<월급쟁이 부자로 은퇴하라> 독서 후기 - 지당하

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사 : 알에이치코리아
3. 읽은 날짜 : 2024.10.01~10.03
4. 총점 (10점 만점) : 10점/10점

STEP2. 책에서 본 것

[1장. 왜 투자를 해야 하는가]

우리는 자본주의 체제 하에서 살고 있다. 자본주의를 이해하지 못하면 생존할 수 없다. 인플레이션으로 인해 필연적으로 돈의 가치는 떨어진다. 물건의 가치가 2배가 된 것이 아니라 화폐의 가치가 떨어져서 가격이 오르는 것이다. 이렇듯 자본주의를 이해하고 있다면 예금을 할 것이 아니라 물가상승률보다 크게 오를 수 있는 투자를 해야 한다는 것을 알 수 있다. 아파트도 물건이다. 물가 상승에 영향을 받는다. 다만 필수재이자 투자재이기에 꾸준히 오르는 것이 아닌 파동을 그리며 상승해왔을 뿐이다. 부동산 가격이 우상향하는 것은 자연스러운 현상이다. 자본주의에 대해 배우지 않으면 그 대가를 치르게 되어 있다. 현금을 자산으로 바꿔야 한다. 투자보다 위험한 것은 변하지 않으려는 태도다.

갈수록 노동가치는 떨어지고 소득 불균형은 심해지고 있다. 어쩔 수 없는 부분을 원망하기 보다는 할 수 있는 일을 해야 한다. 인플레이션과 소득 불균형 외에 투자를 해야 하는 이유가 또 있다. 고령화와 노후파산이다. 저성장이 이어지며 취업은 바늘구멍이 되었고 결혼 연령은 갈수록 늦춰지고 있다. 지금의 소득 수준을 몇 살까지 유지할 수 있을지에 대해 반드시 자문해봐야 한다. 계속 외면한다면 문제만 커질 뿐이다. 사실 자식보다는 본인의 노후를 더 걱정해야 한다. 국민연금만으로는 노후를 준비하기에 충분하지 않다. 그래서 우리나라의 고연령경제활동비율이 높은 것이다. 그럼에도 불구하고 노인 빈곤률은 OECD 국가 중 1위이다. 심지어 국민연금은 고갈 위기에 몰려있다. → 노후 준비는 셀프이다. 대신해줄 사람이 없다는 것을 인정하고 우선 노후를 위해 투자를 시작해보라.

뼈저린 상황과 현실을 알았다면 스스로 점검을 해봐야 한다. 그리고 목표를 명확하게 해야 한다. 흔히 좋은 집과 좋은 차를 목표로 하는 경우가 많다. 그런 것들은 첫 번째 목표가 될 수 없다. 첫 번째 목표는 노후 준비가 되어야 한다. 노후 준비를 목표로 하면 투자는 필수적인 것이 된다.

[2장. 당신과 돈이 가야 할 방향]

돈을 버는 방식에는 시간을 투입하는 방법과 시간을 투입하지 않아도 되는 방법이 있다. 우리가 나아가야할 길은 후자이다. 후자로의 이동은 쉽지 않다. 방법에 대해 배울 기회가 없고 실패의 두려움이 있기 때문이다. 그러나 ‘이동’에 성공한 사람들이 존재한다. 그 답은 돈을 버는 방법보다 돈을 쓰는 방법에 있다.

돈을 어디에 쓰느냐에 따라 소비 자산과 생산 자산으로 구분할 수 있다. 사용에 따라 가치가 하락하는 것은 소비 자산으로, 시간의 흐름에 따라 가치가 상승할 수 있는 것은 생산 자산으로 본다.

직장을 다니는 동안 돈을 최대한 모아서 그 돈을 생산 자산을 사는데 써야 한다. 최종적으로는 생산 자산을 통해 시간과 무관하게 돈을 버는 1번 포지션으로 가야 한다. 결국 중요한 것은 버는 돈보다 어떻게 쓰느냐이다. 투자는 장기전이고 그 과정에서 끈기, 인내력 등을 요한다.

