[실전 28기 진심 우리 럭ㅋ1ㅂ1키자나 wisense] 4강 강의후기

식빵파파님의 4강 수도권 비교평가 강의를 듣고...

저는 월부에 들어오고 뭐하나 어렵지 않은 것이 없었던 것 같습니다

조원분들이랑 임장 다니는게 즐거운 걸 빼면 모든 것이 부담 ...팍팍...

강의 첫부분에서 ‘모든 장표에 생각을 올린다’ 이 부분이 제가 가장 어려운 부분입니다.

다른 조원분들은 자기 생각을 어쩜 저리 잘 표현하고 정리할까 항상 부럽고

내심 속으로 나는 학창시절 생각 표현하는 교육을 받지 못했는데라며 합리화하기도 했습니다.

하지만 이런저런 변명으로 못하는 것을 합리화하는 것이 아닌

한 줄이라도 엉뚱한 생각이라도 표현하는 연습을 해야겠다는 것을 절실히 깨달았습니다.

특히 실전반에 오니 내가 있을 곳이 아닌가..부터 아.. 내가 이걸 왜 신청했나...부터 가지가지

생각이 떠올랐지만 식빵파파님의 포기만 하지 않는다며, 조금이라도 어제보다 나아진다면

언젠가 원하는 곳에 도달할 거라 말씀을 다시 한번 새기게 됩니다.

실제로 이렇게 정신없이 쫓아가면서 힘들지만 분명히 배우고 있다는 느낌이 많이 듭니다.

언젠가는 날라다니는 조원분들의 그림자만큼은 가지 않겠나 싶습니다.^^

우선 비교평가의 경우 여러 강의를 통해 배우긴 했지만 

이번 강의에서는 또 한번 업그레이드 되는 느낌을 받았습니다.

 강의 들을때는 이렇게만 하면 잘 할수 있겠네라는 자신감이 올라왔는데 실제로 혼자하면 어렵겠죠?^^

너무 피곤해서 강의를 듣다 고개가 절로 젖혀지는 경험..

나 원래 강의 듣다 조는 스타일 아닌데... 아...

그런데 강의 내용이 너무 좋아서 놓치고 싶지 않다!!라는 생각이 들었고

한번 더 강의 듣고 뼛속까지 새겨야겠구나 다짐했습니다.

강의 후기를 적으며 강의 내용을 떠올려보려하니 이게 금새 다 날아갔네??? 허....

식빵파파님의 교안 펴 놓고 복습겸 다시 복기합니다.

비싼건 비싼 것끼리, 싼건 싼것끼리

수도권은 같은 급지끼리 비교하기

지역내 비교평가 - 지역별 특징을 고려한다.

강남접근성, 환경, 학군으로 지역별 특징을 고려해서 세 요소의 비중을 조절!!

땅의 가치가 높은 곳은 어딜가나 강남접근성이 비슷 -> 학군+환경+강남접근성

땅의 가치가 낮은 곳-> 교통> 학군+환경

비교평가 검증시 전고점의 왜곡 또는 신축 고점이 안 찍혀 있으면 전세가로 비교한다!!

(전세가는 거품이 없다)

교통 좋은 구축 vs 교통 덜 좋은 신축

: 강남 접근성을 극복할 정도로 환경과 학군이 좋은가를 비교평가

상위 24평 vs 하위 34평

: 20평이냐 30평이냐의 고민은 결국 그 해당 단지의 선호도를 파악하고 결정

가치와 가격 비교평가는

1. 가치판단 -> 가치가 비슷하다면 2. 가격확인 -> 가격도 비슷하다면

3. 투자의사결정 -> 조건 좋은 것, 협상되는 것, 더 싼 것을 찾는다.

비교평가는 정답을 찾는 것이 아니라 더 나은 투자결정을 위한 것이다!

지역내 비교평가가 적용이 안되는 지역 < 동네 특성을 가진 지역

외부에서 수요를 끌어올 만한 힘을 가진 학군지

지방 성격을 가진 서울 수도권지역

지역간 비교평가

다른 땅의 가치끼리 비교평가

-> 땅의 가치가 다르다면, 입지를 넘어서는 단지선호도 있는가

같은 땅의 가치끼리 비교평가

-> 땅의 가치가 비슷하다면, 지역 내 단지 선호도는 어떤 아파트에 있나?

*서울 수도권에서는 강남접근성이 중요하지만 모든 지역과 단지에 강남접근성만 적용 X

ex) DMC 센트럴아이파크 : 서대문구 가재울뉴타운 강남접근성만 보면 아쉬운 지역이지만 

                                            자체 일자리가 있어 강남접근성 떨어지는 것을 보완

* 서울 vs 경기도

상품성의 가치가 모두 다 사라진 구축들간의 비교에서는 

땅의 가치와 입지 독점성을 좀 더 중요하게 생각하는 의사결정을 해야 한다.

ex) 종로에는 빈땅이 없다 > 평촌은 빈땅이 있다. 종로가 입지독점성을 가진다!!

아래 3단계를 지키면서 비교평가를 진행하는 것 잊지 않기!!

땅의 가치 확인

단지선호도 비교평가

비교평가 검증

투자의사결정과정

앞마당 시세 전수조사 통해 투자가능 단지 파악

: 전고점 대비 하락률 –20% + 전세가율 60% + 투자금

비교평가를 통해 투자 가능 단지 가치 파악

투자 의사 결정

: 최종 투자 결정 단지를 뽑고 최종 선정 이유를 저환수원리에 의해 줄글을 설명할 수 있어야 한다.

저도 앞마당 시세트레킹하면서 비교평가 적용해서 1등 뽑기 꼭 해봐야겠습니다.

식빵파파님 강의는 언제나 명쾌하고 머릿솟에 쏙쏙 들어옵니다. 최고의 강의!!!

머릿속에 간직하는 건 저의 몫!!