[열반스쿨기초반 79기 7순잔치에 3십억 거뜬히 달성할조 디데이] 4주차 강의 후기

안녕하세요 디데이입니다 :)

이번 강의에서는

평촌, 고양시 수익률보고서를 작성하신 분들 자료 검토하면서

잘한 부분, 보완할 부분을 너바나님께서 체크해주셨고

너바나님께서 보시는 현재 부동산 전망 및

이전에 투자하셨던 매물들 설명을 들었습니다.

그리고 전세 잘빼는 법, 역전세 대비하는 법

부동산 매수할 때 발생하는 세금 종류 설명 等

끝으로 

행복한 투자자가 되기 위해서

가져야할 마인드에 대해서

배웠습니다.

이번 열기 때부터 

강의 내용 전체를 필사하려고 노력하고 있는데

글로 풀어 쓴 내용을 읽기만 해도 복습하는 느낌이 드네요.

날리는 내용이 없도록 최대한

필사를 습관처럼 해야겠습니다 :)

수익률보고서 검토

[평촌 수익률보고서]

-관양동 평촌더샵센트럴시티 (16년식, 신축)

평촌역과 범계역을 끼고있는데, 범계역이 더 좋다.
평북은 소형평수 위주이고, 평남이 대형평수이다. 학원가가 밀집해있다. 
 

직장을 평가할 때는 그 지역의 직장도 좋지만,
30분에서 1시간 거리에서 출퇴근할 수 있는 곳이 어딘지를 체크하는 것이 중요하다.

구 보다는 시단위로 보는 것이 좋다.

평촌은 입지독점성이 있다. 지하철노선이 위아래로 다니고, 택지로 조성되어있는 곳이 많지 않기 때문에

중학교같은경우 95%이상이면 전국에서 알아주는 정도이고, 90%이상이면 지역내에서 알아주는 정도이다.
 

공급에서 평촌은 24년 6월과 8월에 2천세대 입주가 있고, 10월에 300세대 입주가있다. 
올해말부터 적극적으로 보는것이 좋겠다. 
이럴때에는 입주가 완료가 되고 전세매물이 소화가 되면 전세가가 급격하게 올라간다.
22년말에서 23년초가 다음 상승장의 바닥이지 않을까한다.

저평가는 비슷한 가치에서 더 가치있는 것 혹은 전고점 대비 2~30%빠진 것은 저평가이다.
환금성은 저층, 300세대 이상.
수익률은 투자금 대비 고점까지 얼마 수익률을 얻을 수 잇겠냐
가치가 있는것은 전고점을 넘을 수 있냐 없냐이다.

[고양시 일산동구 수익률보고서]

- 킨텍스 원시티(19년식)
 

이 분은 고양시의 종사자수도 체크했고, 1시간 단위로 출퇴근할 수있는 지역의 종사자수를 체크해서 잘하셨다.
일산은 오마학군이 선호하는 학군이다. 오마중이 좋다.
입주물량은 일산 + 서울 서북구 입주물량 봐야 한다. 

상급지의 입주물량을 체크해봐야 한다. 상급지 입주가 있으면 직격타를 맞는다.
수익률 계산할때 저점은 23년 하락장에서 얼마나 빠졌나. 19년이 아니라 23년을 저점으로 보는 게 맞다.

일산보다 평촌이 상급지이다. 같은 가격이라면 평촌을 할 것 같다.

부동산의 가치는 어떻게 판단할까? 가치=수요+공급 / 매매가치 = 토지가 + 건물가
아파트의 건물가는 떨어지고, 토지가는 올라간다. 
건물가는 평당 천만원으로 계산하고 30평이다 하면 3억 정도가 건축비다 라고 계산한다. 

감가상각을 20년이라고치고, 1년마다 천오백만원의 가치가 떨어진다. 이게 다 떨어지고 나면 땅값만 남는 것이다.

대치동 은마 아파트 VS 분당 파크뷰아파트
파크뷰가 건물가가 남아있을 때에는 은마아파트랑 같이 갔지만, 건물가가 모두 떨어지고 났을 때에는 땅가치가 훨씬 좋은 은마아파트가 훨씬 올라갔다.

첫 번째 추천 책))
아주 작은 반복의 힘
성공한 사람들은 가장 단순하고, 쉬운것을 반복하는 것이다.
처음에는 고민하지말고 그냥 한다. 그리고 꾸준히한다. 습관처럼 한다. 열씸히 한다.