생산 자산인 부동산을 사기 위해 지출을 통제하고 돈을 모았다. 비근로소득을 창출하기 위해서는 6단계 흐름을 따를 수밖에 없다. 우선은 시간을 투자해서 소득을 얻고 그 돈을 모아 생산 자산을 구입한 뒤 앞 단계를 반복하며 시스템을 만드는 것이다.

투자 대상에 대한 이해가 필요하다. 먼저 예적금과 보험은 인플레이션보다 큰 수익을 얻기 어렵다. 주식과 펀드는 장기간 투자할 경우 복리효과를 노릴 수 있다. 그러나 정보의 비대칭성이 심하고 레버리지를 이용하기에 너무 위험하다. 부동산은 주식에 비해서 상대적으로 투자금이 많이 들고, 환금성이 떨어지지만 매도, 매수자간 정보가 비교적 대칭을 이루며, 오히려 환금성이 떨어진다는 점이 장기 투자 자산으로서의 매력을 가진다.

부동산을 투자 대상으로 삼은 가장 주된 이유는 전세금으로 이자없는 레버리지를 일으킬 수 있다는 점이다. 전세라는 임대차 제도가 있기 때문에 가능한 투자 방법이다. 보유하는 동안 관리만 잘 해주면 부동산으로부터 얻을 수 있는 과실은 소유주의 것이 된다. 무조건 부동산 투자를 해야 한다는 것은 아니다. 각자에게 맞는 투자 방법이 따로 있으며, 중요한 것은 특징을 제대로 알고 꾸준하고도 흔들림없이 나아가는 것이다.

[3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]

1. 의왕시 25평 아파트

1기 신도시 → 살기 좋지만 너무 구축, 1기 신도시인 평촌 인근의 의왕시 내손동, 평촌과 물리적 위치 가깝고, 생활권 공유, 버스가 잘 되어 있고 무엇보다 상대적 신축이라는 장점이 확실하다. 그렇다고 무조건 신축 아파트에 투자해서는 안 된다. 입지를 우선순위로 보고 그 다음 연식을 따져 이왕이면 신축을 사는 것이 좋다.

부동산도 협상을 통해 가격을 조정할 수 있다. 그러나 애초에 가격 협상을 마치고 계약서를 쓰러 가야지 계약서 쓰는 자리에서 협상을 하면 자칫 계약이 깨질 수도 있다. 모든 일은 결국 사람끼리 하는 것이다. 중개인이 투자에 미치는 영향은 적지 않다. 초보일 때는 주변 투자 동료, 선배들의 도움을 많이 받았다. 주변 사람들에게 신뢰받는 좋은 사람이 되기 위해 노력하자.

잃지 않는 투자의 첫 번째 조건은 저평가 되었는지 여부이다. 호재는 보너스 같은 것이다. 호재만 믿고 투자해서는 안 된다. 호재는 상승장일 때 불에 기름을 붓는 역할을 한다. 저평가에 호재까지 있다면 더 좋다. 그러나 잃지 않기 위해서는 호재가 이미 가격에 반영되어 저평가되어 있지 않은 물건에는 투자해서는 안 된다.

2. 분당 21평 아파트

부동산 투자에는 비수기가 있다. 장마와 휴가철이 낀 6-8월 여름 비수기와 수능, 설 명절이 끼어있는 11-1월까지의 겨울 비수기이다. 이 시기를 적극적으로 활용해보자.

매일 같이 임장을 다니다보니 불현듯 비슷하다고 느껴지는 지역들이 있다. 광명 P아파트를 임장할 당시 분당 구미동 J 아파트와 비슷하다는 느낌을 받았다. 입지로만 봤을 때 분당이 더 좋지만 가격은 더 쌌다.

투자 이유)

인근 직장 규모 : 판교 < 가디

인근 직장 소득 : 판교 > 가디

강남 접근성 : 분당 ≥ 광명

환경, 학군 : 분당 >>> 광명

가격은 분당이 4천이나 쌈.

가격은 누구나 확인할 수 있지만 가치를 볼줄 아는 안목이 중요하다. 비교평가를 통해 저평가 여부를 판단할 수 있다. 비교 대상이 많을수록 가치 판단은 더욱 정교해질 수밖에 없다. 비교 대상을 많이 가져야 한다. 직접 두발로 임장을 나가라. 부동산은 발로 하는 것이지 책상에서 그래프를 보고 하는 것이 아니다.

