▶ 아파트명
하왕십리동 센트라스
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
성동구 종사자수 203,221명 (약 20만 명)
2. 교통
강남 36분 / 여의도 34분 / 시청 17분
3. 학군
무학중 80.6%, 동마중 76.9%
4. 환경(편의시설)
백화점 無, 대형마트 無, 한양대학교병원
5. 공급
청계리버뷰자이 2027.02 / 1,670세대
▷ 적정수요 1,378세대 -→ 3년 평균 입주물량 556.7세대 -→ 적정수요대비 0.4배 -→ S등급
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 하왕십리동 센트라스 33평 현재 매매 16.9억, 전세 9억
5년 내 전고점 매입시: 2022년 5월 매매 19.2억 전세 7.4억
5년 내 전저점 매입시: 2019년 9월 매매 12.7억 전세 7.1억
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (169,000-192,000)÷(192000-74000)X100 = -20%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (169,000-127,000)÷(127000-71000)X100 = 73%
(5년 평균 14.6%)
▶ 현장 사진
▶ 입지 평가
항목 | 판단기준 | 등급 |
직장 | 종사자수 | A |
교통 | 주요 업무지구까지 이동시간 | A |
학군 | 중학교 학업성취도 평가 | C |
환경 | 상업시설(백화점, 대형마트) | C |
공급 | 향후 3년간 입주물량(연평균 입주량) *적정수요=인구*0.05% | S |
▶ 투자 결론: 종자돈이 모이면 매수 의도 있음
항목 | 내용 | 평가(O/X) | 나의 의견 |
저평가 | 비교평가 | X | 첫 수익률 보고서라 비교평가 단지 어없음. 추후 정리 예정 |
환금성 | 수시 매도 가능 | O | 2호선 직결, 평지, 초품아 등 매우 탁월한 입지로 판단되어 수시 매도 가능할 것으로 판단 |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | O | 5년 내 전저점 매입시 수익률 73%로 5년 평균 14.6%의 수익률을 보임 |
원금보존 | 적정전세가율 | X | 2024년 9월 현재 전세가율 53.3%로 상당한 금액의 종자돈을 필요로 함 |
입지독점성 | O | 5년 내 입주물량이 청계리버뷰자이 2027.02(1,670세대) 1개 단지이므로 적정수요대비 0.4배로 확인되어 우수한 입지독점성을 가짐 | |
리스크 대비 | 역전세 대비 | X | 현재 전세가율 53.3%이고, 고가의 아파트일수록 경기에 따라 역전세에 대한 가능성이 높으므로 이에 대한 대비가 필요함 |
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무늬스누피 : 센트라스 넘 좋네요!!ㅎㅎ 샐리님 꼼꼼한 작성까지 넘 고생많으셨습니다~! 마지막 주차도 화이팅이에요!!