두 번째 추천 책))
데일카네기 인간관계론
너바나님이 필사를 다하셨다. 월부를 하다보면 이것도 하고 직장도 잘 다니기가 쉽지않다.
이 책을 읽으면서 내가 이렇게 행동하고 있나? 그걸 생각해봐야한다.
월부 생활을 하면서 분명히 인간관계에 트러블이 올 것이다. 이책을 보고 도움을 많이 받으셨다.

부동산 전망

전문가들 전망이 매우 많이 틀린다. 그런데 그분들도 의외로 부동산으로 대박 나시기도 했다.

투자명언 - 세상에는 두가지 부류의 예측자가 있다. 첫째, 미래를 모르는 사람들 / 둘째, 자신이 미래를 모르는 사실 조차 모르는 사람들이다.

워렌과 저의 삶이 성공적인 거시경제 예측으로 이루어진게 아닙니다. 
저희의 방식은 능숙하게 수영을 하는 것입니다.
파도가 때론 도움이 되기도 하고 위험하게 하기도 합니다.
하지만 대게의 경우 파도를 예측하려고 하지 않습니다.
왜냐면 저희의 계획은 이 게임을 오래 플레이하는 것이었으니까요.
거시경제사이클을 미리 예측한다는 것은 일종의 망상과 함정입니다.
그 중에 맞추는 사람들은 일부에 속하고 그마저도 우연이라는 것이죠.
그저 수영을 능숙하게 하려고 노력하면 됩니다.
여러분의 긴 일생동안 좋은 파도와 나쁜파도 둘다 수차례 밀려올 것을 생각하면서요.

성공하는 사람은 하락장과 상승장을 대비하는 것이다. 투자에 실패하는 사람은 상승한다고 하면 그때 들어간다.

원금보존이라는 것은 
미래 가치가 10억이나 되는 것을 7억에 샀으면 이건 무조건 10억 달성할거야 하고 팔지않고 기다려야한다.
그러면 원금보존이 되는 것이다.
6억이 되었다고 팔면 망하는 것이다. 하락하는 것이 무서워서 투자를 하지않으면 절대 안된다.

어떤 파도가올지는 알 수 없지만, 어떤 파도에서도 헤엄칠 수 있는 능력을 갖는 건 우리가 할 수 있다!

"전문가로부터 시장 전망을 듣는 것은 시간 낭비다" - 워렌버핏

(그렇지만 해주시는 최강자 너바나님~!)

너바나의 부동산 전망

지금 어려운 시장이다. 어느 지역은 전고를 넘었고, 어느 시장은 차가운 시장이다.
차가운 시장을 매수를 할 것 같다. 충분히 가치가 있는데 무릎이하라면 즉 20%이하라면 적극적으로 투자를 할 것 같고, 30%이하로 떨어졌다면 무조건  살 것 같다.

사람들이 다 두려워하는데 이럴 때 주저 없이 사야 한다.

투자금 1.5억 이상이라면 수도권+서울을 볼 것 같고, 1억 미만이라면 광역시나 인구 50만 이상을 볼 것 같다.

파도 이론 > 부동산도 파도를 탄다. 이미 오른 곳은 버리고 덜 오른 데에 임장을 가면 된다.

부동산은 보통 청약이 가장 먼저 반응이 온다.
청약 미분양이 사라지고, 청약 경쟁률이 높아진다. 그리고 재건축이 움직이고 재개발로 넘어간다.
그리고 안되면 신축으로 넘어가고, 구축으로 넘어간다.

신축 가는 게 좋다. 전세가가 많이 올라가기 때문에. 무릎 이하의 것을 사는 것이 중요하다.

대출 규제는 가격에 영향을 줄지 안 줄지 모르겠다. 
지금까지 투자를 하면서 대출 규제가 영향을 준 적도 있고 아닌 적도 있다. 그런데 그런 규제를 투자하고 안하고에 영향을 주지는 않으려고 했다. 만약에 영향을 받는다면 정말 저렴하게 구매할 수 있는 기회가 된다. 
투자 잘하는 사람들은 행동을 한다. 못하는 사람들이 고민을 많이 한다.
대출규제 고민하지말고 그냥 사는 것이다.
지난주, 이번주를 보니까 대출규제 영향을 좀 받는 것 같긴 하다. 지금 나와있는 것들 가격을 후려쳐서 살 수 있는 시기다. 지난번에도 추석에 규제 나와서 추석 이후부터 지금 엄청 어려워서 연초까지 어려웠다.

