▶ 아파트명
성동구 삼성쉐를빌아파트
▶ 위치(지도)
입지평가
1. 직장
성동구 종사자수 203,221명 (약 20만 명)
2. 교통
강남 49분 / 여의도 45분 / 시청 32분
3. 학군
무학중 80.6%, 동마중76.9%
4. 환경(편의시설)
이마트왕십리점
5. 공급
청계리버뷰자이 2027.02 / 1670세대
□ 공급입지평가
공급입지평가 | ||
지역 | 성동구 | |
인구수 | 275,778명 | |
적정수요 (인구수X0.5%) | 275,778 X 0.005=1,378 1년:1,378세대 / 3년: 4,134세대 | |
연도별입주 | 2024 | 825세대 |
2025 | 1,882세대 | |
2026 | 0 | |
3년합계 | 총1,967세대 | |
연평균 | 1967세대/3년=656세대 | |
적정수요대비 공습수준 | 적정수요 1/2이하 | |
공급평가 | 적정수요이하→A등급 | |
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 성동삼성쉐르빌 27평 현재 매매 8.3억, 전세 5.4억
5년 내 전고점 매입시: 2022년 7월 매매 9.5억 전세 5.5억
5년 내 전저점 매입시: 2019년 12월 매매 5.5억 전세 4억
현재 시세: 성동삼성쉐르빌 32평 현재 매매 9.7억, 전세 6.2억
5년 내 전고점 매입시: 2022년 7월 매매 10.8억 전세 7억
5년 내 전저점 매입시: 2019년 12월 매매 6.7억 전세 4.4억
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론 (32평기준)
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 성동구내 32~33아파트 평균시세(16.9억)대비 저평가(10.7억) |
환금성 | 수시 매도 가능 | 최근 23년11월7.8억 매매1건이후 최근매매는 없고, 전세월세거래내역만 3건으로 실거래는 현재 없으나, 주변아파트대비 저평가 및 교통편의성있어 환금성은 좋을것으로 추정됨 |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 현재 시세(9.7억)는 전고점대비(10.7억) 10%하락한 시점으로 투자금 3.5억 기준 전고점 상승시 1.5억 수익예상→현재 주변아파트대비 저평가로 판단은 되나 해당단독건 판단시 추가적인 하락이후 매수검토 필요 |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 전세가율 64% / 교통편의성 A(강남39분,여의도41분,서청역28분)과 직장종사자 20만이상 A |
리스크대비 | 역전세 대비 | 향후3년이내 입주물량이 적정대비 1/2이하로 역전세우려낮음 |
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월부_열반스쿨기초반_아파트수익률보고서_성동구 삼성쉐르빌(3강과제).docx
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