기 하셨다.)

환금성

수시 매도 가능

X

(20년 이상 된 구축이고 입지 4가지 판단 기준 점수가 낮고 선호도가 높은 24평,32평형이 아닌 21평이라서 

X라고 하긴 했지만 서울에서 금액적으로만 봤을  때 싼 매물이 없기 때문에 서울에서 금액이 싼걸 원하는 수요자가 있을 경우 적은 인원이어도 수요자는 있지 않을까? 공부를 더 많이 해봐야 겠다.)

수익률

투자금 대비 수익률

O

(적은 투자금 약 1억4천만원으로 전저점에 매수했을 때 현재 가격과 비교했을  때 약 1년정도 안에 약20%이상 

수익률이 있었다.단, 수익률이 몇프로 이상 나야 수익률이 있는건지 좀 헷갈린다,잃지않는 투자라 수익률O라고 표시함)

원금보존

적정전세가율,

입지독점성

적정전세가율 O /입지독점성 O?X?

(현재 전세가율이 64%이므로 서울 적정 전세가율 70%이상이라고 했지만 크게 차이 없는정도. /  입지독점성은 주변에 빈땅이 있기도 하고 없기도 한것 같다. 카카오맵 스카이뷰로 봤을 때 당고개,별내쪽으로는 재개발 예정 계획인 곳도 보이고 빈 땅이 보이는 것 같고 또 다른쪽은 빈땅이 안보인다. 판단이 잘 안선다.)

리스크대비

역전세 대비

          O         

(노원구 3년동안 입주물량이 없으나 주변에 도봉구,중랑구에 1725세대 입주물량 예정되어 있음, 특히 2025년에 입주 물량이 많아 24~25년 투자시에 대비가 필요할수도 있겠음>>4강 너바나님 강의에서는 상급지의 입주물량이 영향을 많이 받는다고 했다. 그러나 투자금이 크지 않고 전고점,전저점,현재 전세가를 비교했을 때 큰 차이가 나지 않아 혹시 역전세가 크게 났을 경우에  마이너스 통장이나 종잣돈으로 충분히 가능 예상)