서울 금호동3가 두산 아파트 수익률 보고서
▶ 아파트명
금호동3가 두산
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
성동구 종사자수 203,221명 (약 20만 명), 사업체수 41,665개
2. 교통
강남 26분 / 여의도 36분 / 시청 26분
3. 학군
옥정중 78.9% (성동광진1학교군 중 학업성취도 5순위)
금호여자중 83.6%, 대경중 80.2%, 장충중 79.8%, 장원중 76.9%
4. 환경(편의시설)
백화점 | 마트 | 대학병원 |
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반경 1km이내 백화점 없음. 3km이내 압구정 갤러리아/현백 4km이내 명동 신세계/롯백) | 반경 1km이내 마트 없음. 2km이내 롯데마트 행당역점 3km이내 이마트 왕십리점 *아파트 상가에 홈플러스익스프레스 있음. | 반경 1km이내 종병 없음. 3km이내 한양대병원 4km이내 서울대병원 (소아응급센터 있음) |
5. 공급
청계리버뷰자이 2027.02 / 1,670세대 등
적정수요=인구*0.5% = 1,463.36
성동구 인구수 292,672명 (KOSIS ‘21년 기준)
*성동구는 이동이 많은 지역에 속하기 때문에 추후 ‘시 단위’ 공급도 살펴볼 것.
입지평가 요약 및 결론: 학군을 고려하지 않는 선에서, 수요를 이끌기에 충분한 곳.
| 항목 | 판단기준 | 평가결과 | 평가등급 |
| 직장 | 종사자수 | 20만명 이상 | A |
| 교통 | 주요 업무지구까지 이동시간 | 강남 30분 이내 | S |
| 학군 | 중학교 학업성취도 평가 | 80%미만 | C |
| 환경 | 상업시설 (백화점, 대형마트) | 도보거리 백화점, 대형마트 없음 차로 10분거리 백화점 1개 이상, 차로 10분거리 대형마트 1개 이상 | B |
| 공급 | 향후 3년간 입주 예정물량 (연평균 입주량) | 3년간 2825세대, 연평균 275세대 적정수요(1,463)의 1/2 이하 | S |
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 금호동3가 두산 24평 현재 매매 9.7억, 전세 4.6억
5년 내 전고점 매입시: 2021년 10월 매매 12.0억 전세 4.2억
5년 내 전저점 매입시: 2023년 4월 매매 8.75억 전세 3.8억
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (96,625-120,000)÷(120,000-41,924)X100 = -30%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (96,625-87,500)÷(87,500-38,200)X100 = 18.5%
*금호두산아파트는 학군이 좋지 않아 신혼부부~초등학교 입학 전 자녀 수요가 주요층일 것으로 생각되어 여러 평형 중에서 24평대 매물을 타겟으로 보았음.
▶ 현장 사진
(첨부파일 참조)
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) | |
저평가 | 비교평가 | 같은 동네 대장아파트 옥수파크힐스 대비 저평가 가치판단기준 상 유사 조건인 이촌동 한가람 대비 저평가된 것으로 판단 | O |
환금성 | 수시 매도 가능 | 1,000세대 이상 아파트, 저층/탑층 아님 | O |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 투자금 5억 100% 수익률 위해선(연평균 10%) 10년 동안 5억 만큼 올라줘야 함. 9.7억 + 5.0억 = 14.7억 (전고점 ‘21년 10월 12억 거래) | O |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 전세가율 기준 충족 X (48%) 학군 제외, 입지독점성은 있는 곳 입주물량 대비도 필요 없음 | O |
리스크대비 | 역전세 대비 | 역전세 대응 가능하다면 O | O |
서울 금호 두산 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79,80기 청담르엘].docx
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