▶ 아파트명
남산롯데캐슬센트럴스카이아파트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장 C등급
대구시 중구 종사자수 87,743명(약 8.7만명)
구분 | 지역 | 시군구 | 등급 | 종사자수 | 사업체수(500명 이상) | 종사자수 |
광역시 | 대구 | 대구 전체 | S | 967,934 | 210,944(39) | 70,625 |
광역시 | 대구 | 달서구 | A | 221,394 | 59,739(4) | 9,046 |
광역시 | 대구 | 북구 | B | 173,854 | 53,909(4) | 11,378 |
광역시 | 대구 | 수성구 | B | 140,216 | 36,963(8) | 9,418 |
광역시 | 대구 | 동구 | B | 126,452 | 36,892(5) | 8,165 |
광역시 | 대구 | 달성군 | B | 116,098 | 26,278(12) | 9,324 |
광역시 | 대구 | 중구 | C | 87,743 | 25,518(2) | 5,961 |
광역시 | 대구 | 서구 | C | 80,424 | 23,088(2) | 0 |
광역시 | 대구 | 남구 | C | 58,382 | 17,411(2) | 8,642 |
중구는 종사자 수가 6위이며, 500인 이상 사업체 종사자 수는 7위로 하위권에 위치하고 있음
배드타운의 역할을 많이 하는 곳으로 볼 수 있음
2. 교통 S등급
반월당역 12분 / 범어역 15분
반월당역과 범어역까지 자차로는 10분내에 도착가능하여 교통은 좋음
3. 학군 A등급
경구중92%, 성명여자중85%, 대구제일중82%, 경북대학교사범대학부설중81%, 계성중76%
경구중의 학업성취도율이 가장 높으나 성취도율과 다르게 특목고는 사대부중 4명(외고), 계성중 1명(과고)이
진학한 것으로 보아 중구의 학군 매리트는 크게 없어보인다
주변의 학원가도 없어 학원을 가기위해서는 수성구로 가야함
4. 환경(편의시설) A등급
백화점 1개(현대백화점), 대형마트 1개(킴스클럽), 종합병원(동산병원, 곽병원)
스타벅스 5개가 있어 주변환경은 잘 형성되어있다.
5. 공급 C등급
‘24년~’25년 공급 : 3,203세대
대구시 중구 인구는 94,087명으로 적정입주량은 470세대임
적정 입주량에 비해 평균 입주량은 1,067세대로 2배를 초과하여 아직은 공급으로 인해
가격상승에 큰 영향을 줄 수 없는 상황임
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| 남산롯데캐슬 (2021년/987세대/33평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2022년 03월 | 2022년 12월 | 2024년 9월 |
| 매매가 | 95,000 | 60,000 | 77,000 |
| 전세가 | 46,000 | 33,000 | 35,000 |
| 투자금 (전세가율) | 49000 (48%) | 27000 (55.%) | 42000 (45%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -37% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -18,000 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 63% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 17,000 | ||
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | X |
환금성 | 수시 매도 가능 | O 신축이며 사람들이 선호하는 단지이므로 가격을 조금만 낮추어도 매도는 가능한 상황임 |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | X 수익률 200%로 보았을 때 투자금 4.2억 / 현 시세 7.7억의 경우 10년안에 아파트값이 16.1억이 되어야 하는데 매우 어려울 것으로 보임 |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | X 전세가율 기준 충족 x |
리스크대비 | 역전세 대비 | X 이미 전세가율이 45%로 매우 낮은 상태이므로 역전세가 날 가능성은 없음 |
댓글
코코맘님 수익률 보고서 작성하시느라 수고 많으셨어요 ! 직장) 부분에서 인구수/종사자수 비율을 해보시면 배드타운과 업무지역 구분이 눈에 잘보이실꺼에요. 중구만 하면 티가 잘안날 수 있으니 대구 구/군 전체를 기준으로 해보시면 도움이 되실꺼 같아요.
