전세대출이 막히면 전세투자 못하나요? (서울 매임을 통해 찾아낸 4+1가지 사례) [자주가족]



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안녕하세요.

자주적인 삶을 꿈꾸는 가족

자주가족입니다.

올라버린 집값에 대한 피로감

대출 규제에 따른 자금 조달의 제한 등

명절이 끝난 뒤의 서울시장은

이전과 조금 다른 모습입니다.

빅컷이라 불리는

미국의 금리인하에도

현장의 모습은 위 기사처럼

거래가 잠잠한데요.

역시 가격 하락이 가장 큰 호재라는

너나위님의 말씀처럼

가격이 급하게 오르니,

관망세로 돌아선 수요가

많은 것 같습니다.

투자자입장에서는

"거래가 안되어 매물이 쌓이다보면

깎이는 매물이 나올 것이고,

그 때 기회를 노려야겠다"

라는 희망적인 생각과

"당장 전세대출이 안되니까

전세 세팅을 할 수 있을까?"

라는 고민들이 섞여 있습니다.

현장에서도 잔금을 다 내고

전세 세팅을 해야 하니

잔금이 안되면 오지말라는 사장님과

그런 것에 상관하지 않으시는 사장님 등

다양한 현장의 반응이 있었습니다.

저는 이럴 때 가급적 상황을

제가 직접 보고 판단하려고 합니다.

그래서 오늘은 지난달

서울 매물임장 50개의 매물을 본 뒤,

전세세팅에 유의미한 정보를 추려서

말씀 드리려고 합니다.

1. 주인전세

A 매도인께서는 10년 전에

수리를 다 하시고

입주하셔서 살고 계셨는데요.

이 매도인은 일시적 2주택자로서

먼저 산 이 집을 팔아야

양도세 비과세를 받을 수 있었습니다.

팔고는 싶으시지만

계속 이 집에 2년 더 거주하고 싶으신

A 매도인께서는

2년간 주인전세를 원하셨습니다.

매매가와 전세가 차이만 드리면 되니,

전세 대출 리스크와는 관계없는

투자가 되었습니다.

다만 퇴거하는 시점인 26년 말,

올해 대거 입주예정인 아파트들의

전세 만기와 겹칠 수 있으니

만기를 꼭 24개월이 아닌

30개월 정도로 조절하면

좋을 것 같았습니다.

2. 갱신권을 쓴 세입자

B 매도인께서는 이 물건을 매도하시고

다른 곳에 매수를 원하셨습니다.

전세가 시세보다

2억 가까이 싸고

투자금이 많이 드는데다,

만기도 6개월 이상 남아 있어

아무도 관심이 없었던 매물인데요.

덕분에 매매가가 시세보다

2억 저렴하게 나온 것이 기회였습니다.

(25평 가격과 비슷한 가격 보이시죠?

심지어 2천까지 깎을 수 있는..)

세입자 부부께서는 갱신권을 쓰셨지만

더 거주하기를 원하시기 때문에

만기보다 빨리 전세를 계약하되,

시세보다 5천이상

저렴한 가격으로 세팅하고,

필요하다면 4년 계약을 해서

5% 증액을 하지 않는 메리트로

세입자분을 잡아둘 수

있다고 생각했습니다.

매매가가 싸기 때문에

전세가를 시세보다 낮게

세팅할 수 있는 기회가 있는 것입니다.

다만, 수리가 안된 기본형이기 때문에

앞으로도 전세가 욕심을 부리지 않고,

5%만 증액하여, 전세가격 경쟁력을

높여야 겠다고 생각했습니다.

3. 월세에서 전세로의 전환

C 매도인께서는 월세를 준

이 매물을 매도하고

다른 곳을 매수하고 싶어했습니다.

신축 역세권이라는 메리트로

신혼부부가 거주하며,

갓난아기를 낳고 살고 계셨습니다.

그래서 더 살고 싶어하셨으며,

월세를 전세로 전환하고 싶어하셨습니다.

보증금 3억에 월세 80이니,

전세로 전환하여 갱신권을 쓰면

5.6억이 됩니다.

실제 전세 시세보다

7천 정도 낮기 때문에

내가 투자금이 부족하다면

오래 살고 싶은 세입자의

마음을 활용하여

4년 계약을 제시하는 조건으로

6억 이상으로 세팅하고,

증액한 전세대출 이자의 N년치를

일시금으로 주는 방법을 활용합니다.

