열반스쿨 기초반 3강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 80기 114조 음악듣는 어피치]

<1강: 같은 가격으로 더 좋은 것을 살 수 있는 아파트 수익률보고서, 지금 바로 따라하기>

• 적용 : 투자와의 연결이 필요!!
  • 나 월부에 왜 왔나?
•  부동산 시장에 끝까지 남아, 돈 벌 수 있는 방법
•  “아파트 수익률 보고서” 작성하기 (가지고 싶은 아파트 vs 투자용 아파트)
• 가치 = 입지확인 : 많은 사람들이 좋아하는 곳인가?
• 가격 = 수익률 확인 : 지금 어떤 가격에 사는 것인가?

STEP 1 : 아파트선정

STEP 2 : 위치

• 최종목표는 서울/수도권으로 시야 넓히기

<2강 : 내가 선택한 아파트의 실제 수요와 투자 리스크 가늠하기>

STEP 3 : 입지평가

• 직장,교통,학군,환경 입지요소들이 모여 땅의 가치(= 부동산 가격 차이)를 만들어 냄

    1. 직장 : 종사자수 : 일자리를 찾아 이 지역에 들어올까?

    2. 교통 : 업무지구 접근성이 중요!(출퇴근 = 삶의 질 // 강남 접근성 중요!!)

• 지방은 수도권과 달리 직장을 갈수 있는 지하철 노선 부족 & 자차를 이용한 이동이 많음
• 교통의 중요성이 상대적으로 낮음 (부산, 대구 등 일부 광역시 제외)
• 지역 내 주요직장까지 자차 이동시간 : 10분이내 (S) / 20분 이내 (A) / 30분 이내 (B) / 그 외 (C)

    3. 학군 : 부모는 자녀를 시험하지 않는다.

•  경제적 여유 > 교육열 > 좋은 교육환경 > 주택수요 —> 집값상승
• 강력하고 꾸준한 실수요자의 거주지 선택기준
• 거주선호도는 실거주가치, 전세가에 영향
• 평가기준 : 중학교 학업성취도 평가 + 특목고 진학률
• 보는 법 :아실, 호갱노노
• 대표 학군지의 학원가는 현장을 반드시 확인

    4. 환경 : 벡화점, 대형마트 (아울렛 제외)

• 사람들의 구매력(소비력)을 볼 수 있는 요소
•  대기업에서 지역사람들의 구매력을 조사하고, 많은 의사결정을 통해 백화점을 짓는 것을 우리가 레버리지 하는 것

    5. 공급 : 적정수요 대비 공급 물량 수준

•  새 아파트가 들어오면 기존 집을 매도해서 입주할 사람들이 많아진다.
•  대규모 공급은 주변 환경을 변화시키며, 지역위상을 높이는 역할을 하기도 함
• 보는 법 : 호갱노노, 부동산지인
• 시범단지  - “ 맘먹고 입지 좋은 곳”이라고 정한 곳

<3강 : 아파트 수익률 보고서를 적용하여 잃지 않고 더 버는 투자하기>

STEP 4: 수익률 분석

• 얼마를 들여 얼마를 가져올 것인가?
  • 과거 투자의 수익률 계산 (현시점 수익률은 얼마일까?)
  • 미래 투자의 수익률 계산 (얼마까지 갈 것을 기대하고 매수하는가?)
    • 정확도를 높이는 연습한다는 마인드
• 개념잡기
  • 전고점 : 직전에 찍은 가장높은 가격
    • 시기 : 21년 하반기 다수
    • 해석 : 시장이 좋아지면 이 정도는 기대해도 되지 않을까?
  • 전저점 : 직전에 찍은 가장 낮은 가격
    • 시기 : 23년 초 다수
    • 해석 : 가격이 조정받더라도 이정도에서 버티지 않을까?
  • 최근 5년 이내 투자타이밍을 보기!
  • 수익률 높이는 법
    • 투자시점에 따라 수익률이 달라짐. 싼 시기, 싸게 사야하는 것의 중요성

STEP 5: 현장사진

• 현장 사진을 찍으며, 내 머릿속에 지역 이미지를 저장하게 됨
• 이미지화 시킬 수 있는 지역이 얼마큼 될 것인가? 투자자로서 자신감과 경쟁력

STEP 6 : 투자결론

• 잃지 않은 투자기준 : 저환수원리
  • 저평가 : 비교평가 (지역 내, 지역 간)
  • 환금성 : 팔고 싶을 때 팔 수 있을 가 (나홀로아파트, 저층/탑층 제외)
  • 수익성 : 투자금 대비 수익률
  • 원금보존 : 지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 분석
  • 리스크관리 : 역전세관리
     

[아파트 수익률 보고서]

• 앞으로 아파트를 어떻게 봐야하는 지, 투자자로서 사고방식을 배우기
• 결국, 투자하기 전에는 더 좋은 것을 선택하고, 투자하고 난 뒤에는 잘 지켜나갈 수 있도록 투자자에게 확신을 주는 것이 아파트 수익률 보고서

[투자를 오래 지속하는 방법]

• 끊임없는 선택과 집중
• ‘하기 위한 방법’을 찾고 ‘해야 할 일’을 ‘그저 해 나가는 것’