서울수도권 시장에서 제대로 된 비교평가 하는 법
비교평가 3 대장 요소 : 강남 접근성, 학군, 환경
1. 지역내 비교평가 {(아파트 비교평가 요소 = 학군+환경+교통(강남접근성)}
1~3군=땅의가치 높은 지역 : 어딜가던 강남 1시간 내. 환경+학군 비중 높여!
3~5군=땅의가치 낮은 지역 : 강남접근성 편차커. 교통 크게 봐!
1) 지역별 특징확인
(1) 지역 사람들 선호도 요소 : 학군+환경
(2) 접근가능한 업무지구
(3) 지하철 노선 : 예) 송파구 - 2,9>3>8>5호선 생활권
2) 가치와 가격 비교평가
(1) 생활권 내 단지 입지 비교 : 교통좋은 구축 vs 교통 덜 좋은 신축 = 교통 vs 연식. 교통 비슷하니 연식! BUT 공식 없다. 단지BY단지
(2) 생활권 간 단지 입지 비교
- 교통 vs 연식 = 강남접근성 vs {학군, 환경(연식, 상권, 균질성, 상품성,커뮤니티,세대수)}
- 생활권(환경) 위상 vs 평형 : 상위24 vs 하위 34 = 강남접근성 vs {"큰 평형 메리트", 학군, 환경(연식, 상권, 균질성, 상품성,커뮤니티,세대수)}
***동특 > 학군+환경+강남접근성
eg. 학군지 = 외부에서 수요를 끌어올만한 평촌, 중계 학원가
지방성격 가진 서울 수도권 인천, 부천, 송도 = 동특!!!!! + (강남접근성<<<학군+신축+택지균질성+환경+ 조경+ 주차)
3) 비교평가 검증
비교평가는 정답 찾는 문제풀이가 아니다. 더 나은 투자를 하기 위한 과정이다!
궁금증이 생기면 비교평가 후 그래프로 정답 확인 BUT 항상 맞는 것 아님! if 전고점 왜곡or신축 = 전세가 보거나 주변에 비슷한 가치의 단지 전고점 봐! 가격이 비슷하다고 가치가 비슷한 것이 아니다!
2. 지역간 비교평가
수도권 앞마당 3개 미만=임장지내에서만. 수도권 앞마당>3개 = 같은 급지 지역간 비교 가능
비싼것들끼리, 싼것들 끼리. 수도권은 같은 급지끼리 비교.
1) 다른 땅의 가치끼리 = 그 단지가 입지를 넘어서는 선호도를 가지고 있는가?
급지만 보고서 판단X
(1) 땅의 가치 확인 : 군비교
(2) 단지선호도 비교평가 : 강남접근성 vs {학군(85%이하 무의미)+상품성+환경(균질성,연식, 경사, 업무지구, 뉴타운, 상권, 입지독점성=빈땅, 브랜드, 가족수요 등등)}
(3) 비교평가 검증 : 그래프
2) 같은 땅의 가치끼리 = 지역 내 단지 선호도는 어떤 아파트에 있나?
수치로 담기지 않는 느낌과, 상권, 선호도를 파악해서 판단
3. 투자의사결정 = 가치 대비 싼 것을 사는것! 그리고 기다리는 것.
1) 지역 내
(1) 투자가능 단지 파악 : 전고점 대비 하락률 20%+ 전세가율60% + 투자금
(2) 투자 가능 단지 가치 파악(가격빼고 가치만 먼저!) : 학군, 환경, 강남접근성. 가치 순위 정하기
(3) 투자 의사 결정 : 투자금 내 들어오는 것들만 남겨. 싼 것, 저평가 중에 투자금 내 제일 좋은거!
2) 지역 간 : 같은 투자금으로 다른 지역의 단지는?
(1) 투자가능 단지 파악 : 앞마당 전수조사 후 전고점 대비 하락률 20%+ 전세가율60% + 투자금 충족단지
(2) 투자 가능 단지 가치 파악(가격빼고 가치만 먼저!) : 학군, 환경, 강남접근성. 가치 순위 정하기
(3) 투자 의사 결정 : 투자금 내 들어오는 것들만 남겨. 싼 것, 저평가 중에 투자금 내 제일 좋은거!
-매물정보정리, 저환수원리, 투자여부, 투자결정 이유
수도권 투자금 없어도 결정과정 통해서 통찰력을 키워라!
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