풍덕천동 e편한세상수지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 18조 임장가자]

▶ 아파트명

풍덕천동 e편한세상수지

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.   직장
수지구 종사자수 90,526명 (약 9만 명)

*국가통계포털 > 기관별 통계 > 지방자치단체 > 경기도 > 용인시 > 사업체 > 종사자규모별 사업체수 및 종사자수

2.   교통
강남 44분 / 여의도 1시간 8분 / 시청 1시간 9분 

 

4.   학군
정평중 93%, 성복중 94%, 홍천중 95%, 이현중 94%

*아실 https://asil.kr/asil/ 단지 검색 후 학군 탭 클릭, 인근 중학교 학업성취도 살펴보기

5.   환경(편의시설)
롯데몰 수지점, 롯데마트, 신세계 경기점(죽전역) 
*단지 근처 대형 마트나 백화점, 대학병원 유무 확인

6.   공급

동천역자이르네(도시형) 2025.04 / 112세대

e편한세상죽전프리미어포레 2024.12 / 430세대

 

 

공급 입지평가

지역

경기도 용인시 수지구

인구수

375,664명

적정수요

(인구수 * 0.5%)

375,664 * 0.005 = 1,878

1년: 1,878세대 / 3년: 5,634세대

 

 

연도별 입주

2024

430 세대

2025

112 세대

2026

0 세대

3년합계

총 542 세대

연평균

542 / 3 = 180 세대

적정수요 대비 

공급수준

ex) 3649/1705 = 2.14 배

180/1878 = 0.09 배

공급평가

적정수요 1/2 이하 -> S등급

 

 

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: e편한세상수지 33평 현재 매매 12.9, 전세 7억

5년 내 전고점 매입시: 2021년 5월 매매 13.7억 전세 7.2억

5년 내 전저점 매입시: 2022년 7월 매매 9.5억 전세 7억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100 
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가 
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가 

*5년 내 전고점 매입시 수익률 (137000-137000)÷(137000-72000)X100 = 0% 

*5년 내 전저점 매입시 수익률 (137000-95000)÷(95000-70000)X100 = 168%

     

▶ 현장 사진 


 

▶ 투자 결론 

항목

내용

평가(O/X)

저평가

비교평가

현재 가격은 대장 아파트인 롯데캐슬과 비교하여 비슷한 시세로 저평가 상태로 볼 수는 없음 X

환금성

수시 매도 가능

300세대 이상 아파트 

저층/탑층 아님

O

수익률

투자금 대비 

수익률

투자금 5.9억

100% 수익률(연평균10%) 위해선

10년 동안 5.9억 만큼 올라줘야

12.9억 + 5.9억 = 18.8억

현재 가격 고점보다 5.1억 올라야함

싸게 사는 건 아니므로 시간이 필요할 것

원금보존

적정전세가율,

입지독점성

현재 전세가율54%

(수도권60%에 미치지 못함)

입지독점성은 있음

X

리스크대비

역전세 대비

수지구 공급물량이 부족

그럼에도 불구하고,

정책 또는 상황의 변동으로 5억대까지 역전세로 하락하면 투자금과도 비슷해지며, 

매수시 발생시킨 2억에 대한 대출로 인해 리스크를 대비하지 못함

X

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