저는 당장 투자금을 줄이며 세입자의

전세대출을 활용할 수 있고,

매도인은 매도금액을 받아

다른 곳을 매수할 수 있고,

세입자는 아기 걱정없이 오래살며

전세금을 지원받을 수 있습니다.

이 방법은 매매가가 시세보다

많이 저렴하다는 확신이 있을 때

사용할 수 있는 방법입니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10789173

 제 스승님이셨던

젊은우리튜터님께 배운 방법인데요.

공급이 많은 지방에서도

일시적 전세가 하락을

헷지할 수 있는 방법입니다.

4. 근저당 물건에서의 기회

D 매도인께서는

다른 곳에 집을 지으시다

건축업체와 분쟁이 생기셨습니다.

올라버린 물가 속에서

N억의 공사비와 N.5억의 공사비로

갈등을 벌이다 건축업체가 가압류를 걸었습니다.

이 때문에 만기가 된 세입자는

전세금을 돌려받지 못한채로 퇴거를 했고,

매도자는 물건을 팔지도,

보증금을 돌려주지도 못하고

시세보다 낮은 가격으로

물건을 내놓았습니다.

사람들이 물건을 많이 봤지만

복잡한 문제 같아

거래는 되지 않았습니다.

공사비 협의가 끝나서

가압류가 해제된다면,

이 매물은 호가보다

5천만원 이상 저렴하며,

세입자가 미리 나간

공실 물건이 됩니다.

다른 물건을 충분히 찾아보되,

그 사이에 가압류가 풀린다면

법무사와 문제될 부분이 없는지 확인하고

충분히 투자할 수 있을 것 같습니다.



4+1. 대출이 필요없는 세입자

추가적으로 위 두 매물을 볼 때

세입자가 대기 중인 것을 볼 수 있었습니다.

현금이 있으셔서 대출없이

전세를 들어온다고 하셔서 놀랐습니다.

84타입의 아파트는

60대 부부가 현장에서

6억이 넘는 전세 매물을

현금으로 계약하기 위해

계좌를 기다리고 계셨습니다.

59타입의 아파트는

신혼부부가 6억이 넘는 전세 매물을

기다리고 있었는데,

사장님을 통해 전화해 본 결과

살고 싶어도 전세가 없어서

못 살고 있었는데

투자자가 매수해서

전세를 내놓을 것 같다는

사장님의 말에

"정말요? 잘됐다!"

라는 기쁨의 목소리가 들렸습니다.

이분들 또한 대출 안 받고

전세금을 치른다고 하십니다.

‘누가 대출 안 받고 전세금을 치르냐’

‘신혼부부는 당연히 전세대출을 받는다’

등의 통념이 현장에서는

그야말로 통념임을 알게 되었습니다.

전세금을 현금으로 치르는 것이

무슨 방법이냐고 생각하실 수도 있겠지만

하나의 세입자만 잡으면 되는 상황에서

현장에 가보면 해결방안이 있다는 뜻에서

말씀드렸습니다.



5. 목표와 문제

1번 물건: 주인전세로 전세대출 필요 X

2~3번 물건: 기존 세입자로 전세대출 문제 X

4번 물건: 기존 세입자 낀 채로 계약 후

보증금 돌려주면서 새로운 세입자와 계약

전세대출 문제 X

5번 물건: 전액 현금으로 전세 대출 필요 X

어떤가요?

전세대출이 안나와서 투자가 안되나요?

방금의 방법은 충분히 학습만 되어있다면

할 수 있는 스킬적인 부분입니다.

이것보다 더 중요한 것은

1. 위 물건들의 가격이 가치 대비 저렴한가?

를 확인해서 안전 마진을 확보함과 동시에

2. 내가 정말 투자를 하고 싶은가?

뚜렷한 목표를 확인하고

가로막는 장애물을 넘어서야 합니다.

보도섀퍼의 돈에 나오는 그림인데요.

문제로 가려질 수 없도록 목표를 키우거나,

내가 지금 갖고 있는 문제가 생각보다

작은 문제는 아닌지 생각해 보시면

좋을 것 같다는 생각을 합니다.

목표를 뚜렷하게 세우고,

저평가된 투자자산을 찾았다면

문제를 진짜 큰 문제인지

정확하게 계량한 뒤,

과감하게 행동으로 나서는

투자자가 되어보아요!

저 또한 글로 쓴 내용과

행동이 일치하는 투자자가

되기 위해 노력하겠습니다.

월부카페에서도

↓ 읽어보실 수 있어요! ↓

https://cafe.naver.com/wecando7/11233219

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