열반스쿨 기초반 3강 강의후기 [ 열반스쿨 기초반 79기 81조 됴니]

3강에서는 입지평가와 투자의 기준에 대한 강의가 기억에 남아 써머리 해봅니다.

잃지 않는 투자를 하기 위해서는 가치를 알아야하고, 가치를 제대로 알기 위해서는 아파트 수익률에 대해서 알아야 한다.아파트 수익률 은 1.아파트 선정, 2. 위치, 3. 입지평가 로 구성된다.가치있는 부동산을 선정 하기 위해서는 입지 평가 요소를 따져 보아야 한다. 입지평가 요소로는 회사,교통, 학군,환경, 공급을 각 각 분류해서 점수를 매겨 보아야 한다.

[입지평가]

• 회사:직장인 종사자 수를 파악(S-30만명이상,A-20만명이상,B-10만명이상)

  직장의 평가 지표 →종사자수,국가 통계 포털 사이트를 활용 (국내통계,기관별통계, 지방자치단체,해당지역,기본통계,사업체,종사자 규모별 사업체수 및 종사자수 )

   

• 교통:지하철을 기준으로, 업무지구 (강남역,여의도역,시청역)까지 이동시간(S-30분이내,A-1시간 이내,C부도심 1시간 이내) 그리고 특히 강남의 접근성이 중요함. 

   

• 학군: 중학교 학업성취도 평가 기준.(S- 95%이상,A-90%이상,B-85%이상)

  호갱노노 검색가능→ 학원가 확인가능 / 아실에서 검색 가능→ 학구도 서비스(*밀집지역은 아실이 더 보기편함)

  학군검색 -중학교학군체크 꼭할것.( 제재: 재건축,재계발, 체크해두고 학원가 확인할것)

  *학군 유명지역-대치동, 목동,중계,분당,평촌, 광진구(리틀대치동),광남학군유명,양진학군유명,

   

• 환경: 상업시설 백화점, 대형마트가 1km이내에 있는지

  (S- 백화점2개이상,A-백화점1개 이상, B-대형마트 1개이상)

  사람들의 구매력, 소비력을 볼 수 있는 요소. (신세계강남, 롯데 잠실점, 현대본점, 겔러리아 명품관, 현대 무역센터점, 롯데본점, 신세계본점등 12개 백화점 순위와,소재지 파악 해둘 것.

   

• 공급: 향후 3년간 입주 예정인 물량 (연평균 입주물량)  적정수요 인구0.5%.(S-적정수요 ½이내,A- 적정수요 1배이내, B-적정수요 1배초과 -2배이내)

  tip: 공급은 3년치 확인해야 전세 리스크가 파악이 가능하다.

  매매 물량이 증가하면 매매 가격이 낮아진다. 새 아파트 단지가 입주할 경우 실제 입주 하지 않는 물량이 전세로 쏟아 지기 때문에 전세물량이 증가하고 전세 가격이 하락한다.전세의 경우 수요가 있는 시기에 전세가 빠지도록 계산해야한다.(예-30평대 아파트는 가족단위이므로, 여름방학,특히 겨울방학11월,12월에 주로 이뤄진다.) 

  *사이트 : 호갱노노,아실,부동산 지인 으로 확인가능.

[투자의 기준]

저,환,수, 원,리, 를 기억하고 투자를 해야  잃지 않는 투자를 할 수 있다.

저환수원리란- 저평가, 환금성, 수익성,원금보존,리스크 관리의 줄임말이다.

1.저평가 :5년 내 아파트의 전고점 ( 21년도 하반기 )과 전저점(23년초) 확인을 통해 저평가 여부를 확인 할것.

               전고점 대비 20%이상 가격이 하락한 곳 수익률 기대 할 수 있음.(전고점 대비 30-40%하락시 사야함)

               비교평가(3군데씩)를 통해 저평가 된 물건을 찾을 것 (비교평가로 걸러질 때까지 /

               예시:A,B,C 중 C가 조건이 제일 좋은데 비쌀경우, C와 비슷한 고적을 다시 검색 해보기)

2.환금성:(초보일수록 환금성중요) 역세권, 대단지, 로얄층/ 나홀로동, 빌라, 공급예정지역 피할것.

3.수익률: 가치가 좋아질 물건을 선택 하고 가치에 맞는 가격이 될 때 까지 보유하는것.       

*tip :목표금액 설정: 상승장일경우 실거래가를 목표로, 하락장일때 1년치 실거래가중 최저가로 구매할것.

4.원금보존

5.리스크: 역전세를 고려해서 전세 보증금을 5%씩만 상향할것. 전세 보증금의 10%로는 보유 할것.