[서울투자기초반 16기 43조_오부눈] 3주차 강의 후기

안녕하세요? 오십에 부동산에 눈을 뜬 오부눈입니다. 사라지는 90%가 아닌 끝까지 버티는 투자자가 되기 위해 오늘도 한 걸음 씩 나아갑니다.

3주차는 제주바다님의 강의였습니다. 강의 시간이 다른 주차에 비해 짧은 것 같아서 금방 들을 수 있겠다고 생각했는데 너무나 중요한 내용들이 많이 나와서 앞으로 돌리고 또 돌리고 하느라 생각보다 시간이 많이 걸렸습니다. 강의에 나온 서울 동북권의 두 지역이 임장 후에 앞마당을 만든 지역이었기 때문에 강의 내용이 더욱 잘 이해되었습니다. 항상 강사님들이 앞마당을 많이 만들라고 하시는 데 결론적으로는 투자하기 위해서지만 한번 다녀온 지역이면 강의를 더 쉽게 이해하기 때문인 것 같습니다.

강의를 듣고 나면 서울에 여전히 저평가 된 지역이 있는 것을 알고 그 안에서 반드시 투자하는 방법을 배워야 한다고 하셨습니다. 강의에서 나온 두 지역 모두 4급지이고 지금 임장지도 4급지이고 3급지랑 비교는 해야겠지만 이번 강의로 잘 배워서 올해 안에 서울 4급지 이상은 투자해야겠다는 마음으로 강의를 시작하였습니다.

서울에 투자하고 싶으면서도 지금 좀 오른 거 같아서 투자금이 부족할까 걱정이 많았는데 입지별로 신축을 볼지 구축을 볼지 저평가 단지는 어떻게 생각해서 투자하면 좋은지 예를 들어 설명해 주셔서 여전히 투자 기회는 많다고 생각할 수 있었습니다. 강의를 듣기만 하는 것이 아니라 강의를 잘 듣고 배웠으면(학) 강의에서 배운 것을 임장을 통해 확인하고 임장보고서로 잘 풀어내야(습) 진정한 학습이 된다는 것도 알 수 있었습니다.

강의에 나온 두 지역 모두 동북권에서 잘 다루는 핵심 지역이기에 미리 앞마당으로 만들어두길 잘했다고 생각했습니다. 물론 앞마당을 만들 때 전임과 매임을 충분히 하지 못했고 가격도 꽤 올라서 여전히 저평가된 지역 맞나 생각은 했지만 입지가 충분히 개선되는 곳이라 아직 기회가 있다고 생각하며 강의를 들었습니다.

인구를 시작으로 직장, 교통, 학군, 환경, 공급까지 입지 분석 강의를 들으면 항상 임보에 적용해야겠다는 생각을 하지만 막상 임보를 쓸 때는 시간에 쫓겨 매번 하던 대로 했었고 서울은 뭐 항상 수요가 넘친다고 생각하여 공급을 크게 생각하지 않았습니다. 그런데 강의를 듣다 보니 두 지역 모두 인근에 붙어있고 서울에서 내년에 공급이 많은 지역이라 투자하는 게 괜찮을까 걱정이 되었고 강의를 들을수록 공급이 무서워졌습니다. 해당 지역 뿐만 아니라 인근지역의 공급도 고려하여 리스크에 대비해야 한다는 것도 알 수 있었습니다. 

지역의 생활권별 대표 단지의 가격을 분석해 주시면서 투자 우선순위도 알려주시고 임장하면서 생각하지도 않았던 후순위 생활권을 투자 관점에서 어떻게 봐야 하는지도 알려주셔서 투자 물건을 찾을 때 남들이 다 좋아하는 곳만 보지 말고 투자 지역을 확대해서 보는 눈을 길러야겠다고 생각했습니다. 또한 지금 임장하고 있는 4급지와도 잘 비교해야 같은 4급지라도 어느 지역에 저평가된 기회가 있는지 판단할 수 있을 것 같았습니다.

항상 강의에서 절대 투자금 먼저 보지 말라고 하시는데 알면서도 네이버부동산에서 단지를 볼 때는 자꾸 투자금 먼저 생각하게 됩니다. 저평가 단지를 찾기 위해서 반드시 지켜야 할 순서를 말씀해 주셨습니다. 1단계가 되어야 투자금을 비교할텐데 항상 1단계에서 막혀서 제대로 하지 못했습니다. 그런데 강의에서 단계별 단지 찾는 법을 자세히 설명해 주셔서 이번에는 교재에 나온 3단계대로 착실히 비교평가 하면서 투자 물건을 찾아내겠습니다.

투자 타이밍은 나 같은 초보자가 잡을 수 있는 게 아니라고 생각했습니다. 그런데 강의에서 가장 싼 타이밍을 잡는 실전 노하우로 기회를 잡는 법을 설명해 주시니 한다고 하면서도 계속 못했던 지속적인 시세트레킹이 얼마나 중요한지 알 수 있었습니다. 이번 서기반이 끝나면 반드시 앞마당 시세 트레킹을 하며 기회를 잡아야겠습니다.

 올해 말부터 내년까지 입주 많은 지역들은 항상 눈여겨보던 지역들이었습니다. 하나는 실거주로 갈아타기를 하고 싶었고 나머지 두 지역은 앞마당을 만들면서 투자를 하고 싶은 지역이었는데 입주가 많다고 하니 두렵고 겁이 납니다. 물론 전세 놓는 기간에 맞물리지 않게 리스크 대비 관련 여러가지 상황을 예시로 설명해 주셨으나 서울에서도 공급이 이렇게나 중요한지 몰랐습니다. 그 지역에 투자를 하게 되면 내가 잘 지킬 수 있을까 투자도 하기 전에 걱정이 되었습니다. 그럼에도 불구하고 싸다고 생각되면 투자할 수 있게 열심히 발품 팔아 보겠습니다. 

강의 말미에 강조하셨던 본질을 놓치지 않은 투자자가 되겠습니다. 조급함을 버리고 꾸준히 하여 오십 줄의 내 나이에도 늦지 않았음을 보여주고 싶습니다. 하지 말아야 할 일을 말씀하시면서 넷플리스 보지 말라고 하셨는데 명절에 팸데이를 핑계로 아이들과 넷플릭스 본 것이 후회가 되었습니다. 해야 할 일만 하고 하지 말아야 할 일은 안 하는 그런 투자자가 되겠습니다. 유익한 강의 해주신 제주바다님께 감사드립니다.

BM 저평가 단지 투자 3단계  적용하기