[독서후기] 혼투족을 위한 남다른 부동산투자

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 혼투족을 위한 남다른 부동산 투자(옥동자의 청개구리 투자법)

2. 저자 및 출판사&출판일 : 옥동자(강대성/아라크네/2023.09)

3. 읽은 날짜: 2024.10.03

4. 총점 (10점 만점): 9.5점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

[제 1장. 옥동자의 청개구리 투자법]

#부자의 태도와 습관 #수익률 함정 #부동산은 심리다 #매수는 예술 매도는 기술

 부자들은 적극적이고 긍정적이다. 부자는 문제를 보는 사람이 아니라 기회를 보는 사람이다. 약점은 솔직히 인정하고 강점을 더 발휘하는 사람이다. 부자들은 남에게 의지하지 않는 주도적인 사람이다. 부자 중에는 피해자가 없다. 피해자처럼 구는 사람도 없고, 피해자라고 호소하는 사람도 보지 못했다. 부자들은 행동부터 하는 사람이다. 최대한 짧은 시간 내에 최선의 준비를 한 다음 일단 행동을 취하고, 그 후에 수정 작업을 거친다.

 전세보증금을 최대한 활용하여 실투자금을 최소화하는 방식으로만 투자를 접근하면 필시 ‘수익률 함정’에 빠진다. 중요한 점은 절대 부동산을 비싸게 사지 않는 것이다. 스스로 아직 투자의 고수가 아니라고 생각한다면, 우리는 수익률이 아닌 승률에 더 집중해야 한다.

 부동산 시장의 이론들은 해가 뜨고 달이 지고 지구가 도는 자연현상을 설명하는 자연과학 이론이 아니다. 사람들의 심리가 개입되는 사회과학의 영역이고, 만고불변의 진리가 아닌 사회적 현상에 대한 실증적 분석을 통해 수정/보완하며 발전하는 이론이다.

얼마나 싸게 매수하느냐에 따라 가격 변동에 상관없이 늘 수익권에 머물 수 있다. 좋은 물건은 없다. 좋은 가격만 있을 뿐이다. 마찬가지로 나쁜 물건은 없다. 나쁜 물건만 있을 뿐이다. 아무리 좋은 물건이여도 나쁜 가격에 매수해서는 안되며 투자금, 갭을 줄이는 것보다 싸게 사는 것이 훨씬 중요하다.

[제 2장. 승리하는 부동산 투자자의 기준]

#세가지 자유 #자산을 불리는 투자와 지키는 투자 #협상의 기술 #수익권 #손실을 대하는 태도

 진정한 자유는 경제적 자유, 시간적 자유, 육체적 자유 세 가지 영역이 서로 조화를 이루는 것이다. 하나라도 망가진다면 다른 영역에 필시 안 좋은 영향을 끼치기 때문이다. 균형 있는 포트폴리오를 늘 생각하자.

 자산을 불리는 투자와 자산을 지키는 투자가 있다. 불리는 투자는 월부에서 말하는 소액투자(5년 이내 매도)로 종잣돈을 형성하기 위해 소액으로 진입해서 높은 수익률로 나오는 투자를 말하며, 자산을 지키는 투자는 가치성장투자로 입지 좋은 곳에 가치가 있는 자산을 장기(5년~10년 이상) 가져가는 투자다. 우리의 투자 지향점은 자산을 지키는 투자이다. 두 방법을 너무 이분법적으로 구분해서 접근할 필요는 없다. 다만 지금 내가 하고 있는 투자가 어떤 목적에서, 무엇을 지향하는 투자인지 정도는 한번 생각해 볼 필요가 있다.

 성공적인 매수 협상을 위한 방법.

1. 시장 분위기를 파악하고 협상에 임하는 것이다. 좋은 물건을 좋은 가격에 매수하기 위해서는 기본적으로 매수자 우위 시장이어야 한다.
2.  내가 줄 수 있는 것이 있어야 한다. 협상은 기본적으로 이해가 상충되는 상대방을 나에게 유리한 쪽으로 이끌어내는 것이 목적이지만, 상대방의 일방적인 양보를 강요해서는 안된다. 매도자의 요구를 먼저 들어 보고, 그 요구 중에 내가 해 줄 수 있는 무엇을 가지고 협상에 임해야 한다.
3. 부동산 중개업소 소장님을 내 편으로 만드는 것이다. 두 번째 이야기 한 것 처럼 매도자 뿐만 아니라 부동산 소장님 또한 협상의 상대방이기 때문에 소장님에게 원하는 것을 줄 수 있어야 한다.
4. 깎아 주지 않더라도 마음의 상처를 받지 않는 것이다. 가격 협상에 임하다 보면 가끔은 비굴해지는 내 자신을 발견할 때가 있다. 우리는 협상에 최선을 다하되 자존감에 상처를 내선 안된다. 가벼운 마음으로 협상에 임하되, 잘 안되면 어쩔 수 없는 것이다.
5. 가격에 매몰되지 않는 것이다. 중요한 것은 거래이지 가격이 아니다. 100~200만원 더 얹어 주는 게 아까워서 곧 호황을 맞이할 시장을 포기하는 것은 소탐대실이다. 가격에 매몰되어서 거래를 포기하는 우를 범해선 안 됩니다. 협상은 내가 원하는 지역의 물건을 손에 넣기 위한 과정이지, 협상 자체를 목적으로 두고 절대 지지 않겠다고 생각하는 것은 목적과 수단이 바뀐 것이다.

