[월부으1 7ㅣ운 모아모아 서울 매물 44ㅏ게 사조 스스다] 3주차 지금 해야 하는 일은 무엇? by 제주바다님

안녕하세요 서울 상급지 갈아타기와 상급지 투자를 혹은 Plan B를 할 수 있는 투자자 스스다 입니다.

투자란

“가치가 있는 물건을 싸게 사서 비싸게 파는 행위”
 

서울 수도권 저평가 시기는 무엇인지? 투자라는 정의에 비추어 다시 한번 각인 해주셨습니다.

지금 당장 할 수 있는 서울 투자는 어떻게 접근해야 하는지?

현재는 Plan A가 아닌 Plan B로 하고 있지만, 

다시 Plan A도 준비를 해야 겠다는

내가 정말 후회를 안 할 자신이 있을까? 로 

투자 전략과 방향을 다시 점검하는 뜻깊은 강의 였습니다.

[현재 서울시장에서 중점적으로 해야 할것]

. 아직 기회를 주고 있는 단지가 아직 남아 있습니다. A지역의 신축/구축 

  아직도 고기를 잡을수 있는 저평가 구간입니다.

  단 넓게 봐야 합니다. 이 “넓게”가 엄청나게 중요한 핵심 이야기 인 것 같습니다. 

. 투자의 색안경, 선임견, 에고(?)등등 언릉 벗어 버리고, 손 주변을 지나가고 있는 기회를 잡으면 좋겠다는 

  이야기가 내가 투자 전략을 잘못 잡고 있는것인가? 라는 생각이 들게 하였습니다. 

. 하지만 다시 이런 투자 전략과 방향을 다시 잡기 위해 기회 자체를 놓치면 안되는것도 물론 중요하구요

. 그래서 과거 시점을 엿보아, 다시 기회를 줄 지역의 A,B 그곳이 현재 어떤 수준이고, 어떤 기회를 줄것이고, 변화로 인한 결국 가치가 상승하거나, 향후 제 가치를 찾아갈수 있는 지역을 알 수 있었습니다.

✍ 현재 앞마당 개척중인곳의 가치를 명확히 파악하고, 기존 서울 앞마당 시세 파악을 통해 저평가 판단을 해야 겠다

[기회의 땅 A 지역에 대한 가치 분석]

. 저환수원리 중 원금보전이 가장 좋은곳

. 전체적인 인구 분석 현재 직장/교통/학군/환경 등으로 보았을때, 

  아직도 고기를 잡을수 있는 저평가 단지들이 있는곳

. A지역의 입지 특장점(인구, 직장, 교통, 학군, 공급, 호재)

. 교통은 살짝 불편해 보이는 A지역

. 학원보다는 학교가 좋은 A지역

. A지역 동네의 우선순위(단지 우선순위와 다름)

. 이에 대한 가격과 이를 통한 확인

. 역세권과 비역세권, 우선순위가 낮은 동네와 우선순위가 높지만, 멀리 떨어진 입지의 차이등등

. 안전마진이 저렇게나 있다고??? 너무 놀랐습니다. ㅎㅎ

✍ 84도 같이 보자, 59구만 보아서, 안전마진을 보지 못했던 나 자신을 돌아봄

[색안경을 벗어야할 B 지역에 대한 가치 분석]

. A지역과 B지역에 대한 가격대별 비교평가? 

 직접 손품을 팔아야 좀더 명확하지만, A지역만 다녀오고, 가치 판단이 가능한 단지들.. 같은 가치 일까?

 가격이 싼걸까?를 판단할수 있는 임장! 임장! 임장!이 필요한 상황인것 같았습니다.

. 일단 아직 덜 오른 단지들이 남아 있으니, 가봐야 할것 같음.

. A와 비슷한 인구 이동에 따른 입주/공급 영향을 잘 봐야 할곳임.

. 궁금하였던, 직장과 소득을 전체적으로 볼것, 단지별(랜드마크 등등) 기타 가치로 더 볼 수 있음.