만약에 영끌을 할 때, 대출 금리가 7%이상 넘어갔을 때도 내가 이자를 감당할 수 있다? 하면 리스크 헷지가 된다는 것이다.

항상 모두가 용기를 낼 때 나는 두려워하고, 모두가 두려워할 때 나는 용기를 내야 한다.

투자는 두 가지가 있다 

1. 성장가치주가 있다. 남들이 사고싶어하는 걸 남들보다 저렴하게 사는 것
2. 담배꽁초주. 다른사람들이 반피고 반 남은거가 있다. 이게 500원이라고하면 살거냐 안살거냐. 그럼 이거 가치는 잇는데 수요가 많을까 적을까. 수요가 적다. 이런건 가치가 있지만 관심이 없기 때문에 이런걸 산다. 이게 바로 지방투자다.

워렌버핏도 싼것만 샀다. 
월부 방식의 투자는 저평가이면서 가치가 좋거나 중간인 것이다.

1. 가치 좋은 투자 : 가치 성장하는 부동산을 좋은 타이밍에 사는 것
2. 좋은 투자 : 가치는 보통이지만 저평가된 부동산을 좋은 타이밍에 사는 것
3. 나쁜 투자 : 가치가 성장하는 부동산을 나쁜 타이밍에 사는 것

 

부동산 사이클

부동산 사이클에서 투자가 가장 좋은 시점은 겨울과 늦봄, 초여름에 사는 것이 좋다. 

늦여름, 가을과 초겨울에 조심해야한다. 부동산은 2년은 보유해야한다. 양도세때문에!

지금 대부분 지역은 겨울/봄인 지역이 많다.

1억을 벌었을 때 기쁨이 100이면 떨어졌을 때 슬픔이 300이다.

가치와 함께 싸이클을 같이 봐야 한다!!!!!!!!!★

좋은 입지라도 가격이 가치보다 비싸면 가격이 조정될 때까지 기다려야 한다.
근 3년간 하락하지 않거나 오르지 않은 물건을 오히려 관심을 가지고 지켜봐야 한다.
투자자는 늘 남들과 반대로 가야 한다.

내집마련vs실거주

어떤 일을 선택할때 편익과 비용을 따져봐야한다.
내집마련은 주거안정성, 실거주비과세 편익이다. 

투자금이 묶이는게 비용, 대출받을때 원금+이자를 내야하니까 투자금을 모을 돈이없다.

전월세 투자는 투자금 확보가 된다 편익. 주거안정성X, 전월세를 올려줘야한다.

시세차익형 투자 > 낮은 가격에 사서 오를때까지 기다리는 투자법이다.
아파트는 10개 다 성공했고, 빌라는 50%만 성공했다. 오피스텔은 1개도 못했다.. 상가도 50% 성공했다.
아파트가 난이도도 낮고 성공확률이 높다.

빌라가 환금성이 매우 안좋다. 빌라중에 수익성이 좋은것은 아파트가 되는 것.  재개발 되는 것 그것도 관리처분인가되는 것. 지금 서울의 빌라는 완전 저평가이다. 하지만 못들어가는게 환금성이 안좋아서.
그리고 빌라는 누수나 이런것들 관리에 어려운게 많다.

역세권 오피스텔은 원금보존이 된다. 전세가가 오르기 때문에, 그런데 안되는 경우도 있다.
입지독점성이 없으면 원금보존이 안된다. 우리나라의 공실은 전세계 최저이다.
아파트는 중위계층이 사는 곳이다. 그래서 공실이 나면 빌라,오피스텔,다가구주택이 공실이 난다.
오피스텔은 환금성이 안좋다. 안팔리고 주식의 상패같은 것이다..
방3개짜리도 10년을 내놔도 안팔린다...

다가구나 단독주택은 입지독점성을 가진 곳을 사야한다.
구미같은데에는 앞으로 벌고 뒤로 까지는 것이다.