 우리는 투자 환경이 어떠하든 살아남아야 한다. 특히 언제 어디서 올 지 모르는 하락장에 잘 견뎌 낼 수 있어야 한다. 그러기 위해서는 절대 장기투자를 만만히 봐선 안 되며, 더욱 중요한 사실은 우리의 투자는 늘 수익권에 있어야 한다는 사실이다. 그러려면 철저한 저가 매수가 기본이다. 버티는 힘은 저가 매수에서만 만들어진다는 사실을 꼭 기억하자.

 내 주변에는 한 번도 손해를 보지 않은 부자는 없지만, 한 번도 손해를 보지 않은 가난한 사람은 많다. 대신 손해를 대하는 우리의 자세 3가지를 이야기해보자.

1. 재기 불가능할 정도로 너무 큰 손해를 봐선 안된다.
2. 작은 손해도 가볍게 봐선 안 된다. 잃지 않는 투자를 하는 것이 중요하다는 교훈을 삼자.
3. 손절이 꼭 정답은 아니다. 팔기 전까지는 손실이 확정되지 않는다.

[제 3장. 새로운 상승장을 위한 준비]

#슬럼프 #포지션별 대응 #하락장 #최적의 진입 타이밍 #상승장 반전의 신호 #상승장을 준비하는 자세

 살다 보면 한두 번쯤 슬럼프를 겪는다. 슬럼프를 느낀다는 건 그동안 자신이 유능하게 잘해 왔다는 증거이기도 하다는 뜻이다. 슬럼프에 빠진 것은 나에게 어떤 문제가 있어서 그런 게 아니라 열심히 했고 나름의 성과가 있었음에도(없었더라도) 자연스레 찾아오는 구나. 를 깨닫자. → 걷고 여행 가고 좋아하는 일을 하면서 휴식을 갖자.

 무주택자는 매수 하자. 1주택자는 갈아타거나 추가 주택을 매수 하자. 다주택자는 포트폴리오 재편을 하자. 못난이를 매도하고 더 좋은 것을 매수하자.

하락장을 겪고 보니 알게 된 내용

1. 상승하면 하락하기 마련이다.
2. 가격이 비싼 곳이 더 많이 떨어졌다.
3. 아무리 하락해도 상승장이 시작된 가격 아래로는 하락하지 않았다.
4. 서울을 비롯한 수도권 핵심지의 가격 반등 폭이 지방보다 컸다.

이 내용들을 토대로 실거래가 기준 30% 하락을 바닥시세로 잡자. 이 하락장을 활용해서 반드시 수도권 핵심지로 갈아타거나 추가 주택을 매수하자.

최적의 진입 타이밍을 위한 5가지 지표

1. 매매가격지수와 거래 현황 - 매매 시세가 바닥을 다지는 가운데 거래량이 터지는 때
2. 미분양 물량 급감할 때
3. 매도자 수와 매수자 수 - 상승장 초반에는 공급 감소가, 상승장 중후반에는 수요 증가가 가격 상승을 견인한다.
4. 매매가격전망지수(KB부동산) - 하락 전망이 최저치를 찍고 점차 상승하는 구간이 최적의 진입 타이밍이다.
5. 공급 물량

상승장 반전의 3가지 신호

1. 매매가 하방 지지 역할을 해주는 전세가의 상승
2. 정부 규제 완화
3. 시장에 참여하는 매도자와 매수자의 수 -  매도자 수는 감소하고 매수자 수는 증가하는 구간은 상승기.

상승장에 올라타기 위한 5가지 준비

1. 현금을 확보하는 것 - 현금을 하나의 투자 상품이라 생각한다면, 대부분의 부동산 가격이 내려가는 하락장에서 유일하게 가격이 오르고 있는 종목이 바로 현금이다.
2. 포트폴리오 정비 - 못난이 물건 적극적으로 정리하고 더 좋은 물건으로 갈아타기
3. 후보 지역과 물건 탐색
4. 대내외 거시 변수를 모니터링 할 것 단기-정책/금리, 중기-입주 물량, 장기-입지
5. 근로소득을 안정적으로 잘 유지할 것 - 안정적인 삶과 투자를 도와주는 보험과 같은 역할

[제 4장. 오래 가는 부동산 투자자의 습관]

#기버 #행운에 속지 마라 #지나친 욕심을 경계하라 #모두가 나의 고객 #이래도 저래도 좋다는 마인드

 우리가 부동산 투자를 하는 이유는 나와 내 가족이 여유 있게 잘 살기 위해서다. 그것이 1차 목표고 이것을 달성하였다면 주변을 살피고 도울 수 있어야 한다. 주변 사람들을 챙겨 다 같이 잘 되는 것이 투자의 2차 목표다. 절대 혼자만 잘 되어서는 안된다.