. 조금더 교통적인 입지는 좋은 B지역, 학군이 조금 아쉬운 B지역

. 각 생활권의 특장점

. B지역의 잘 이해가 되지 않는 생활권의 단지의 특성

. 연식 가치이 변화하는 구간에 전세가율이 좋은곳을 잘 노리면 좋겠다.(대장을 잘 노리고 봐야 겠다)

✍ 연식 가치가 아닌 입지가 좀더 좋은 대장 단지도 잘 들여다 보자

✍ 안전마진이 저정도라고? 20%에 인접한 것들을 잘 들여다 보자(ㄱㄴ 보다 좋잫아? ㅎㅎㅎ)

복잡한 가치 판단을 단순하게 정리 하고, 일 = 임장으로 확인하고, 삶 = 가격으로 접목하고

이를 반복한다면, 성장을 이룰수 있으니, 가치 판단이 가능한 방법이 정말 중요한것 같았다. 

[저평가 아파트 찾는법 및  공급과 실전 투자 팁]

. 순서가 중요 1 → 2 → 3 으로 해야함

  1) 가치 확인 및 가격 접목하여, 가치 판단 하여 상대적 저평가 확인  

      절대적 저평가 확인이 가능한 전고점 하락률로 추가 확인 가능

  2) 1)에서 걸러진곳에서 나의 투자금이 가능한 범위로 확인

  3) 2)에서 걸러진곳에서 실제 매물 확인을 통한 추가 확인 

. 3개 단지에 대해서 가치 판단은 어떻게 해야 하는지?

. 현재 가격이 어떻게 형성이 되어 있고, 가치를 붙여 보았을때, 어떤것이 더 저평가 되어 있는지?

  현재 가격이 조금 고평가 되어 있는것은 무엇인지? 

  2개면 잘 몰랐을 단지에 대해서 조금더 명확히 알 수 있었습니다.

. 실제 매물의 컨디션(수리상태, 전세 놓을 조건, 공급 등등)을 따져서 가장 괜찮은 물건을 선정

. 왜 공급이 많은 지역에서 전세가를 잘 확인해야 하는지? 

Plan A의 경우 반대 케이스로 접근하여, 해결하면 되겠다. (단 매수우위도 잘 확인하자) by 너나위님

Plan B라면, 배우자와 잘 상의하여 가거나 조금은 시간차 공격(±3)으로 접근해서 해결해야 할것 같다. 

[다시 한번 중요한점 이야기 해주심]

. 노후대비 투자이지 서울 투자가 아님

. 현재 최선 선택을 해보고, 투자를 이어가는것임

. 결국 좋은 기회 임을 어떻게 접근하면 되는지? 생각하고 있던것을 날리지 말자

  ex) 안전마진이 X억이라고? ㄱㄴ은 O억이야… 난 머라려고 했던거지?

. 결과를 낸 사람들의 의견을 잘 받아 들이려고 하자, 물론 가이드 받은게 있긴 하지만

  실제로 따져 보았는가? 그냥 대신 해주신것이 나의 투자 전략은 아니다. 다시 한번 확인해 보자

✍ 잘 알지도 모르면서, 아는척 하지 말고, 가능한 부동산 사장님께 도움을 청하자

✍ 왜 강의를 잘 들어야 하는지? 내가 듣고 보고 놓친것은 무엇인지? 다시 한번 체크하고 행동한다.

저의 단단한 에고를 깰 수 있었습니다.

단 에고를 깨다 보니, 할께 많아지긴 하였네요, 뾰족하게 볼것인지?

어디는 뾰족하게, 어디는 넓게 보는 ← 실은 같은 이야기 이긴 하지만

결국 지금 당장 할 수 있는 일을 해야 겠습니다.

 Plan A만 고집하던 생각을 Plan B도 사전에 알아두고, 준비해야 겟다는 생각이 들었습니다.

ㄱㄴ 안전마진 O과 X급지 안전미잔 0이 내가 너무 좁게 보고 있었구나 생각이 들었습니다. 

적용해볼것

🎯 Plan A에 집중하여, 현재 임장지 가치와 저평가를 제대로 판단한다

🎯 현재 임장지와 연계된 지역에서 저평가 단지를 찾아보고 매물임장 한다.

🎯 앞마당에서 절대적 저평가가 되어 있는 단지를 찾아보고, 전체적인 Plan B도 세금 포함 검토한다.