부동산하면서 실패를 하는것은 당연한 것이다. 그 과정이 자연스러운 것이다.
그것은 교훈이다. 이것은 반드시 해결책이 있고, 문제를 직시해야한다.

초보자들이 가장 주의해야하는 것은 원금보존이다. 환금성이 가장 중요하다.

경매는 돈벌기 좋은데, 점유자/소유자를 명도하는 과정이 매우 힘들다.

싸게 사서 비싸게 팔아라.
싸게 산다는건 이게 저평가가 됐다는 걸 알아야 되고, 이걸 행동해서 사야 한다.
비싸게 판다는 건 이게 미래 가치가 있다는 것이다. 판다는 것 매도를 한다는 것이다. 그리고 환금성이 좋아야 한다.
[인지.이해.공감.실행.전파]

강남,송파,판교,분당,수지

수지=평촌
부산을 보면 창원과 울산을 보는 것처럼, 중심지를 기반으로 가는 것이 좋다.
사전 임장하기 전에 지역 분석을 하는 것이 좋다. 임장어디가지? (월부 강의 자료 참고)

에버노트나 모션 좋다. 확인!~@@!@

3군데이상의 중개사무실에 연락하라. 매수인, 매도자, 전세입자로 전화

매도자로 물어봣을 때 좋은 것은 부동산에서 말하는 가격이 후려칠 수 잇는 가격이다.
매수자로 물어볼때는 전세가를 (……????)
임차인으로 전화하면 정확한 전세가나 다른 물건없냐고 물어보면서 전세 물량을 확인할 수 있음.

투자자를 밝히고 사장님이 싫어하면 절대 현장에서 만나면 안된다. 다른 사람 찾으면 된다.

급매는 평층인데 1층 가격일때 급매가 맞다.

우리나라의 자산 7~80프로가 부동산이다. 그렇게 중요한 것을 사는데 공부를 많이 해야한다.

투자대상의 입지와 가치를 분석하지 앟고 부동산을 투자하는 건 투기다. -너바나-

[전세잘빼는법]
1. 투자자 몰리는 지역, 시기를 피하라. >>전세가 많으면 조심해라
2. 경쟁력있는 인테리어 >> 내부 상태가 다른 집보다 좋아야한다.
3. 경쟁력있는 가격 >> 주변보다 500~1000만원이라도 싸야한다.
4. 전세 안나갈때 대처법 >> 10월말이 잔금이다 하면, 8월말 -1주 +1주 이시기에 무조건 빼야한다. 

안되면 바로 500내려야함. 9월 중순 넘어가면 잔금 준비해야한다. 전세는 내 물건이 브리핑이 되는지 확인해야함.
 

[역전세 대비하는 법]
1. 2년뒤 입주물량 데이터 확인 (부동산 지인)
2. 대량 공급 전 재계약 시도 (계약기간)
3. 현세입자와 재계약하는 것이 가장 베스트
4. 부동산에 많이 내놓고, 자주 연락한다.
5. 리스크대비 (마통), 전세금 상승은 5%만

중개수수료는 입주한 당일 저녁이나, 다음날 오전에 준다. 왜냐하면 세입자가 입주하고 이상 있으면 연락이 오는데 중개수수료 주고 나면 신경을 안쓰는 경우가 많기 때문에…

매임을 할때는 내부 어디 어디 수리할 지를 본다.

가스레인지는 그냥 안하고 빼두는게 낫다.. 괜히 있으면 수리해주는데 50만원씩 든다..

앞으로 10억 이상  벌어갈 직장인 투자자의 중요한 능력은
이 시장에 인내하고 남아있는 것이다.

주거비 최소화하는 것이 중요하다 .
너바나님은 30억을 벌었을 때도 20평대에 살았고, 그 이상 더 많이 벌었을 때 30평으로 넘어가셨다.

너바나님의 투자단지

평촌 호계동 무궁화효성한양
대전 둔산동 국화신동
부천 중동 신도시 반달마을극동 (15년도) >>월부학교에서 엄청 많이샀다. 그런데 18~19년도 상승장에서 상승을 많이 안해서 사람들이 많이 팔았다. 그런데, 21년에 6억이 된다. 산 사람들 중에서 50%가 팔았다.

