서울투자 기초반 4주차 강의후기 [서기16기 10심히 앞마당 1개 뽀개버리조 다섯 번째계절]

안녕하세요 다섯 번째계절입니다.

1. 서울 시장 진단

이미 오른곳 과 덜 오른 것 지역과 아파트들을 보면서

덜 오른 지역과 아파트에서 기회를 찾는 것이 투자자의 자세입니다

서울투자는 우선순위의 문제입니다

현재 서울 4급지는 투자지역으로 의미가 있습니다.

2. E지역과 F지역

E지역 3대 업무지구중 여의도, 시청과 가까우며

지하철 3호선으로 강남을 한번에 갈수 있는지역이고

언덕이 있다(성북구보다는 덜하다)

베드타운 기능을 하므로 교통이 중요하다

2호선과 3호선 5호선이 있고 이 지역에서는 5호선만의 의미가 있다

F지역 고양시 덕양구와 지리적으로 맞닿아있고,

업무지구 접근성과 연식이 좋지않다

덕양구의 신축아파트에 수요를 빼앗길수 있는 지역으로

뉴타운과 택지 지구가 많다

E지역과 고양시 공급이 많을 경우 전세가에 영향이 있다

베드타운 기능을 하므로 교통이 중요하다

3호선 6호선 경의중앙선이 있는데 3호선이 더 의미가 있다

역에 가까울수록 가격이 높다

3.공급에 대한 자세

공급이 많으면 전세가격은 하락.

부동산은 심리에 영향을 받습니다.

상승장인지? 하락장인지? 먼저 파악해야합니다.

평균회귀-전세가격은 등락을 반복하며 물가상승에 맞춰 장기적으로 상승합니다.

2011년~2018년 전세가격이 많이 상승한 강남,송파는 급하락

덜상승한 서대문,은평은 완만한 하락을 보입니다.

2022년말~2023년 초 금리 상승으로 전국 모든 지역의 전세가격이 급하락한상황

반포,개포에 대규모 입주가 2018년 헬리오시티 입주에 비해 전세가격에 큰 영향을

주지 못했습니다

24.9월 지금 어떻게 해야합니까?

26년 이후 공급량은 급감

서초구 강남구 강동구 동대문구등 주요 지역에 공급이 있지만

수요에 비해 공급량이 적고 전세가격이 싸기 때문에

전세가격이 하락하더라도 22년 하반기 수준의 큰 하락은 일어나지 않을 수 있습니다

단 투자단지의 잔금일정과 근거리에 있는 입주단지의 입주장이 겹칠 경우 전세가를 보수적으로 접근해야한다

항상 리스크가 있다는 것을 잊지 않고 무리하지 않으며 보수적으로 접근하는 태도를 가져야한다

4.투자:시세트래킹

1.앞마당을 만들고 생활권 우선순위를 정한다

2.생활권에서 가장선호하는 단지와 매매-전세 차이가 ‘종찻돈+2억’을 만족하는 단지를 시세트래킹 양식에 넣는다

3.최소 월1회매매가(4츠이상 최저가),전세가(최저가)를 트래킹한다

4.앞마당으르 늘리면서 반복한다

5.매매-전세 차이가 줄어들어 투자기준에 들어올 것 같은 흐름을 보이면 가치가 가장 좋은 생활권의 선호 단지부터 전수조사를 진행한다

서울 투자의 본질은 땅을 사는것 입니다.

나의 투자기준안에 들어오는 것 중 가치가 가장 좋은 단지가 강남 접근성이 좋은 역세권이나 뉴타운에 있다면 그중 전고점이 높은 단지를 선택해야합니다

선호도=가치, 저평가, 비교평가

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4강을 통해 방법론을 배워서 임장에 적용하고 자료를 통해 인사이트를 얻자고 강의해서

말씀해주셔셔 배우려고 노력했습니다.

투자는 기준으로 하는 것(감정이 들어가면 안된다) 

시세트래킹도 습관처럼 꾸주히 해야겠다고 결심했습니다.

투자는 규모를 늘려가는 게임, 수익이 아니다.

서울투자는 10년 있어야 결과가 나온다는 말씀에 일희일비 하지 않고

하루하루 열심히 월부 환경안에서 ㄷ ㄱ ㅇ ㅌ 를 하겠습니다.