 행운을 절대적으로 믿지 마라. 투자에서 고수와 하수와의 차이는, 하수는 행운만 기대하지만 고수는 최선의 준비를 다한 뒤 행운을 기대한다는 것이다. 운칠기삼. 운이 7할 실력이 3할이라는 말이 있듯이 내가 통제할 수 없는 운의 영역에 연연하지 말고 내가 할 수 있는 실력을 쌓고 기르는 것에 집중을 하자. 실력이 기본이다.

 부동산 투자는 사람을 많이 만난다. 부동산 중개소장님, 매도자, 세입자 등 다양한 사람을 만나는게 모두가 나의 고객이라는 생각으로 대해라. 하지만 상대방에게 마음을 준 만큼 나에게 돌아오는 것은 아니다. 기대를 버려라. 나에게 나의 이익이 중요하듯이 상대방은 상대방의 이익이 가장 중요하기 때문이다. 그냥 내가 먼저, 그리고 먼저 더 많이 준다는 생각해라. 내가 조금 손해를 본다는 생각으로 사람을 대하면 그 관계는 좋아진다.

 선택지가 없는 상황보다는 이래도 좋고 저래도 좋은 상황에서 투자를 하는 것이 좋다. 이런 상황 자체가 투자 과정의 주도권을 내가 쥐고 있다는 뜻이기 때문이다.

STEP3. 책에서 깨달은 점

1. 일반적인 부동산 책에서 소개하는 상승장을 맞이했을 때 그 전에 어떤 물건을 사서 얼마의 수익을 냈다는 책이 아닌 철저하게 하락장이고 바닥을 다지고 있는 2023년 9월에 쓴 책이라 기존의 부동산 책들과 달라 너무 흥미롭게 읽었다. 하락장에서 쓴 책이다 보니 저가 매수만이 하락장을 버틸 수 있는 힘이고 매수와 매도 타이밍이 얼마나 중요한지 다시 한 번 깨닫게 되었다.
2. 지금이야 1년이 지난 상황에서 보는거지만 2023년 9월은 정말 바닥을 다지고 있는 시기고 아주 소수의 단지들만 조금 오른 상황이였고 더 떨어질 수도 있는 아무도 모르는 상황이였다. 이런 상황에서 전고점 대비 30% 기준을 가지고 자신있게 실거주는 매수하라는 것. 1주택자에게 갈아타거나 추가 매수를 하라는 것. 다주택자에게더 포트폴리오 개편을 하라는 방향을 제시한 것 등 상승할 지 하락할 지 한 치 앞도 모르는 상황에서 투자 기준을 제시해주는 저자가 정말 대단하게 보였다.
3. 월부 강의에서 나온 투자 전략과 하락장에서 포지션별 행동, KB부동산이나 부동산 지인에서 데이터를 보는 방법까지 비슷한 점이 너무 많았다. 책을 많이 읽지는 않았지만 어느 정도 경험치가 쌓인 부동산 투자자라면  다 비슷한 생각을 하고 있구나. 라는 점을 깨달았다. 애초에 의심도 하지 않았지만 월부 방식에 더 신뢰가 생기게 되었다. (특히 구축 얘기 할 때 올림픽파크포레온 옆에 있는 신성미소지움 얘기한 것. 너무 신기하다. 고수들은 보는 눈이 똑같나보다.)
4. 저자가 말하는 청개구리 투자법이란 모든 투자에서 적용되지만 부동산이야 말로 심리에 영향을 많이 받기 때문에 더욱 청개구리처럼 대중과 반대로 행동해야 된다는 것. 다시 한번 새기게 되었다.

STEP4. 책에서 적용할 점

(월부에서도 똑같이 강조한 점이 많아 기술적인 부분보단 마인드를 다시 한 번 생각하게 되었다.)

1. 부자의 적극적이고 긍정적인 태도/자기주도적인 태도/준비를 어느 정도 했으면 행동을 하는 것/늘 배우는 태도를 일상에 녹일 수 있도록 하자.
2. 슬럼프는 피할 순 없다. 슬럼프가 온다는 건 내가 잘하고 있었단 증거고 성장통이라 생각하자. 월부에서의 계단식 성장과 똑같다. 다만 슬럼프가 올 때 지혜롭게 잘 극복하자.
3. 경제적 자유를 위해 투자를 하더라도 내 건강과 주변 관계 중 하나라도 무너지면 의미가 없다. 균형있게 다 챙기면서 살아가자…

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

[p.179]

성공 1 = A x B x C

성공 2 = A + B + C

성공에는 두 가지 종류가 있다. 흔히 곱셈이 덧셈보다 더 크고 더 빠른 생각을 만들어 낸다고 생각하지만, 꼭 그런 것은 아니다. 곱셈의 치명적인 약점은 A든 B든 C든 하나만 0이면 나머지가 아무리 커도 결과값이 0이라는 점이다. 반면에 덧셈은 설사 C 하나가 0이어도 A, B값은 남는다. 파이를 빨리 크게 키우진 못해도 더 안전한 것이다.