매도자의 상황, 세입자의 상황을 자세하게 파악해야 한다. 왜 매도하는지 이유를 물어본다. 협상의 기본은 주는 것에 있다. 내 의견만 고집하지 말고 상대방의 입장도 헤아리면서 견해 차이를 좁혀나가야 한다.

잃지 않는 선에서 10채까지는 경험을 쌓고자 했다. 전세가 생각보다 잘 맞춰지지 않자 잔금을 통해 평소에 가지고 있던 대출에 대한 막연한 두려움을 극복할 수 있었다. 잔금이후 인테리어를 통해 전세도 더 높은 가격에 맞췄다. 원하는 목표를 이루기 위해서는 여러 번의 투자를 진행해야 하고, 경험이 많은 사람에게 유리할 수밖에 없다.

절대가 자체가 높은 집은 상승장에서 많이 오를 수 있지만 하락장에서 하락률도 크다. 무조건 비싸고 좋은 집보다는 투자 대비 좋은 수익을 줄 수 있는 투자처에 집중하라. 강남에 집을 샀어도 돈을 잃었다면 좋은 투자가 아님을 명심하자.

3. 수지 32평 아파트

아는 곳이 많아질수록 투자 물건을 찾는 일은 점점 더 쉬워진다. 이미 수지에 2채 투자를 진행했지만 꾸준히 시세를 모니터링한 결과 신분당선 개통이후 사용 가치 상승에 따라 전세가는 오르는데 매매가는 보합해서 매매 전세 가격이 붙어있는 것을 발견했다. 가격도 여전히 다른 지역에 비해 저렴했다. 특히 30평대의 경우 경기 남부에 예정된 입주 물량에 의해 약보합, 정체를 보였다.

입주 물건이 많다고 해서 투자 대상에서 제외하지는 않는다. 무조건 1순위 판단 기준은 저평가 여부이다. 그러나 입주 물량이 매우 많고 장기간 지속된다면 투자 대상에서 제외한다. 저평가가 확실하여 투자하더라도 같은 지역에 여러채 매입해서는 안 된다.

수지는 가성비 학군지이고 학군지의 경우 30평대 선호가 높은 경향을 보인다. 수지에 비해 교통 학군이 떨어지는 다른 지역 아파트와 가격이 비슷한 수준이었다. 전세가 또한 저렴했다.

대안이 있다면 급할 것이 없다. 매도자는 1가구 2주택이어서 비과세 기간 안에 매도를 하고 싶어 했다. 목표 매수가를 던진 뒤 다른 대안도 적극 검토했다. 진짜로 다른 투자 물건을 알아보고 있다는 것을 안 부동산 사장님의 합세로 원하던 가격에 협상을 마칠 수 있었다. 주전세를 원했던 임차인이 사정때문에 빨리 이사를 나가게 되면서 그 사이 오른 시세대로 전세를 새로 맞추며 금방 2천만원을 회수할 수 있었다. 결국 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이고, 싸게 사서 장기 보유하며 제 가치를 찾아갈 때까지 기다리면 된다.

결과적으로 공급이 많아도 가치 대비 저렴한가에 집중했기 때문에 좋은 성과를 얻을 수 있었다. 최악의 경우를 인지하고 대비할 수 있다면 오히려 좋은 결과로 이어질 수 있다. 잃지 않는 투자를 하기 위해서는 1. 저평가를 판단할 수 있는 안목 + 2. 적은 투자금으로 최대한의 수익을 올릴 수 있는 기술 + 3. 역전세에 대비할 수 있는 자금, 세 가지를 가지고 있으면 부동산 상승장에 순자산이 순식간에 늘어나는 경험을 할 수 있다.

철저히 현재 저렴한지에 집중하면 통제할 수 없는 미래 기대 수익에 의존하는 것이 아니라 사자마자 수익을 내는 투자를 할 수 있다. 부동산 투자에서는 아는 지역이 많은 것이 준비된 투자자의 자세이고 그래서 힘들지만 또 정직하다.

