열반스쿨 기초반 4강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 79기 62조 사랑쭈]

PART 1 I  너바나의 부동산 전망

1년 후 집값이 오를까요? 떨어질까요?

부동산의 전망을 하는건 불가능

전문가들도 예측 불가

-정보와 통찰력

우리가 할일

상승시  -→ 나는 수익을 얻을 수 있는가?

하락시  --→ 내가 가진 자산은 안전한가?

“전문가로부터 시장 전망을 듣는 것은 시간낭비다.”

지금 투자할 지역 찾는법 (사이클)

똘똘한 한 채 는 좋은 전략인가?

사이클에 이해가 필요 

가치가 있다면 인내로 계속 보유

모두가 용기를 낼때 나는 두려워하고, 모두가 두려워 할 때 나는 용기를 낸다

PART 2 I  부동산 사이클 알아보는 법

사이클과 타이밍

가장 좋은 투자 : 가치 성장  + 좋은타이밍

좋은 투자 : 가치는 보통 + 저평가+ 좋은 타이밍

나쁜 투자 : 가치성장 + 나쁜타이밍

최악의 투자 : 가치가 보통 + 나쁜 타이밍

상장폐지 투자 : 가치가 하락 + (타이밍X)

사이클의 이해

무릎에서 사서 어깨에 팔아라

타이밍이 좋을때 : 겨울 ~ 초여름

타이밍이 나쁠때 : 여름끝 ~ 가을

투자의 결정요소 : 사이클

가치가 있는 물건도 비싼 가격에 사도 되는 물건은 없다.

무릎에 사서 어깨에 판다

3년내 100% 이상 급등한 물건은 허리 또는 어깨 이상

가치있는 물건이 30% 이상 빠진다면 이는 명품의 바겐세일 기간

불황에 사서 호황에 파는게 최고의 투자

PART 3 I  내집마련 VS 투자 VS  시세차익 부동산 찾는법

내집마련 VS 투자 = 편익  VS 비용

내집마련 : 거주 안정성, 투자로 자산 상승에 불리

투자 : 거주 안정성 낮음, 내집마련에 비해 투자로 자산 불리기 유리

아무런 리스크를 지려고 하지 않는게 최악의 리스크 입니다.- 너바나

시세차익 부동산의 정의와 종류

시세차액-→ 매매가 변동

수익형  --→ 월세수익률

시세차익부동산의 정의와 종류

시세차액 부동산 투자 정리

낮은 가격에 사서 오를때까지 기다리는 투자법

 투자용 부동산의 순의

아파트 >빌라> 오피스텔> 다가구,원룸>  단독주택 

원금보존 환금성 수익성 리스크 

투자의 단계

1단계(투기)_ 투자원칙X  감정으로 투자 . 복불복/ 장기간투자시 실패

2단계(갭투자)_ 소액투자, 레버리지 극대화, 저가치 물건 투자시 수익이 낮음, 역전세

3단계(경매투자)_ 시세보다 싸게 매입 ,단기투자, 매수시 저렴하게 구매 이익확보, 매수시 난이도

                             장기간 시세 상승이 어려움

4단계(월부가치투자)_전,워느,환,수,리 / 중장기투자/ 장기간 가격상승/ 소액투자/ 통찰력 시간걸림(장단점)

PART 4 I  부동산 투자 프로세스(지역분석부터 매도까지)

부동산투자단계

시세차익 부동산 투자시 기준

저평가여부 + 환금성+원금보존성+수익성+리스크관리 (저환수원리 교집합 투자)

임장프로세스(계획)

임장지역찾기  

위치 + 월부지역보고서 +수익률보고서+입지분석+인근시세지도+인구규모+도시기본계획+

과거 전고점 및 전저점+ 월부 지역 분석 강의

분위기 임장방법

임장전 필수 어플

네이버 부동산 호갱노노  좋은녹음기  좋은카메라  에버노트

매물임장 - 중개인과 약속 잡는 방법

부동산 방문 진행사항

1. 전화임장(투자자,매매가,전세가)
2. 현장방문 브리팅 듣기(30분전 도착)
3. 준비된 물건보기(현장사진촬영 및 수리비)
4. 당일날 매수금지(급매 판단하는법)
5. 임장보고서 현장에서 작성(바로사지말기, 입지요소)
6. 부동산에서 연락오면 적정가 파악후 매수

임장후 정리

각 기업을 분석하지 않고 주식을 투자하는건 투기다.  -피터린치-

투자대생의 입지와 가치를 분석하지 않고 부동산을 투자하는건 투기다  - 나비니-

부동산 투자단계 전세 잘 빼는 법

1. 투자자 몰리는 지역, 시기는 피아라.
2. 경쟁력 있는 인테리어
3. 경쟁력있는 가격
4. 전세 안나갈때 대처법
5. D-2 개월이 중요
6. 내 물건은 1등 물건인가?

역전세 대비 하는 방법

1. 입주물량 데이터 확인(부동산 지인)
2. 대량 공급 전 재계약 시도(계약기간)
3. 현세입자와 재계약이 BEST (전세금→ 이자지급)
4. 부동산에 내놓는 법(많이 , 자주)
5. 투자금 줄이기 전세금 욕심  = 향후고통
6. 리스크 대비 (마통), 전세금 상승은 5%
7. 겨울을 피하는 방법은 없습니다.버타생쇼,

임시저장. 추가 할 예정