관련 강의
[선착순 마감] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
1강, 2강 모두 투자기반을 쌓아올리는데 있어서 아주 큰 도움이 된 명강의들이었다.
그리고 3강은 실전투자를 향한 한걸음을 내딛을 수 있었던 강의였다고 생각한다.
개인적인 사유로 운정에 아파트를 매매할 계획을 가지고 있었으나…
이번 강의를 통해 아파트 수익률 보고서를 작성해보면서 내가 무슨짓을 할뻔 한건지 깨달을 수 있었다.
양파링님의 강의를 통해, 각 입지평가 기준들에 대한 명확한 세부지침을 공부할 수 있었으며,
실제 아파트 수익률 보고서를 작성해보면서 이를 실제 투자하듯, 관심 가지던 아파트에 적용해보며
실전준비력을 높일 수 있어서 뿌듯했다.
주우이님의 강의는 아직 1개밖에 듣지 못했지만, 초보 투자자로서 알아야할 핵심내용 위주로
잘 알려주셔서 이해가 잘되었다.
투자를 함에 있어서 특정 물건의 저평가 여부를 알기위해서는 비교평가가 매우 중요하다는 것을 다시한번 느꼈고,
성공적인 투자를 하기 위해 앞마당을 늘려나가기 위해서는,
해당 지역들의 입지와 가격을 아는 것이 중요함을 알았다.
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ 강의 정리 내용 ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
3주차 1강(아파트 수익률 보고서-잘쓰고 바로 투자하는 법) ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
이 강의를 수강하고 나면, 아파트 수익률 보고서 작성은 문제없겠다는 생각이 들었다.
가치=입지확인 : 많은 사람들이 좋아할만한 곳인가?
가격=수익률확인 : 지금 어떤 가격에 사는 것인가?
입지를 모르면? 같은 가격으로 덜 좋은 것을 산다
수익률을 보르면? 사는시기&기다림이 중요함을 모른다
아파트 수익률 작성 팁
-랜드마크 아파트 분석하는 것의 의미? 지역대장이 된 이유와 지역사람들이 어떤 아파트를 좋아하는지 알 수 있음
-현재 투자금으로 살 수 있는 아파트에 대한 분석의 의미? 내가 살 수 있는 집의 수준(현재 나의 실력)을 알 수 있음
-현재 사는 집이나 관심 있는 아파트(숲세권 등) 분석의 의미? 투자자의 관점으로 집을 볼 수 있는 기회가 될 것
입지평가 기준으로 직장,교통,학군,환경 4가지가 중요한 것은 익히들어 알고 있었지만,
리스크 관리 차원에서 공급도 중요한 기준이 됨을 알았다.
공급은 향후 3년간 입주예정물량을 살펴봐야 하고, 적정수요는 인구*0.5%이다.
1. 직장
ㄴS,A급 : 외부수요가 직장을 이유로 들어올만한 곳, B,C는 그러지 못함
ㄴ구 단위 종사자수로 양적평가를 하되, 500인 이상 사업체(대기업)수와 급여액 등을 통해 직장의 질도 함께 판단
ㄴ종사자수 조회 : 국가통계포털 > 국내통계 > 기관별통계 > 지방자치단체 > 해당지역 > 기본통계 > 사업체 > 종사자규모별 사업체수 및 종사자수
3. 학군
ㄴ중학교 학업성취도 평가를 기준으로 입지를 평가한다
ㄴ아실에서 왼쪽 네모들 중 학군누르고, 오른쪽 네모들 중 중개, 제재 체크해제하면 지역별 학업성취도를 볼 수 있음
ㄴ호갱노노, 아실에서 학원가도 함께 체크해야 한다
ㄴ학군지는 쉽게 변하지 않는다 (과거자료가 의미 있는 이유)
ㄴ주요 학군지 : 양천구 목동, 노원구 중계동, 대구 수성구, 대전 둔산동, 광주광역시 봉선동
4. 환경(백화점 등 상업시설을 의미)