4. 평촌 21평 아파트

공급이 많은 지역은 임차인을 구하기 어려운 리스크를 감당할 수 있다면 좋은 가격에 투자할 수 있는 기회가 될 수 있다. 유해시설이 밀집한 평촌역 주변보다 범계역 주변을 우선적으로 봤다. 당시 일산 신도시 3호선 역세권 같은 평형 아파트 시세가 비슷했는데 같은 가격이라면 평촌이 저평가 되어있다고 판단했다.

매도자 상황을 정확하게 파악하는 것이 중요하다. 그리고 매수자 우위의 시장을 적극적으로 활용한다. 당시는 주변 공급이 많아 기축 아파트 매도가 쉽지 않았고 매도자는 이사 날짜까지 결정되어 있는 상황이었다. 등기부등본을 떼어 매도자가 얼마에 집을 매입했는지 시세 차익을 얼마나 얻었는지 파악하고 협상 포인트로 삼았다.

협상을 시도한 물건을 모두 매수하지는 않았다. 돌이켜보면 200-300만원 조정되지 않았다고 해서 놓친 물건 중에 시세가 많이 오른 물건들도 많았다. 이미 저평가되어 있는 상태라면 적은 금액을 깎으려다 큰 물건을 놓치지는 말되, 최선을 다해서 협상해보려는 시도를 하는 것은 중요하다.

만약 투자할 수 있는 물건을 여러 지역에 찾아놓았다면 입지 선호도와 위상이 높아 가수요, 실수요가 모두 몰려드는 지역에 우선적으로 투자하는 것이 좋다. 이런 지역은 상승 기간이 짧고 폭은 더 큰 경향을 보이기 때문이다.

[4장. 성공 투자를 위한 필수 지식]

종잣돈을 마련하는 방법에는 1. 지출을 줄여 알뜰하게 모으는 것, 2. 거주비를 줄여 묶인 돈을 빼내는 것이 있다. 두 방식 모두를 이해하고 자금을 운용해야 한다.

지출은 고정비와 변동비로 구분할 수 있고 이것을 다시 나름의 기준대로 필요비와 불필요비로 나누어 구분할 수 있다. 불필요한 소비는 줄이고 대신 책을 사고 강의를 듣는데 돈을 썼다. 지출 대상을 바꿨을 뿐인데 그에 따른 긍정적 효과는 컸다. 극단적으로 절약하면서 모은 돈을 그저 통장에 모셔놓는 것이 아니라 생산 자산으로 치환했다. 이로 인한 만족감은 소비 자산에 돈을 쓸 때와 비교할 수 없다. 이 기분을 꼭 느껴봤으면 좋겠다.

두번째로 보증금이 낮은 전세로 이사를 가서 깔고 앉는 돈을 최소화했다. 이를 ‘자본 재배치’라고 한다. 자산 전부를 깔고 앉는 것은 축구에서 골키퍼만 있는 것과 같다. 안전할지는 몰라도 게임에서 이길 수는 없다. 당장 투자할 돈이 부족하다면 지출을 줄여서 저축을 늘리는 것과 동시에 자본 재배치까지 병행할 수 있는 방법을 찾아야 한다. 다만, 자본 재배치로 생긴 돈을 잃을 경우 리스크가 매우 크기 때문에 절대 잃지 않을 실력을 먼저 쌓아야 한다.

월세 vs 전세 → 강남 오피스텔을 매수해 월세를 받는 투자를 했다면 임대료로 2년간 약 11.7%의 수익률을 얻을 수 있었다. 같은 돈으로 전세 레버리지 투자를 했다면 투자금 5천만원으로 9천만원의 시세차익을 올릴 수 있었다. 수익률로 계산하면 무려 180%의 수치가 나온다. 월세 투자를 생각하고 있다면 이러한 기회비용을 고려해야 한다. 아직 월급을 받고 있어 현금 흐름이 반드시 있어야 하는 것이 아닌 직장인이라면 더욱 시세차익형 투자 방식이 맞을 것이다. 큰 눈덩이를 굴려야 더 큰 눈덩이를 만들 수 있다. 하지만 절대적인 정답은 없다. 지금은 직장을 다니고 있지만 현금 흐름이 필요한 시기가 온다면 그때는 월세 투자가 맞을 수 있다. 어떤 전략을 사용할 것인지는 시장 흐름과 개인 상황을 고려하여 결정하면 된다.