누군가는 주저할 때, 누군가는 도전한다. Not 완벽주의, But 완료주의

부동산 세금 대응하는 법

1. 양도소득세 - 내가 부동산을 양도했을 때 
2. 종합부동산세 - 내가 부동산을 많이 보유했을때
3. 취득세 - 부동산을 취득할 때

종부세
{(인별 합산 공시가격-과세기준금액)*공정시장가액비율(60%)}*세율 - 법정공제세액

종부세는 인당 과세이다.
15억짜리 집을 가지고 있고, 배우자도 15억을 가지고 있으면 두개를 합산하는게 아니고 남편/와이프 인별로!!
과세기준 공제금액 9억원이다. 

자산 30억 가지고 있을 때, 1년 세금이 500만원밖에 안나온다. 절대 무서워할 필요가 없다.
전세가 상승금액으로 충분히 낼 수 있는 정도이다.

양도세는 실거주하는사람들은 비과세, 1주택2가구 비과세를 하면 된다.
3주택이상일 때, 조정대상지역 기준이면 1년미만이면 70%세율. 2년이상 기본세율+30%이다.
일반지역은 1년미만 70%, 2년미만 60%, 2년 이상이면 기본세율이다.

취득세는 2주택이면 조정지역은 8%이고 비조정지역이면 1~3%이다. 
우리는 2주택해봤자 3%이다. 취득세는 가족모두 합산이 된다!!! 중과 될수 있음

 

인생을 행복하기 위한 요소

일(소명), 건강(무병), 가족(사랑), 돈(노후준비), 자존감(평정심, 봉사(나눔)

개인이 행복도를 늘리는 방법은 현재와 미래의 행복을 높이는 것이다.
현재는 즐거워야하고, 미래는 의미가 있어야 한다. 즐겁기위해서는 감사한 마음을 느껴야 한다.

특히 마이너스가 될때는 제로가 되기 위해 평정심을 계속 가져야 한다.
그러려면 감사한 마음을 가져야 한다. 마이너스가 되는 것은 보통 사람한테서 오는 경우가 많은데, 그 사람에게 감사한 부분을 계속해서 찾아라.
누군가를 미워하면 거기서 지옥이 시작된다. 좋아하면 천국이 시작된다. 그 사람의 장점을 감사하게 생각하라.
그리고 의미있는 것을 하려면, 루틴이 있어야 한다. 목표/실적이 매우 많은 도움이 되었다.

불행한 가정은 문제의 원인을 상대방에게 둔다. 그리고 하고 싶은 말을 솔직하게 다한다.
단점만 보고 조금의 스킨쉽도 없고 부자가 되는게 희생을 하는 것이라고 생각한다.
문제 원인을 나한테 두면 해결하려고 하는데, 상대방에게 두면 왜안바뀌나 하면서 비판만 하게 된다.
그리고 행복한 가정은 공감을 하고, 장점만 보려고 한다. 
내가 정말 싫어하는 사람도 장점은 있다. 장점을 보려고 해야만 한다.

행복한 가정은 이유가 거의 비슷하다. 하지만 불행한 가정은 저마다의 이유가 있다. -톨스토이 '안나까레리나 中'-

세상에는 변하는 것과 변하지 않는 것이 있다.
대출 규제는 변한다. 대출 규제 때문에 전세가가 떨어질 것 같으면 전세 낀 것을 사던지..
어려운거나 고민되는게 잇을 때 눈을 감지마라. 중요한 것은 꺾이지 않는 마음이다.
아무것도 하지 않으면, 아무일도 일어나지 않는다.

안전과 성공은 공존할 수 없다. 기존의 것 중에 일부는 내려놔야한다.
노후준비는 선택이 아닌 필수이다. 은행,증권,보험회사로 성공하는 사람은 많지 않다.
리스크를 지려고 하지 않는게 가장 큰 리스크이다.

★바빠서 나중에 하려고요. 하는 사람들이 많은데, 대한민국에서 안 바쁜 시기는 절대 오지 않는다.★

투자하기에 나쁜 시절은 한번도 없었다.

유능한 사람들이 아니다. 우직하고 성실한 사람들이 성공햇다.

이렇게 또 소중하고 귀했던 열반기초 강의가 끝났습니다..

제가 또 1년뒤에 열반기초를 다시 듣지 않을까 싶은데

그때는 비전보드의 1년치 계획 중에

많은 것을 이룬 상태였으면

좋겠습니다 !!!!!!!!!!! ♡♡