강동구 고덕동 고덕래미안힐스테이트(고래힐) 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 18조 보리차]

▶ 아파트명 

고덕래미안힐스테이트(줄여서 고래힐… 고래언덕)

▶ 위치

▶ 입지평가

1. 직장

   강동구 사업체수 : 41,660 / 종사자수 : 157,465   ⇨ B

    

2. 교통

   강남 50분 / 여의도 1시간 5분 / 시청 1시간    ⇨ A

    

   

    

3.  학군

   명일중 89.9%/ 배재중 75.8%     ⇨ B

    

   

    

   학업 성취도 순으로 보면 ‘고덕래미안힐스테이트’ 는 강동구에서 가장 높은 점수를 보인 ‘명일중학교’와 12위를 차지한 ‘배재중학교’에 배정을 받을 수 있는 단지로, 학군지 배정이 좋은 아파트라 할 수 있다. 

    

   재밌는 점은 바로 옆에 있는 강동구 대장 아파트인 ‘그라시움’이 학업성취도 측면에서는 69%지만, 현재 특목고 진학률이 강동구 내에서 가장 높은 ‘고덕중학교’에 배정이 되고 있어, 거주민들 사이에는 ‘그라시움’과 ‘고래힐’의 학군지 최고 단지는 어디인가 라는 온라인 상 끊임없는 논쟁이 있는 모습을 볼 수 있었다…(그저 부러울 뿐..)

    

4. 환경

   고덕역 인근에 이마트가 있고 강동경희대학병원이 1km 반경 내에 있다.       ⇨ B

    

   

    

5. 공급

    

   

   

강동구는 올해 11월 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’에 12,032세대가 입주 예정이다.  

강동구의 인구는 46,4835명으로 *적정수요(인구수X0.005)는 1년에 약 2,324세대이며, 3년간 6,972세대이다.

향후 3년간 공급 예정 합계는 17,064+1,478+535 = 19,077세대이고 연 평균 6,359세대가 공급되므로 

따라서 공급이 적정 수요 대비 2.7배로, 2배를 초과하여  ⇨ C 등급이다. 

▶ 수익률분석

현재 가격이 지난 고점을 향해 계속 올라가고있으며, 

저점과 고점의 가격 차가 꽤 많이 나는 것이 신기하다. 

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론