시세차익형 투자를 시도할 경우 절대로 잃지 않는 것이 중요하다. 한번이라도 잃게 되면 누적 수익률 측면에서 엄청난 손해를 감수해야 하기 때문이다. 미래는 어떻게 흘러갈지 알수없고 예측에 성공했다해도 반복적으로 맞출 가능성은 희박하다. 따라서 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이다. 부동산에서만 적용할 수 있는 방법은 전세가율을 확인하는 것이다. 매매가는 전세가보다 낮아질 수 없기에 높아진 전세가율은 더 떨어질 수 없게 하는 ‘하방 지지선’ 역할을 하게 된다. 1. 저평가 여부 2. 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며 리스크가 적은지 → 이 두가지를 충족하는 물건에 지속적으로 투자한다면 돈을 잃지 않는 것은 물론이고 더 많은 수익을 안겨줄 좋은 물건을 찾을 수 있는 실력까지 갖출 수 있다.

단기적인 시세차익을 목적으로 하는 투자는 용돈벌이일 뿐 인생을 바꿀 수는 없다. 거래가 잦아지면 지출해야 하는 거래 비용도 많이질 뿐더러 그에 따라 수익도 줄어들 것이 자명하다. 인생을 바꾸는 투자는 자산의 크기를 꾸준히 키워 장기간 보유하는 것이 핵심이다.

레버리지 투자를 하더라도 단기간에 큰 돈을 벌 것이라 생각해서는 안 된다. 시간과 ‘시스템 구축’이 필요하다. 똘똘한 한채는 애초에 가진 종잣돈이 많아야 한다. 레버리지 투자의 경우 매매가뿐 아니라 전세가의 변동이 투자 성패에 큰 영향을 주는데 절대가가 큰 물건은 변동폭이 크기 때문에 역전세에 대비할 자금도 많아야 한다. 시스템 투자법은 절대가가 크지 않은 물건을 적은 투자금을 사용해서 투자해 변동성은 줄이고 투자 효율성을 높일 수 있는 방법이다. 여러 채에 투자하기 때문에 경험과 실력을 쌓을 수 있다.

시스템 투자법의 기본적인 전제는 2년마다 재계약을 할 때 전세가를 올려 받을 수 있다는 것인데 전세가가 하락할 리스크도 분명히 있다. 따라서 절대 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출을 끌어다 투자를 진행해서는 안 된다. 최대로 가용가능한 현금 동원력을 수시로 파악하고 그런 상황이 왔을 때 감당할 수 있는지도 파악해야 한다. 최악의 경우 매도할 수 있는 물건을 남겨두고 매도할 순서도 미리 정해두어야 한다. 줄줄이 무너지는 것을 막기 위해서이다.

[5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼]

먼저 자신만의 투자 기준을 세워야 한다. 1. 다양한 투자 종목 중 어디에 투자할 것인지 2. 부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인지 3. 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인지 4. 투자 기준에 맞는 여러 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인지 → 질문의 범위를 좁혀가며 기준을 세운다. 여전히 1. 저평가된 상태인가 2. 투자금이 적게 드는가 3. 리스크를 감당할 수 있는가에 따라 투자를 하고 있다. 이 투자 기준에 맞다면 입지와 위상이 높은 아파트에 우선적으로 투자해야 한다. 입지에 따라 상승장에 가격 상승의 폭이 크게 차이나기 때문이다. 이 세가지 기준에 부합하지 않는다면 투자하지 않는다. 아무리 투자금이 적게 들어도 저평가되어 있지 않다면 투자 하지 않는다. 저평가된 상태이고 투자금이 적게 든다해도 리스크를 감당할 수 없다면 과감히 투자를 포기한다. 이렇게 명확한 기준에 따라 결정하면 투자 결정은 생각보다 기계적인 활동이라는 것을 알게 된다.

