전남 여수시 웅천동 포레나2단지 아파트 수익률 분석 보고서
[열반스쿨 기초반 80기 25조우행자]
▶ 아파트명
웅천동 포레나2단지 (19.03연식/1448세대/33평형)
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
여수시 종사자수 144,584명 (약 14만 명)
사업체수 33,780개
2. 교통(지방/자차기준)
여수국가산업단지 22분 / 여수시청(본청) 11분
3. 학군
안산중 85%, 여수문수중 75%, 여수웅천중(학업성취도 x)
4. 환경(편의시설)
롯데마트여천점, 종합병원 : 여천전남병원, 여수제일병원
5. 공급
쌍용더플래티넘여수 2025.10 / 244세대
더로제아델리움해양공원 2025. 06월 / 184세대
여수한국아델리움프라하 2025. 01월 / 186세대
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 여수웅천 포레나2단지 33평 현재 매매 4.7억, 전세 3.2억
5년 내 전고점 매입시: 2021년 4월 매매 6억 전세 1.99억
5년 내 전저점 매입시: 2019년 9월 매매 3.2억 전세 3.1억
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (47000-60000)÷(60000-19900)X100 = -32% / 순이익 -1.3억
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (47000-32000)÷(32000-31000)X100 = 1500% / 순이익 +1.5억
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 수익률 보고서 첫 단지이므로 비교평가 불가. |
환금성 | 수시 매도 가능 | 독점적 입지를 가지지 않으므로 수시 환금성은 좋지 못한 편이라고 판단됨. |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 전고점 6억대비 1.2억의 갭이 있으므로 전세가율만 올라온다면 한 번 고려해볼만 함. |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 지방의 적정 전세가율 80%에 만족x 주변 공터가 충분히 개발 가능함으로써 x |
리스크대비 | 역전세 대비 | 전세가 저점인 2억까지 1.2억의 역전세 발생 우려가 있으므로 현재로선 대비불가함. |
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리오시미 : 나중에 여수 임장도 한번 같이 갈까요? 우행자님😁😁 우행자님 수익률 보고서 보니까 꼭 한번 가보고 싶습니다아아ㅎㅎㅎㅎ