ㄴ아파트 투자와 환경은 무슨 연관일까? > 사람들의 구매력(소비력)을 볼 수 있는 요소
ㄴ구매력은 소득과 연관되고 소득은 감당할 수 있는 집값수준과 밀접
ㄴ대기업에서 지역사람들의 구매력을 조사하고 많은 의사결정을 통해 백화점을 짓는 것을 우리가 레버리지 하는 것임
5. 공급
ㄴ새아파트가 들어오면 실제 입주하지 않는 물량이 전세로 쏟아진다(전세물량증가, 전세가 하락)
ㄴ대규모 공급은 주변환경을 변화시키며, 지역위상을 높이는 역할을 하기도 함
ㄴex) 2018년 송파 헬리오시티의 입주물량 공급이 적정수요를 훨씬 넘어서면서 위례,분당까지 매매가 하락에 영향을 미쳤음
3강 수익률 보고서 작성 ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
현 시점(24년 하반기)에도 서울 일부지역, 경기남부, 지방 대장아파트 등은 25%~35%이상 전고점대비 하락한 투자할만한 매물들이 있다
잃지않는 투자기준
ㄴ저평가 : 비교평가(지역 내, 지역 간)
ㄴ환금성 : 팔고 싶을 떄 팔 수 있는가? > 나홀로아파트, 저층/탑층 제외
ㄴ수익성 : 투자금 대비 수익률(수익률 보고서 작성을 통해 확인)
ㄴ원금보존 : 지역별 적정 전세가율(서울(강남1시간) 70% / 지방80%), 입지독점성 또는 입주물량 적정
*입지독점성 : 주변에 빈땅이 없고, 공급이 쉽게 발생할 수 없으며(입주물량↓), 학군이 우수하고, 대체할 수 없는 환경
ㄴ리스크 관리 : 역전세 대비
성공적인 투자를 위해 가장 필요한 것은 선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈이다
투자물건을 선택할 때는 주변 지역의 여건과 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요하다.
ㄴex) 분당에 투자한다면, 용인/영통/오산/평촌 등을 돌아보며 각 지역의 장점과 단점을 파악한뒤, 그에 비해서
분당의 해당 물건이 싸다는 확신이 들 때 매입해야 하는것
ㄴ더 상세히 말하면, 만약 오산과 영통의 비슷한 매물이 가격이 비슷하다면 영통을, 영통과 분당의 비슷한 매물이
가격이 비슷하다면 분당을 사야하는 것을 말한다
앞마당이란, 입지와 가격을 아는 것
3주차 5강ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
대전투자(서구 공작한양 vs 유성구 열매1단지)를 통해 지방투자도 의미가 있다는 것을 알았다
ㄴ서구가 유성구보다 지하철, 일자리(시청, 청사 등)이 모여있어서 훨씬 좋은 구이기 때문에, 비슷한 물건이면 가격이 더 높다
비교평가하는방법
1. 장미1단지 코오롱(93년, 1082세대) vs 매화마을 공무원2단지(95년, 1185세대) / 야탑역
ㄴ전자가 판교 등 접근성이 더 좋아서(물리적으로 가까움) 입지가 좋으므로, 상승장에서 가격이 더 치고 올라왔다
2. 호반써밋수원(신축, 신분당선 호재O, 호매실) vs 신정6단지진흥(구축, 신분당선 기노선, 수지)
ㄴ가격이 현기준 7억초반으로 비슷한데, 그 뜻은 호반써밋이 신축인점을 고려하면 구축인 신정이 입지가 훨씬 좋다는 의미
(매매가는 입지+건물가격이므로) 다음 상승장에 먼저 치고 올라올 물건은 신정6단지임
ㄴ시장이 좋을때 신축이 먼저 치고 올라오긴 하지만, 결국 더 오르는 것은 입지임
3. 고양 행신SK뷰 3차(09년, 574세대) vs 성북 한신한진(98년, 4509세대)
ㄴ행신만 봤다면, 행신을 사는 실수를 할 수 있다, 항상 더 좋은 곳에 기회가 있는지 먼저 봐야 한다