아파트는 수요와 공급이 완벽하게 일치할 수 없는 특징을 가지고 있다. 준공에 몇 년의 시간이 걸리기 때문이다. 이 시차 때문에 수요와 공급의 차이가 생기고 사이클이 발생한다. 이러한 사이클을 투자에 어떻게 활용할 것인가가 더 중요하다. 서울 수도권은 하나의 큰 흐름을 같이 가져가지만 지방은 도시마다 사이클이 다르다. 즉, 권역별 움직임이 다르기에 언제든, 어느 시기든 투자할 수 있는 물건이 반드시 있다는 뜻이다.

투자 가능 지역을 살필 때는 1. 전세가율과 가격, 2. 투자금의 규모, 3. 입주 물량, 4. 미분양 등을 고려한다. 전세가율이 높고 가격 자체가 저렴하다면 임장을 간다. 이런 지역을 우선 추린 뒤 투자금 규모가 맞는 단지가 많은 지역을 임장지로 선정한다. 그런 뒤 입주 물량과 미분양 통계를 확인하여 리스크를 파악한다. 초보자라면 투자처를 척척 짚어낼 수 있을 거라는 환상을 버리고 그저 묵묵히 임장을 가야 한다. 인내심을 가지고 아는 지역을 늘려갈수록 투자할 수 있는 후보지가 늘어난다. 이는 곧 자산이 될 것이다.

이렇게 임장지를 선정했다면 이곳을 조사해야 한다. 방문 전에 기본적인 정보를 알아보는 ‘손품 팔기’ 단계이다. 일자리, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기, 위상 등 사람들이 거주하고 싶어하는 요소를 가지고 있는지 파악해보는 것이다.

일자리의 핵심 사항인 원천징수지, 거주지 기준 근로자수와 급여액을 알아본다. 산업별로 어떤 일자리가 있는지까지 알아보면 전반적인 일자리 수와 급여 수준, 어떤 업종이 어떤 비율로 분포되어 있는지 감을 잡을 수 있다.

교통은 지하철이 가지는 의미를 알아야 한다. 수도권에서는 지하철 의존도가 상당하고 그에 따른 역세권 영향력이 막강하다. 반면 지방의 경우 부산, 대구, 대전, 광주 등에 지하철이 있긴 하지만 지하철 보다는 차량 이용이 많은 편이다. 따라서 수도권보다는 역세권 영향력이 적다. 각 업무지구까지 얼마나 빨리 편하게 이동할 수 있는지가 관건이다. 특히 강남 접근성을 중점적으로 보아야 한다.

사람들은 백화점, 대형마트, 종합병원 등의 생활 편의 시설과 공원, 산, 강과 같이 자연 환경이 잘 조성되어 있는 곳을 선호한다. 지적 편집도를 보면 주거지역, 상업지역, 녹지지역을 한눈에 파악할 수 있다.

교통만큼 큰 영향을 가지는 것이 학군이다. 중학교의 특목고 진학률이 중요해지면서 해당 중학교로 배정받을 수 있는 아파트의 가치가 덩달아 높아졌다. 전국적으로 유명한 강남, 목동, 중계, 분당, 평촌, 대구 범어동, 대전 둔산동, 광주 봉선동 등의 학군지뿐 아니라 지역 내에서도 선호하는 학교가 있다. 전국 단위 유명한 학교는 아니지만 해당 지역에서 선호하는 학교에 배정받을 수 있다면 학군면에서 우위를 가져간다. 초품아 여부도 수요에 영향을 미친다.

연령별 인구 비율 등 입지 조사를 마쳤다면 이제 가격을 확인해본다. 모든 아파트의 가격을 확인해야 한다. 다음으로는 현장으로 갈 차례다.

임장을 했다면 스마트폰 지도를 보지 않고도 길을 찾을 수 있을 정도가 되어야 한다. 단지마다 동간 거리, 관리 상태, 주차 상황 등이 다 다르기 때문에 직접 발로 밟아 체감해봐야 한다. 특별한 방법은 없다. 그저 많이 가보는 것이 답이다.

