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[선착순 마감] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
3강에서는 입지평가와 투자의 기준에 대한 강의가 기억에 남아 써머리 해봅니다.
잃지 않는 투자를 하기 위해서는 가치를 알아야하고, 가치를 제대로 알기 위해서는 아파트 수익률에 대해서 알아야 한다.아파트 수익률 은 1.아파트 선정, 2. 위치, 3. 입지평가 로 구성된다.가치있는 부동산을 선정 하기 위해서는 입지 평가 요소를 따져 보아야 한다. 입지평가 요소로는 회사,교통, 학군,환경, 공급을 각 각 분류해서 점수를 매겨 보아야 한다.
[입지평가]
회사:직장인 종사자 수를 파악(S-30만명이상,A-20만명이상,B-10만명이상)
직장의 평가 지표 →종사자수,국가 통계 포털 사이트를 활용 (국내통계,기관별통계, 지방자치단체,해당지역,기본통계,사업체,종사자 규모별 사업체수 및 종사자수 )
교통:지하철을 기준으로, 업무지구 (강남역,여의도역,시청역)까지 이동시간(S-30분이내,A-1시간 이내,C부도심 1시간 이내) 그리고 특히 강남의 접근성이 중요함.
학군: 중학교 학업성취도 평가 기준.(S- 95%이상,A-90%이상,B-85%이상)
호갱노노 검색가능→ 학원가 확인가능 / 아실에서 검색 가능→ 학구도 서비스(*밀집지역은 아실이 더 보기편함)
학군검색 -중학교학군체크 꼭할것.( 제재: 재건축,재계발, 체크해두고 학원가 확인할것)
*학군 유명지역-대치동, 목동,중계,분당,평촌, 광진구(리틀대치동),광남학군유명,양진학군유명,
환경: 상업시설 백화점, 대형마트가 1km이내에 있는지
(S- 백화점2개이상,A-백화점1개 이상, B-대형마트 1개이상)
사람들의 구매력, 소비력을 볼 수 있는 요소. (신세계강남, 롯데 잠실점, 현대본점, 겔러리아 명품관, 현대 무역센터점, 롯데본점, 신세계본점등 12개 백화점 순위와,소재지 파악 해둘 것.
공급: 향후 3년간 입주 예정인 물량 (연평균 입주물량) 적정수요 인구0.5%.(S-적정수요 ½이내,A- 적정수요 1배이내, B-적정수요 1배초과 -2배이내)
tip: 공급은 3년치 확인해야 전세 리스크가 파악이 가능하다.
매매 물량이 증가하면 매매 가격이 낮아진다. 새 아파트 단지가 입주할 경우 실제 입주 하지 않는 물량이 전세로 쏟아 지기 때문에 전세물량이 증가하고 전세 가격이 하락한다.전세의 경우 수요가 있는 시기에 전세가 빠지도록 계산해야한다.(예-30평대 아파트는 가족단위이므로, 여름방학,특히 겨울방학11월,12월에 주로 이뤄진다.)
*사이트 : 호갱노노,아실,부동산 지인 으로 확인가능.
[투자의 기준]
저,환,수, 원,리, 를 기억하고 투자를 해야 잃지 않는 투자를 할 수 있다.
저환수원리란- 저평가, 환금성, 수익성,원금보존,리스크 관리의 줄임말이다.
1.저평가 :5년 내 아파트의 전고점 ( 21년도 하반기 )과 전저점(23년초) 확인을 통해 저평가 여부를 확인 할것.
전고점 대비 20%이상 가격이 하락한 곳 수익률 기대 할 수 있음.(전고점 대비 30-40%하락시 사야함)
비교평가(3군데씩)를 통해 저평가 된 물건을 찾을 것 (비교평가로 걸러질 때까지 /
예시:A,B,C 중 C가 조건이 제일 좋은데 비쌀경우, C와 비슷한 고적을 다시 검색 해보기)
2.환금성:(초보일수록 환금성중요) 역세권, 대단지, 로얄층/ 나홀로동, 빌라, 공급예정지역 피할것.
3.수익률: 가치가 좋아질 물건을 선택 하고 가치에 맞는 가격이 될 때 까지 보유하는것.
*tip :목표금액 설정: 상승장일경우 실거래가를 목표로, 하락장일때 1년치 실거래가중 최저가로 구매할것.
4.원금보존
5.리스크: 역전세를 고려해서 전세 보증금을 5%씩만 상향할것. 전세 보증금의 10%로는 보유 할것.
