부천 반달극동 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 80기 59조 찌아요우]

▶ 아파트명 : 부천 반달극동 아파트 

• 세대수 : 1390세대
• 공급시기 : 1994년 5월 

▶ 위치 

경기도 부천시 상동 (1기 신도시)

▶ 입지평가 

 1. 직장   

    부천시 종사자수 - 318,670명 (S등급) 

 2. 교통 - 송내역 도보 6분 

1. 강남- 59분 , 여의도 - 41분, 시청- 50분 (B등급)

    

   

    

   3. 학군 

   부인중-85% , 상일중-89%, 상동중-88% (B등급)

    

   

    

   4. 환경 (B등급)

   * 순천향대병원 - 1.4km(자차 7분, 도보 30분) 

   * 현대백화점 중동점 - 3km( 자차 11분) 

   * 이마트 중동점 - 3.1km(자차11분)

   * 홈플러스 부천상돔점 - 2.6km(자차10분) 

   

    

   5. 공급 

   3년 입주물량 :  2930 세대 

   적정 수요물량 : 3865 세대, 연평균 1288 세대 

   적성수요대비 - 0.44배 (S등금)

    

    

   APT 입주물량출처 : 분양물량조사

2. 위치	단지명	입주년월	총세대수
   경기	소사역롯데캐슬더뉴엘	2027년 8월	983세대
   경기	역곡역아테움스위첸	2026년 2월	189세대
   경기 부천 오정구 원종동	부천원종B2블럭신혼희망타운	2025년 12월	591세대
   경기 부천 오정구 원종동	원종역해모로아스트라	2025년 11월	168세대
   경기 부천 소사구 소사본동	힐스테이트소사역	2025년 6월	629세대
   경기 부천 소사구 괴안동	부천괴안B-1블록신혼희망타운	2024년 11월	289세대
   경기 부천 소사구 괴안동	역곡J-SKY	2024년 9월	81세대
   		총 세대수	2,930세대

   

   

    

   ▶ 수익률 분석 (5년내 투자 타이밍) 

   현재시세 :  부천 반달극동아파트 17평 2억 5천, 전세 1.8억

   5년내 고점 매입시 : 21년 11월 3.65억, 전세 2.4억 

   5년내 저점 매입시 : 19년  9월  1.63억, 전세 1.4억

    

   

    

   ▶  수익률 보고서 

3. 부천 반달극동 (1994년/1390세대/17평)
   	고점(5년내)	저점(5년내)	현재
   시기	2021년 11월	2019년 09월	2024년 9월
   매매가	36,500	16,300	25,000
   전세가	24,000	14,000	18,000
   투자금 (전세가율)	12500 (66%)	2300 (86%)	7000 (72%)
   고점에 매수 시 수익률			-92%
   고점 매수 시 순수익			-11,500
   저점에 매수 시 수익률 합계			378%
   저점 매수시 순수익			8,700

   ▶ 아파트 사진 (전면, 네이버 참조) 

   

    

    

   ▶ 결론 

   1. 저평가 - 현재 전고점 대비 30% 정도 하락한 상황이라 저평가 영역인 것 같다. 

   2. 환금성 - 1호선 송내역 도보 6분 정도 거리라 역세권 아파트에 대단지여서 환금성 좋아보인다. 

   3. 수익률 - 현 매물가 2.5억 매수시 전고점 까지 오를 경우 165% 차익

   4. 원금보존 - 전세 거래가 월 평균 4~5건 꾸준히 거래 되고 있어 전세입자 맞추기 용이. 

                         현재 전세가율이 72% 이고 3년 내 공급 물량이 많지 않아 리스크가 적다고 판단 된다. 

   5. 리스크대비 - 5년 내 최저 전세가가 1억 4천 이므로 최저점 대비 3천 정도 차이가 나는 시점이라 

                            최고 2천 정도의 리스크를 생각하고 접근하면 문제 없을 것 같다.