그 다음 중개소에 방문해 물건을 본다. 초보자는 3-4시간 간격으로 10개 미만의 물건을 보는 것을 목표로 하자. 나중에는 10시부터 1시간반 간격으로 7개의 부동산을 방문할 수 있을 정도가 된다. 소개에 따라 물건을 꼼꼼하게 본다. 스스로 정한 순서대로 한바퀴를 돌고 누수나 결로의 흔적은 꼭 사장님을 통해 거주자에게 확인해본다. 중개소로 돌아와 본 물건들을 정리한다. 등기부등본을 떼어보는 것도 좋다. 그 다음 해당 타임의 1등 물건을 꼭 남긴다. 이상형 월드컵처럼 그날 본 것 중 최고의 물건을 골라본다. 이런 과정을 거치면 투자하기 가장 좋은 물건을 찾을 수 있다. 매번 투자할 수는 없지만 꼭 필요한 훈련이다.

‘장부 물건’을 찾기 위해 가능한 많은 부동산에 방문해본다. 선호도가 낮지 않고 가격이 저렴하면서 임대가 수월할 물건이 우선순위이다. 임대가 수월할 물건이란 수리가 잘 되어 있거나 공실이라서 수리를 할 수 있는 물건을 말한다.

아무리 협상 능력이 뛰어나다고 하더라도 시장 분위가 자체가 매도자 우위의 시장이라면 협상하기가 쉽지 않다. 매수자에 유리한 시장이 됐을 때 2개 이상의 투자처를 확보해둔다면 협상하기 좋은 상황인 것이다. 협상에 앞서 상대방이 원하는 것이 무엇인지를 먼저 파악하는 것이 중요하다. 내가 해줄 수 있는 것을 확인하고 협상 범위를 정하면 윈윈하는 결과를 이끌어낼 수 있다.

임대를 놓을 때도 가격이 중요하다. 비슷한 상태라면 세입자도 싸게 들어오는 것을 원할 것이다. 전세는 동, 향보다는 집 내부 상태가 더 중요하다. 중개인의 성향도 큰 영향을 미친다. 대개는 친절한 분이 전세 임대도 수월하게 진행하는 편이다. 만약 임대가 잘 나가지 않는다면 한분만 믿고 있기보다는 재빨리 다른 부동산에도 전세를 내놓아야 한다.

[6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]

상황은 그저 팩트다. 있는 그대로를 보고 그 다음에 할 것은 선택이다. 불평으로 허송세월할 것인지, 바꿀 수 있는 것을 찾아 행동할 것인지. 변화의 시작은 인지에서 비롯된다. 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 알게 됐다면 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 행동해야 한다. 그저 행하라!

투자를 시작하기로 마음먹었다면 가장 경계해야 할 것은 조급함이다. 조급함을 다스릴 수 있게 되었다면 투자 공부 순서대로 실행하라. 1. 경제 투자 관련 책 읽기 → 2. 투자 관련 강의 듣고 동료 만들기 → 3. 실제 투자 하기 ⇒ 1~3번 반복하기

꾸준하게 한다는 것은 어려운 일이다. 꾸준함 때문에 결과가 달라진다. 힘들 때는 동료와 함께 하는 것이 도움이 된다. 가야하는 여정이 길수록 더욱 그렇다.

성공보다 생존이다. 큰 성공보다 우선 살아남으면 늦더라도 멀리갈 수 있고 그것이 곧 성공이다. 최고와 함께 하면 꾸준히 그리고 멀리 갈 수 있다. 자신이 먼저 좋은 사람이 되고자 하면 좋은 사람들이 곁에 모인다.

투자를 하는 궁극적인 목적을 생각해보자. 가족과 행복하기 위해서이다. 가정과 투자 어느 것 하나 후순위로 둘 수 없다. 상황에 따라 밸런스를 맞추려는 노력이 필요하다. 어떤 것을 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있다는 것을 잊지 말자.

