안녕하세요, 행동하고 결과를 만들어내는 투자자 어나더제이입니다.
수익률 보고서 제출합니다.
수익률 보고서
▶ 아파트명
동작 삼성 래미안
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장 B
동작구 종사자수 106,156
사업체수 19,793
2. 교통 S
카카오맵(단지 출발) : 강남 29분 / 여의도 46분 / 시청 43분
지하철+10분(도보) : 강남 25분 / 여의도 38분 / 시청 37분(2회환승)
3. 학군 C
서울남성초 배정 (학급당 학생수 18명 / 1학년 5학급 -> 6학년 4학급)
-동작삼성래미안에서 대림아파트 단지 내 길을 따라 남성초등학교로 걸어감
-27년 이수역힐스테이트 입주 예정으로 남성초로 배정될 가능성 높음
-주변 초등학교 : 삼일초(학급당 학생수 23명 / 1학년 6학급 -> 6학년 6학급)
중학교 배정 : 사당중 /학업성취도 70.9%(특목고 진학 3명(1.9%)
학업성취도가 높은 편은 아님.
학군 수요가 있지는 않지만, 중학교가 가까워 도보 거리 중학교에 보낸다는 장점이 있음
해당 지역 근처에서는 동작중 85%가 학업성취도 괜찮은 수준.
4. 환경(편의시설) C
단지 근처에 대형마트나 백화점, 대학병원은 없음 (반경 1km 내에 없음)
단, 사당동은 서초구와 맞닿아 있기 때문에 서초구 인프라를 공유함
(서초구 신세계 백화점/ 강남 세브란스 / 롯데마트) 반경 4km내에 다 있음
5. 공급 S
동작구 3년간 공급량 (24~26년): 885세대
동작구 적정수요 : 1,902세대 (380,596*0.005)
<전출입 TOP3 인근 지역 공급량>
- 관악구: 1,568세대 / 서초구: 3,307세대 / 영등포구: 1,730세대
* 입지평가 결과 : 직장B 교통S 학군C 환경C 공급S
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
-현재 시세: 동작삼성래미안 34평 현재 매매 실거래가 11.1억, 전세 6.3억
(호가 매매 11.5억 / 전세 6.5억)
5년 내 전고점 매입시: 2022년 2월 매매 13.35억 전세 8억
5년 내 전저점 매입시: 2024년 3월 매매 10억 전세 6억
*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
-5년 내 전고점 매입시 수익률 (111000-133500)÷(133500-80000)X100 = -42%
-5년 내 전저점 매입시 수익률 (111000-100000)÷(100000-60000)X100 = 27.5%
*미래 투자의 수익률 계산
10년을 보고 수익률 100% 기대하려면?
4.8억 투자금을 들여 4.8억을 가져와야 한다.
그럼 이 단지는 현재 11.1억인데 +4.8억하여 15.9억 갈 만한 물건인가?
Yes !
-비슷한 수준 3급지 당산현대5차(00년식) 30평형 전고가 15억 이었음.
-같은 입지의 옆 단지 이수역 리가(13년식) 32평 전고점이 16억임.
10년 후 상승장에는 이 금액을 넘길 수 있다고 판단함
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | -영등포 삼환(13억), 현대5차(13.5억)와 비슷한 입지, 비슷한 평형, 연식의 단지라고 판단하는데 가격 비교 시 매매가 낮아 저평가라고 판단됨(11.1억) -전고점 대비 -17% 수준 가격 -고덕 아남(10.7억)과 비교 시 비슷한 가격이면 동작삼성래미안 선택(연식/위치 등의 가치)할 것 같고, 고덕아남은 전세가가 5억으로 투자금이 5.7억 들어감(0.9억 차이) |
환금성 | 수시 매도 가능 | 300세대 이상, 저층(1~3층) 탑층 아님 |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | -투자금 4.8억 100% 수익률(연평균 10%) 위해서는 10년간 4.8억 올라줘야 함. *11.1억+4.8억 = 15.9억 -현재 가격은 고점 대비 -17% -앞으로 10년 보유하면, 전고 13.35억에 +2.55억 오를 수 있다고 생각한다. -10년이면 전세도 물가 오르듯 2배 가까이 오를 것임
**24.9 전세 6.3억→ 34년 전세: 11.1~12억 서울 전세가율 최고점 70% 예상한다고 하면, 전세가 11.1억 / 매매가 15.9억 성립한다고 본다. (전세가율 70% 수준) |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 입지독점성 있음 전세가율 57% |
리스크대비 | 역전세 대비 | 대응 가능 |
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