STEP3. 책에서 깨달은 것

투자 이유를 자세하게 풀어놓을 수 있어야 한다. 그 과정이 월부은에는 줄글로 담겨있지만 왜 투자했는지 누구나 납득할만한 이유를 남겨 놓는 것이 임장 보고서 작성의 목적이다. 월부은을 2월 열중 이후로 꽤 오랜만에 읽었는데 앞마당이 1개 있던 시절에 읽었을 때와 지금의 느낌이 또 다르다. 그때는 그냥 어떤 단지에 하셨는지 궁금하다 정도의 생각에 그쳤지만 지금은 왜 투자하셨는지 최종 투자 결정 과정과 흐름이 더 와닿는다. 특히 앞마당인 곳의 이야기를 읽으니 글에서도 임장지의 모습이 상상되며 생각의 흐름을 따라갈 수 있어 좋았다. 아직 투자 사례로 언급해주신 곳 중에서 분당은 앞마당이 아닌데 분당을 가보고 다시 읽으면 또 느낌이 달라질 것 같다.

이제 투자 공부를 시작한지 막 1년이 되어 가는 시점인데 동료의 힘이 정말 크다는 것을 새삼 느낀다. 선배들의 조언도, 동료들의 의견과 응원도 모두 지속할 수 있는 동력제가 되어주고있다. 좋은 사람들과 함께 하니 나도 좋은 사람이 되는 것 같고 더 잘하기 위해 노력하게 된다.

STEP4. 책에서 적용할 점

투자를 할 수 있든 없든 꾸준히 앞마당을 늘리며 아는 지역을 늘려가야 한다.

꾸준함은 의지력만의 문제는 아니다. 동료와 함께 하자.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

돈보다 더 중요한 것은 시간이며, 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다는 사실도 깨달았다.

지금처럼 일생을 바쳐 일해서 번 당신의 돈을 그대로 통장에서 썩힐 것인가? 대책을 강구해야 한다. 돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책 말이다. 그것이 바로 투자다. 투자는 위험하다고? 천만에! 내가 보기에 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 뻔히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.

피해야 할 것은 노후 준비와 투자의 필요성을 알고 있으면서도 행동 대신 불평만 늘어놓는 태도다.

‘부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다’ 명심하라. 부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 kb시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을. 나 역시 이 사실을 깨닫기까지 많은 시행착오를 거쳤다.

어떤 협상에서든 중요한 것 중 하나는 서두르지 않는 것이다. 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안 되면 저것, 저것이 안 되면 다른 것을 선택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다. 이 세 가지를 갖추고 자산 규모를 늘려간다면, 누구나 부동산의 계단식 상승 구간이 나타날 때마다 생각지도 못한 속도로 순자산이 늘어나는 경험을 하게 될 것이다. 당신이 일하고 있을 때뿐 아니라 먹고, 자고, 쉬는 동안에도 말이다.

나는 주변의 투자자들에게 항상 이렇게 말한다. ‘준비된 자에게 기회가 온다’라는 말은 부동산 투자에 있어서 ‘아는 지역이 많아야 투자 시점이 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다’라는 의미라고, 시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다.

자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들 게 아니라, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.

사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다. 좋은 투자란 사는 순간 돈을 버는 것이어야 한다.

당장의 현금 흐름에 문제가 없는 직장인이라면, 흐지부지 써버리고 말 용돈벌이 투자를 할 것이 아니라, 긴 호흡으로 자산을 쌓아 올려 인생을 바꾸는 투자를 하길 바란다. 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

명심하라. 인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다는 것을. 리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져내릴 수 있다.

현장은 내가 들이는 노력의 방점을 찍는 곳이다. 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 태도라는 걸 기억하라. 힘들면 자연스럽게 마음도 약해진다. 이제 막 투자를 시작한 당신이 맞닥뜨린 낯선 현장에서, 처음 다잡았던 마음을 잃고 약해지지 않았으면 좋겠다.

“돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.”

변화는 그런 나에게 찾아왔다. 이유는 단 하나다. 나는 행했다. 일이 잘 풀리지 않을 때는 칠흑같이 어두운 불확실함에 두렵기도 했지만, 그럼에도 뚜벅뚜벅 걷고 매일 해야 할 일들을 묵묵히 해나갔다.

당신이 지금 ‘그래, 이거야!’를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라. 그것이 첫 번째 해야 할 일이다.

같은 곳을 보는 사람들은 서로에게 연료가 된다. 장거리를 여행하는 철새는 혼자 나는 법이 없다.